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Cosa chiedere per comprare casa

12 Agosto 2020 | Autore:
Cosa chiedere per comprare casa

Tutte le informazioni che deve chiedere chi è interessato all’acquisto di un immobile, per essere sicuro di fare la scelta giusta e non avere brutte sorprese.

Hai visitato un bellissimo appartamento che ti è molto piaciuto e sembra proprio fare al caso tuo. Anche il prezzo è decisamente conveniente: sembra che si tratti di un’ottima occasione. L’agente immobiliare, che ti ha fatto conoscere il venditore, ha sollecitato entrambi a concludere l’affare stipulando il compromesso. Lì per lì, stavi per convincerti, poi hai pensato che non è prudente agire troppo impulsivamente. Ritieni che sia bene chiedere prima alcune informazioni sull’immobile e sul venditore, per metterti al riparo da delusioni o, peggio, controversie legali. In questo articolo trovi tutti i chiarimenti che ti servono: ecco cosa chiedere per comprare casa.

Prima di concludere l’acquisto di un immobile bisogna avere le idee chiare. A questo scopo, è sufficiente acquisire le informazioni giuste. Cosa chiedere per comprare casa? Le notizie e i documenti da acquisire riguardano tre ambiti:

  • il venditore. E’ importante sapere se questi è effettivamente il proprietario della casa e se ne può disporre;
  • l’immobile. Anche se la casa sembra perfetta, può nascondere delle sorprese, specie di carattere legale;
  • il condominio. Se l’immobile si trova in un edificio, è necessario capire se questo funziona bene e se i rapporti di vicinato sono buoni.

Vediamo più dettagliatamente cosa fare.

Cosa chiedere riguardo al venditore?

Chiedi al venditore il suo titolo di proprietà, vale a dire l’atto mediante il quale è diventato proprietario della casa. Può trattarsi:

  • di una vendita. In tal caso, il venditore ha acquistato a sua volta l’immobile da qualcuno. Può essere che, a questo scopo, abbia richiesto un mutuo; chiedigli quindi se il pagamento di quest’ultimo è stato completato. Infatti, se ciò non è ancora avvenuto, occorre che il venditore provveda a saldare il suo debito con la banca prima di cederti la casa. In alternativa, è possibile sottrarre al prezzo di vendita il debito residuo, che provvederai a versare tu alla banca, a rate. Questa soluzione viene detta vendita con accollo di mutuo;
  • di una dichiarazione di successione. Può essere che il venditore sia diventato proprietario della casa in quanto erede legittimo di una persona defunta. Gli eredi legittimi sono coloro che subentrano nei diritti del defunto perchè è la legge a stabilirlo, senza necessità di testamento;
  • di una donazione. In questo caso, il venditore è divenuto proprietario perchè qualcuno gli ha donato l’immobile. Si tratta di un’ipotesi alla quale bisogna prestare particolare attenzione nel caso in cui il donante (cioè colui che ha fatto la donazione) muoia. Infatti, in questo caso, vi sono alcuni congiunti, detti legittimari, che per legge hanno diritto a una quota del suo patrimonio; essi possono rivolgersi al giudice per rendere inefficace la donazione e, successivamente, ottenere la restituzione dell’immobile da parte della persona che risulta esserne proprietaria. Sono legittimari il coniuge, i figli, gli ascendenti (genitori e nonni). La restituzione può essere chiesta entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. Quindi, finchè non è trascorso questo termine, non si può dire di acquistare in assoluta sicurezza. Per la stessa ragione le banche sono solite non concedere mutui per l’acquisto di immobili donati. Ovviamente il problema non sussiste se il donante non ha coniuge, nè figli, nè genitori;
  • di un testamento. In questo caso, il venditore è diventato proprietario della casa perchè qualcuno, poi defunto, ha disposto così in un testamento. Anche in questo caso i legittimari possono rivolgersi al giudice per rendere inefficace la disposizione testamentaria. In questo caso, però, il termine per ottenere la restituzione dell’immobile è di 10 anni da quando uno o più legittimari hanno accettato l’eredità.

Quindi se risulta che il venditore sia divenuto proprietario dell’immobile per successione o per testamento, devi prestare attenzione. Ti conviene consultarti con il notaio che stipulerà l’atto definitivo di vendita perchè, esaminando la situazione specifica, possa consigliarti al meglio.

Cosa chiedere riguardo all’immobile?

Ecco le informazioni che devi prendere sulla casa. Alcune potrai acquisirle rivolgendoti agli uffici che tra poco ti dirò; altre vanno richieste al venditore.

Innanzitutto, devi recarti al Catasto e chiedere una planimetria della casa che vuoi comprare. Verifica che essa corrisponda, nella superficie e nella suddivisione, all’immobile che ti interessa. Se ci sono differenze (ad esempio hai notato un locale che nella planimetria manca) molto probabilmente sono stati commessi degli abusi edilizi. Può essere che siano stati sanati; in tal caso il proprietario deve fornirti la documentazione che lo dimostra.

