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Spese condominiali riscaldamento non utilizzato

12 Maggio 2020
Spese condominiali riscaldamento non utilizzato

Riscaldamento condominiale: bisogna pagare pur non avendone usufruito?

Potrebbe avvenire di ricevere le bollette condominiali relative alle quote del riscaldamento centralizzato senza però aver usufruito del servizio. Si pensi a un inquilino che abbia lasciato l’appartamento in affitto prima della scadenza o al proprietario di una seconda casa, disabitata per gran parte dell’anno. Oppure si pensi al tutt’altro che infrequente caso di un guasto all’impianto di irradiazione che non sia stato riparato per tempo e che abbia lasciato il soggetto al freddo per lungo tempo. Cosa succede in questi casi? Bisogna pagare le spese condominiali per il riscaldamento non utilizzato? 

Naturalmente, la risposta varia a seconda dell’ipotesi in cui si versa, dipendendo inoltre dall’eventuale sussistenza di un contratto di affitto. Qui di seguito cercheremo di analizzare tutte le possibili soluzioni per cercare di pagare non di meno ma il dovuto. 

Chi paga il riscaldamento per l’appartamento lasciato prima della scadenza dell’affitto?

Il primo caso è quello dell’inquilino in affitto che, d’accordo con il locatore o di sua spontanea iniziativa, decide di lasciare l’appartamento prima della scadenza del contratto, riconsegnando così le chiavi dell’immobile. 

In tal caso, il conduttore resta ugualmente obbligato a versare le spese per i consumi dell’impianto di riscaldamento centralizzato maturate fino all’effettiva scadenza del contratto. È tuttavia facoltà delle parti accordarsi diversamente, accordo che dovrà intervenire per iscritto, o magari provvedere alla risoluzione anticipata della locazione. 

Bisogna pagare il riscaldamento se l’impianto è rotto?

Diverso è il caso del proprietario dell’appartamento rimasto al freddo a causa di un guasto all’impianto di riscaldamento. 

Se il problema deriva dall’impianto centralizzato o dalle tubature del condominio, è possibile pretendere, dal condominio medesimo, il risarcimento dei danni. Danni imputabili innanzitutto alle spese illegittimamente addebitate per i consumi di cui non si è potuto usufruire (che andranno quindi stornate) e a quelle necessarie per provvedere a un riscaldamento alternativo (ad esempio, le stufe o altri strumenti). In secondo luogo, è possibile chiedere il risarcimento dei danni morali in caso di problemi alla salute (si pensi al raffreddamento o ai problemi di reumatismi, sinusite, ecc.).

In buona sostanza, chi non ha goduto del riscaldamento per un guasto che non dipende dal proprio impianto non solo non deve pagare le quote condominiali ma può richiedere e ottenere anche il risarcimento.

Sul punto, la Cassazione è stata molto chiara [1] e ha stabilito un orientamento che ormai è stabile: chi non può usufruire dell’immobile a causa di un vizio come quello del malfunzionamento dell’impianto di riscaldamento ha diritto al ristoro di tutti i danni e sofferenze patite.

Se l’appartamento è in affitto e il guasto è di natura condominiale, l’inquilino dovrà informare di ciò il locatore affinché si attivi per far rimuovere il problema, contattando l’amministratore. In ogni caso, nei confronti dell’inquilino, la responsabilità resta sempre in capo al locatore che potrebbe, proprio in ragione di ciò, subire una disdetta per giusta causa (con preavviso di sei mesi) o la risoluzione immediata del contratto (senza preavviso) a causa dell’inadempimento. 

Ricordiamo a tal fine che le spese condominiali di spettanza del conduttore, anche se di solito vengono da questi versate direttamente all’amministratore, possono essere formalmente richieste al solo proprietario di casa, il quale, a sua volta, le chiederà all’inquilino. Insomma, se il conduttore non versa le quote condominiali non può subire un decreto ingiuntivo da parte del condominio ma, a tutto voler concedere, lo sfratto dal locatore. Sfratto che peraltro può intervenire solo se le spese condominiali non versate sono pari ad almeno due mensilità di canone e il ritardo è di oltre due mesi. 

Se invece il problema dipende dall’impianto individuale, la spesa per la riparazione spetta al locatore. 

In entrambi i casi, l’inquilino non può interrompere il pagamento dei canoni di affitto a compensazione dei danni subiti per via del freddo. Lo può fare solo se l’immobile è divenuto oggettivamente invivibile tanto da dover essere abbandonato. 

Riscaldamento seconda casa disabitata: va pagato?

Sono dovute le quote di riscaldamento per la seconda casa disabitata ripartite secondo le tabelle millesimali del condominio. E, difatti, se anche in tale ipotesi non saranno addebitate le spese per i consumi, ci sono sempre le quote fisse, dovute alla dispersione del calore e ai costi per il funzionamento dell’impianto che restano sempre a carico del proprietario, anche se questi non ne ha goduto.



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