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Se fraziono un terreno agricolo commetto lottizzazione abusiva?

16 Maggio 2020
Se fraziono un terreno agricolo commetto lottizzazione abusiva?

Ho frazionato in più lotti un terreno agricolo. Devo temere di aver commesso una lottizzazione abusiva anche se non ho realizzato alcuna opera?

Il reato di lottizzazione abusiva cosiddetta cartolare o negoziale è, secondo la giurisprudenza (Corte di Cassazione, sentenza n. 36.397 del 26 agosto 2019 e sentenza n. 20.243 del 14 maggio 2009), una contravvenzione a consumazione anticipata e questo significa che il reato viene commesso non solo quando c’è una trasformazione effettiva del territorio, ma anche quando viene realizzata una qualsiasi attività che oggettivamente comporti anche solo il pericolo di una successiva urbanizzazione non prevista o diversa da quella programmata.

In sostanza ci può essere lottizzazione abusiva cartolare anche semplicemente realizzando operazioni di suddivisione materiale o giuridica delle proprietà (ad esempio realizzando i frazionamenti) che abbiano lo scopo di utilizzare le parti suddivise (cioè i singoli lotti frazionati) come terreni edificabili anche se nessuna opera edilizia è stata ancora realizzata.

Chiaramente è anche vero però che non tutti i frazionamenti di una proprietà sono automaticamente una lottizzazione abusiva cartolare.

Fatta questa premessa generale e venendo al suo caso, si può affermare che:

  • il frazionamento già realizzato in linea teorica potrebbe già da solo costituire il reato di lottizzazione abusiva cartolare a condizione che venga dimostrato che esso era ed è finalizzato a realizzare una urbanizzazione non consentita (anche se nessuna opera sia stata realizzata);
  • in pratica, però, per poter essere contestato il reato di lottizzazione abusiva cartolare occorre fornire la prova (a carico dell’accusa) dell’esistenza di elementi precisi ed univoci dai quali si possa ricavare oggettivamente l’intenzione (del venditore e/o dell’acquirente) di edificare l’area (in questo senso Consiglio di Stato, sentenza n. 4.429 del 3 agosto 2012).

Quali sono gli elementi precisi ed univoci che, se dimostrati dall’accusa, sono idonei a provare che vi è stata lottizzazione abusiva cartolare?

La giurisprudenza (ad esempio Consiglio di Stato sentenze n. 3.739 del 2016, n. 5.328 del 2015, n. 5500 del 2008 e molte altre) ha chiarito che gli elementi che possono essere utilizzati per dimostrare, in un quadro di indizi tutti coerenti, che un frazionamento di una proprietà (con eventuale successiva vendita) costituisce lottizzazione abusiva cartolare sono:

  • le dimensioni dei lotti in relazione alla natura ed alla destinazione del terreno secondo gli strumenti urbanistici in vigore (ad esempio lotti tutti di dimensioni modeste ed inferiori al minimo consentito come ha statuito il Tar Sardegna con sentenza del 9 marzo 2018);
  • il numero, l’ubicazione ed eventuale previsione di opere di urbanizzazione già presenti in zona (ad esempio vicinanza a importante centro urbano e/o a strada pubblica secondo il Tar Sardegna con sentenza del 9 marzo 2018);
  • elementi relativi alle persone degli acquirenti (ad esempio acquirenti che non siano imprenditori agricoli che acquistino singoli lotti, oggetto di frazionamento, parti di un terreno a destinazione agricola e che abbiano estensione insufficiente per avviare un’impresa agricola o interventi agropastorali).

In sostanza, se l’accusa dimostrasse (utilizzando uno o più degli indici sopra evidenziati) che il frazionamento (il suo o quello realizzato da chiunque altro) si colloca in un disegno unitario finalizzato a realizzare una edificazione non consentita (ed anche se nessuna opera è stata realizzata) allora il reato di lottizzazione abusiva cartolare sarebbe sussistente, altrimenti no.

Concludendo: se nel suo caso non è possibile fare ricorso ad alcuno degli indici indicati, il frazionamento da lei realizzato (con o senza successiva vendita dei lotti) non può dare adito al sospetto né costituire il reato di lottizzazione abusiva cartolare.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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