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Cosa fare quando si affitta un appartamento

9 Agosto 2020 | Autore:
Cosa fare quando si affitta un appartamento

Affittare un appartamento comporta per il proprietario dei controlli sull’immobile e sull’inquilino oltre all’osservanza di alcune regole precise per la stipula del contratto e la registrazione. La tassazione delle locazioni.

Hai intenzione di concedere in locazione un immobile di tua proprietà ma non sai cosa fare quando si affitta un appartamento. Non c’è problema perché in questa guida troverai ogni informazione utile al riguardo. La procedura da seguire per stipulare il relativo contratto è un po’ complessa in quanto richiede una serie di adempimenti specifici e la presentazione di una documentazione apposita.

Devi, inoltre, considerare l’aspetto fiscale della locazione poiché il reddito derivante è soggetto al pagamento delle imposte. Il regime di tassazione comunque dipende dal tipo di contratto di locazione che sceglierai di stipulare in base alle tue esigenze. Prima di addentrarci nell’esame dell’argomento è, però, importante conoscere qualcosa in generale sul contratto di affitto e sugli obblighi che ne derivano per il proprietario.

Cos’è la locazione

La locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto locatario o conduttore, qualora il bene concesso in uso consista in una abitazione o in un altro bene immobile.

Il conduttore deve versare periodicamente un determinato corrispettivo, il canone, e restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in locazione nel medesimo stato in cui gli è stata consegnata.

Il contenuto del contratto può variare in base al tipo di contratto che le parti intendono concludere in considerazione della durata o del corrispettivo.

E’ possibile distinguere tre differenti tipologie di contratto di locazione di immobili per uso abitativo:

  • a canone libero [1];
  • a canone concordato [2];
  • ad uso transitorio [3].

Vi è poi, l’affitto per brevi periodi che si ha quando il proprietario decide di locare l’appartamento per un breve periodo, cioè inferiore a 30 giorni (a giorni o a settimana come di solito avviene per finalità turistiche). Il contratto di locazione per brevi periodi può includere, oltre l’affitto, la fornitura di servizi funzionali all’abitazione (come la biancheria, la pulizia dei locali, la fornitura di utenze, il Wi-Fi e l’aria condizionata) mentre non comprende servizi aggiuntivi quali la colazione, i pasti, il noleggio di auto, ecc.

Il proprietario può chiedere al conduttore di versare una cauzione per la copertura di eventuali danni, che sarà restituita a fine locazione. Al termine della locazione rilascia una quietanza di pagamento.

Quali sono gli obblighi del locatore

Dalla conclusione di un contratto di locazione derivano specifici obblighi per il locatore, il quale deve:

  1. consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, cioè priva di vizi e difetti che ne limitano o non ne consentono l’uso pattuito;
  2. mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto, provvedendo fino alla scadenza del contratto alla manutenzione straordinaria ed ordinaria dell’immobile in modo da garantire al conduttore un reale godimento del bene. Gli interventi di piccola manutenzione, invece, spettano al conduttore;
  3. garantire al conduttore il godimento del bene locato, intervenendo nel caso in cui terzi pongano in essere opere di disturbo o pretendano di avere diritti sulla cosa locata.

Quali sono i passaggi fondamentali quando si affitta un appartamento

Prima di fittare un appartamento il proprietario deve accertarsi che l’immobile sia pulito e che tutti gli impianti (gas, luce, acqua) siano a norma.

Se gli elettrodomestici sono inclusi nell’affitto, deve verificarne la funzionalità. E’ importante, altresì, che il bene non sia gravato da ipoteche o da pignoramenti e che in relazione allo stesso non siano state emesse cartelle esattoriali ad esempio per il mancato pagamenti dei tributi comunali.

Il locatore deve essere in possesso dell’attestato di prestazione energetica (Ape) dell’appartamento, che è il documento redatto da un certificatore abilitato nel quale è contenuta la descrizione della prestazione energetica dell’immobile.