Presso un altro ufficio, la Conservatoria dei registri immobiliari, devi fare una ricerca sull’immobile utilizzando i dati anagrafici e il codice fiscale del venditore. In questo modo potrai sapere:

  • se sull’immobile grava un’ipoteca. Si tratta di una garanzia relativa a un debito: se quest’ultimo non viene pagato l’immobile viene venduto e il creditore ha diritto a soddisfarsi, con preferenza rispetto ad altri, sul ricavato della vendita. Spesso, l’ipoteca viene richiesta dalle banche quando concedono mutui; in questo caso occorre, come già ti ho detto in precedenza, che il venditore estingua il mutuo prima di stipulare il contratto di compravendita con te, o, in alternativa, che ti accolli tu la parte residua da pagare. Se, invece, l’ipoteca nasce da un altro debito del venditore (in questo caso, viene detta giudiziale), con ogni probabilità faresti meglio a lasciar perdere e a cercare un’altra casa;
  • se vi è un pignoramento in corso. Si tratta di una procedura che si svolge davanti al Tribunale. Essa ha lo scopo di pervenire alla vendita di uno o più immobili di un debitore, per soddisfare i creditori con il ricavato. In questo caso ti conviene non prendere in considerazione la casa;
  • se vi sono servitù sull’immobile. Le servitù sono dei pesi posti a carico di un immobile (detto fondo servente) e a favore di un altro immobile (detto fondo dominante). Un esempio tipico è quello della servitù di passaggio. Pensa al caso di due ville vicine: il proprietario di una delle due ha diritto di passare dal terreno confinante per raggiungere la strada pubblica. Oppure pensa all’ipotesi di un serbatoio per la raccolta dell’acqua, a servizio dell’appartamento di un vicino. La presenza di una servitù non rappresenta necessariamente un problema: molto dipende ta te e dal fastidio che ritieni possa procurarti. Si tratta, comunque di un dato che ti consente di tirare sul prezzo.

Potresti dire che queste informazioni vengono acquisite dal notaio prima della stipula dell’atto di compravendita. Egli infatti accerta la provenienza dell’immobile, la presenza di pignoramenti, ipoteche o altri pesi, l’esistenza di eventuali abusi edilizi. Per te è meglio, però, avere queste notizie con molto anticipo: ti consentono di avere ben chiara la situazione e decidere, prima di prendere impegni con il venditore, se l’acquisto ti conviene o meno. Ciò vale a maggior ragione se, prima del rogito notarile, è previsto che tu stipuli un compromesso.

Se hai problemi a recarti al Catasto o in Conservatoria non preoccuparti: esistono agenzie specializzate in questo tipo di ricerche. Se poi hai dubbi nell’interpretazione dei documenti puoi rivolgerti allo stesso notaio: ti fornirà, ben volentieri e gratuitamente, la sua consulenza.

Al venditore devi chiedere:

  • l’attestato di prestazione energetica della casa (Ape). Si tratta di un certificato, redatto da un professionista specializzato, dal quale risulta il livello di efficienza energetica dell’immobile. Più alto è questo livello, più l’utilizzo dell’energia è ottimale, efficace e senza sprechi;
  • la certificazione attestante che l’impianto elettrico è a norma di legge. Se così non è devi provvedere, dopo l’acquisto, a farlo adeguare da una ditta specializzata;
  • notizie sull’impianto di riscaldamento. Se è autonomo (ipotesi migliore) informati sull’anno di installazione della caldaia. Chiedi la garanzia e la documentazione attestante che gli interventi di manutenzione sono stati regolarmente effettuati.

Se le suddette certificazioni mancano. ciò non costituisce un ostacolo all’acquisto dell’immobile. Se, tuttavia, il prezzo richiesto è alto, puoi chiederne una riduzione in considerazione del fatto che dovrai sostenere delle spese per adeguare gli impianti a standard più elevati.

Cosa chiedere riguardo al condominio?

Per concludere la panoramica di cosa chiedere per comprare casa, chiedi un appuntamento con l’amministratore di condominio. Ciò naturalmente vale se la casa che vuoi acquistare è un appartamento che si trova all’interno di uno stabile. L’amministratore, infatti, è in grado di darti informazioni preziose. A tale scopo:

  • chiedigli una copia del regolamento di condominio. Così potrai sapere quali regole vigono all’interno dell’edificio, anche sotto l’aspetto di eventuali divieti che potresti considerare per te non accettabili. Per esempio, potrebbe essere vietato fare rumore in alcune ore del giorno; ma se sei un musicista che si esercita con il suo strumento per gran parte della giornata potresti decidere di comprare la tua casa altrove. Oppure potresti scoprire che una parte dell’edificio, che sembrava di proprietà comune, in realtà appartiene solo ad alcuni condomini;
  • chiedigli anche le tabelle millesimali, per farti un’idea delle spese che sarebbero di tua spettanza se comprassi la casa;
  • informati inoltre sull’eventuale approvazione di spese straordinarie che ancora devono essere versate dai condomini. Se, ad esempio, è stato approvato il rifacimento del prospetto, che ancora non è stato realizzato, una quota della spesa dovrà essere sostenuta da te, se acquisterai l’immobile;
  • chiedi se il venditore è in arretrato con il pagamento delle quote condominiali a suo carico. Se così dovesse essere, raggiungi con lui un accordo su chi debba pagarle. Se dichiara di volersene fare carico pretendi che ciò sia inserito in una apposita clausola dell’atto di compravendita;
  • chiedi notizie sul fondo spese del condominio. Ci sono condomini in arretrato con il pagamento delle loro quote? Se sì, come si pensa di far fronte alle spese necessarie per la manutenzione ordinaria dello stabile (ad esempio, luce e pulizia)? Dovranno essere anticipate dagli altri condomini, in attesa di ottenere il pagamento da parte dei morosi?
  • per finire, informati sull’eventuale esistenza di cause del condominio verso terze persone o verso qualche condomino: ciò, infatti, comporterà che tu debba partecipare alle spese legali.


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