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La modifica della ripartizione delle spese condominiali vale per il passato?

23 Maggio 2020
La modifica della ripartizione delle spese condominiali vale per il passato?

L’assemblea del mio condominio ha deciso di modificare le tabelle millesimali relative alle spese per l’ascensore e di modificare il criterio per ripartire le stesse spese che erano state già ripartite in passato con un diverso criterio. E’ regolare tutto ciò?

Nel suo caso non è possibile applicare retroattivamente le decisioni adottate dalla delibera assembleare:

  • sia nel caso in cui essa abbia modificato i valori millesimali (perché non pare, leggendo il testo del suo quesito, che questa modifica, se avvenuta, sia stata adottata per correggere un errore di calcolo dei precedenti valori millesimali);
  • sia nel caso in cui essa non abbia modificato i precedenti valori millesimali ma abbia solo introdotto un nuovo criterio di ripartizione delle spese per l’ascensore (fermi restando gli stessi millesimi già vigenti).

In entrambi i casi la delibera assembleare in questione, per poter validamente costituire una base per pretendere rimborsi di quote condominiali versate in passato (e, quindi, per poter essere applicata retroattivamente), avrebbe dovuto essere adottata all’unanimità (in quanto va ad incidere sui diritti soggettivi dei singoli condomini).

Aggiungo inoltre che se la delibera in oggetto ha effettivamente modificato i valori dei millesimi (e non semplicemente modificato il criterio di ripartizione delle spese per l’ascensore) essa avrebbe dovuto essere adottata comunque all’unanimità (1000 millesimi) perché, in base all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, la delibera dell’assemblea di condominio che modifica i millesimi deve essere adottata sempre all’unanimità (sono invece sufficienti 500 millesimi solo nel caso in cui i precedenti valori millesimali siano frutto di un errore o nel caso in cui siano mutate le condizioni dell’edificio per sopraelevazioni, incrementi di superfici o incrementi o diminuzioni di unità immobiliari che provochino alterazione di più di un quinto del valore anche di un solo immobile).

La delibera in discussione, quindi, può essere:

  • impugnata anche nella sola parte in cui prevede un’applicazione retroattiva (prudenzialmente entro trenta giorni da quando è stata adottata – da parte dei condomini che erano presenti – o entro trenta giorni da quando la stessa fu comunicata agli assenti) previo tentativo obbligatorio di mediazione (che richiede assistenza di un legale);
  • revocata dalla stessa assemblea che l’ha adottata (anche nella sola parte in cui prevede la propria retroattiva applicazione).

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte


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