Considerato che la certificazione energetica influisce su prezzo della locazione perché più è alta la classe energetica dell’immobile maggiore può essere il canone di locazione richiesto, il proprietario deve fornirne prova al conduttore. Pertanto, durante le contrattazioni deve mostrare tale attestato al locatario per poi consegnarglielo quando il contratto verrà registrato.

Se il proprietario non ha l’Ape al momento della registrazione del contratto, può incorrere in una sanzione pecuniaria di importo compreso tra i 1.000 e i 4.000 euro, che si riduce alla metà se la durata della locazione è inferiore ai 3 anni.

Il proprietario dell’appartamento deve anche scegliere bene l’inquilino. Perciò, prima di stipulare il contratto può chiedergli di mostrargli le sue ultime buste paga, se è un lavoratore dipendente, oppure l’ultimo modello unico, se è un lavoratore autonomo.

Se l’inquilino è già stato in affitto altrove, può chiedergli delle referenze al fine di verificare se è stato in regola con i pagamenti e se non ha fatto danni all’immobile.

Se l’appartamento che intende locare è ammobiliato, è opportuno fare una lista dei mobili presenti al momento della consegna delle chiavi. Inoltre, il proprietario deve fare la voltura delle utenze, annotandosi i numeri dei contatori ed utilizzare metodi di pagamento tracciabili per la riscossione degli affitti, quali assegni, bonifici, vaglia postali, ecc.

Come avviene la stipula del contratto di locazione

Una volta che il proprietario ed il conduttore si sono accordati per la locazione dell’appartamento e ne hanno stabilito le condizioni (ad esempio inserendo nel contratto l’obbligo, per l’inquilino, di stipulare una polizza di assicurazione nel caso in cui dovesse perdere il lavoro oppure il versamento di una cauzione), il passo successivo è quello della stipula del contratto.

Per la sottoscrizione del contratto occorrono tra l’altro i seguenti documenti:

  • fotocopia dei documenti di identità del locatore e del conduttore e fotocopia dei rispettivi codici fiscali;
  • se il conduttore è un cittadino extracomunitario serve anche il permesso o la carta di soggiorno;
  • visura catastale dell’immobile dalla quale dedurne i dati;
  • fotocopia dell’Ape;
  • fotocopia dei documenti di identità dei conviventi del conduttore.

In cosa consiste la registrazione del contratto di locazione 

Dopo la stipula del contratto il proprietario dell’appartamento deve provvedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate nei successivi 30 giorni. La mancata osservanza del termine comporta la nullità del contratto.

La registrazione è prevista per le locazioni che hanno una durata maggiore di un mese, quindi, rimangono esclusi gli affitti brevi. Più precisamente è obbligatoria per i contratti di locazione a canone libero, per quelli a canone concordato e per quelli transitori.

Nei 60 giorni successivi alla registrazione, il locatore deve darne notizia al conduttore e all’amministratore del condominio tramite l’invio di una raccomandata a/r o a mezzo pec (posta elettronica certificata).

Cosa può derivare dalla mancata registrazione del contratto

La mancata registrazione del contratto di locazione comporta:

  1. l’applicazione di sanzioni salate, che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registrazione, più di interessi di mora;
  2. in caso di morosità del conduttore o se questi non libera l’appartamento alla scadenza del contratto, il proprietario non può richiedere al giudice lo sfratto esecutivo ma dovrà iniziare una causa ordinaria molto più lunga e costosa.

Quali imposte vanno versate per la registrazione

La registrazione del contratto di locazione è soggetta al versamento di due tipi di imposte:

  • l’imposta di bollo, pari a 16 euro per ogni 100 righe di contratto o per 4 facciate;
  • l’imposta di registro, che è pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le annualità del contratto. Tale imposta può essere pagata in un’unica soluzione per l’intera durata del contratto, beneficiando di uno sconto, oppure anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza delle precedenti annualità.

Come si registra un contratto di locazione

Esistono tre diverse modalità per registrare un contratto di locazione:

  • cartacea, che si può effettuare recandosi presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e presentando almeno 2 copie originali del contratto di locazione. L’ufficio trattiene una copia e restituisce l’altra timbrata e firmata, rilasciando la ricevuta di avvenuta consegna che va conservata insieme al contratto. Bisogna, inoltre, presentare il modello Rli (Registrazione locazione immobili) compilato e firmato dal soggetto che richiede la registrazione ed esibire la ricevuta del modello F24 Elide relativa al versamento dell’imposta di registro e i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo da applicare su ogni copia del contratto;
  • telematica, che avviene tramite i canali online dell’Agenzia delle Entrate. Se si è abilitati ai servizi Fisconline, basta accedere con il codice Pin e scegliere tra i “servizi per” la voce “registrare i contratti di locazione”. Si tratta di un modulo Rli, che è possibile scaricare e installare sul proprio computer oppure si può utilizzare direttamente via web. Dopo l’invio il sistema restituisce un messaggio che conferma l’avvenuta trasmissione del file. Successivamente si riceve una seconda comunicazione contenente la data di registrazione del contratto, il numero di protocollo telematico, gli estremi dell’atto e il codice identificativo del contratto;
  • tramite mediatore abilitato, il quale deve rilasciare una dichiarazione datata e sottoscritta, con la quale assume l’incarico e si impegna ad adempiere a tutte le prescrizioni di legge. Inoltre, deve consegnare 2 copie delle ricevuta di avvenuta registrazione e 1 copia delle ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Qual è il regime di tassazione delle locazioni

Sui redditi derivanti da locazione è possibile scegliere tra diversi regimi: la tassazione ordinaria e la cedolare secca.

Nella prima ipotesi l’affitto che il proprietario percepisce viene sommato agli altri redditi e viene tassato con l’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e le addizionali regionali.

Sui contratti a canone libero l’Irpef è applicata sul 95% dell’importo percepito. Esistono comunque delle agevolazioni per particolari situazioni. Infatti, si ha una riduzione del canone del:

  • 25% per gli immobili situati nella città di Venezia e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano;
  • 35% per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico;
  • 30% per quelli che si trovano nei Comuni ad alta densità abitativa e sono locati a canone concordato.

La cedolare secca sostituisce con una sola imposta l’Irpef, l’addizionale comunale e regionale, l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

In questo caso, si applicano due diverse aliquote a seconda del tipo di contratto stipulato:

  • una del 21%, per i contratti a canone libero;
  • una del 10%, per i contratti a canone concordato e per le abitazioni che si trovano nei Comuni ad alta densità abitativa e per quelli nei quali è stato deliberato lo stato di emergenza per eventi calamitosi.

L’adesione alla cedolare secca va indicata all’atto della registrazione del contratto. Pertanto, se il proprietario opta per un contratto di locazione con cedolare secca, alla registrazione non sono dovute né l’imposta di registro né l’imposta di bollo.

Se, invece, sceglie il regime di tassazione ordinaria, le spese di registrazione sono dovute in parti uguali dal proprietario e dall’inquilino. Può farsene carico interamente il proprietario ma sono vietate clausole che ne facciano intero carico all’inquilino.

Per i contratti di locazione breve al momento della dichiarazione dei redditi il proprietario dell’appartamento può scegliere tra il regime di tassazione ordinario oppure per la cedolare secca.


note

[1] I contratti di locazione a canone libero, quelli in cui proprietario e inquilino si accordano liberamente sul canone, in base al mercato, hanno una durata minima di 4 anni, rinnovabili per altri 4 anni alla scadenza.

[2] I contratti a canone concordato sono quelli in cui il canone è definito sulla base degli accordi raggiunti tra le associazioni più rappresentative a livello locale dei proprietari e degli inquilini e la durata è di 3 anni con rinnovo possibile per ulteriori 2 anni.

[3] I contratti di locazione ad uso transitorio sono quelli che vengono stipulati per esigenze temporanee non turistiche come nel caso del soggetto per motivi di lavoro viene trasferito per un determinato periodo di tempo in un’altra città e si trova nella necessità di affittare una casa. Per questo tipo di contratti la legge prevede una durata che può andare da uno a 18 mesi. Un particolare tipo di contratto di locazione ad uso transitorio è quello previsto per gli studenti fuori sede, la cui durata va da 6 a 36 mesi.


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