Diritto e Fisco | Articoli

Casa defunto: tutti gli eredi hanno diritto alle chiavi?

14 Maggio 2020
Casa defunto: tutti gli eredi hanno diritto alle chiavi?

Come si divide la casa del defunto e quali sono i diritti dei coeredi in merito al possesso dell’immobile?

A seguito della morte di un familiare, sei diventato erede, insieme ad altre persone, di una casa in campagna che questi possedeva. Avete fatto la dichiarazione di successione e ciascuno di voi ora è proprietario di una quota dell’immobile. I figli del defunto, più prossimi in grado di parentela rispetto a te, rivendicano il diritto di usare l’abitazione fino a quando non si deciderà per la sua vendita o per la divisione. Così hanno trattenuto le chiavi senza consegnartene una copia. Anche se la tua quota di eredità è inferiore rispetto a quella degli altri, ritieni ingiusto tale comportamento perché, di fatto, ti spossessa del tuo piccolo diritto. 

Intenzionato a rimettere le cose a posto, ti rivolgi al tuo avvocato e gli chiedi se tutti gli eredi hanno diritto alle chiavi della casa del defunto. La soluzione al quesito legale è abbastanza semplice ma passa per la comprensione di alcuni concetti – altrettanto facili da comprendere – del diritto sulle successioni. Di tanto parleremo qui di seguito. In particolare, dopo aver spiegato come si trasferisce la proprietà di una casa quando muore il proprietario, ci soffermeremo sui diritti dei vari eredi e sulla possibilità che questi hanno di utilizzare il bene nello stesso momento. Detto ciò, capiremo se tutti gli eredi hanno diritto alle chiavi della casa del defunto e cosa succede se uno di questi dovesse voler vendere il bene. 

Ma procediamo con ordine.

Cosa succede quando muore il proprietario di una casa?

Come tutti i beni del defunto, anche la casa passa in successione alla sua morte. Successione che viene regolata dal testamento o, in mancanza di esso, dalla legge: il Codice civile, infatti, detta una serie di norme per individuare chi sono gli eredi di una persona quando questa non ha lasciato le ultime volontà per iscritto.

La casa diventa così di proprietà di coloro che accettano l’eredità o l’accettano con beneficio di inventario. Chi, invece, dichiara la rinuncia all’eredità non acquisisce alcun diritto.

È bene ricordare che, se l’immobile era quello ove il defunto viveva abitualmente insieme al coniuge, quest’ultimo avrà anche un diritto di abitazione sulla casa, che gli spetta vita natural durante. E ciò a prescindere dalle quote degli altri eredi i quali, pertanto, dovranno sopportare la sua presenza fino alla sua stessa morte. In pratica, il coniuge superstite può rimanere nell’abitazione che prima era di proprietà del defunto senza che gli altri possano sfrattarlo.

Ciò non succede, ad esempio, per la seconda casa. Difatti, il diritto di abitazione spetta solo sull’abitazione familiare. 

Per rendere effettivo il passaggio di proprietà dell’immobile in capo agli eredi, è necessario che questi presentino la dichiarazione di successione presso l’Agenzia delle Entrate ed effettuino la voltura dell’intestazione. 

Nel momento in cui la proprietà si trasferisce dal defunto agli eredi, ciascuno di questi riceve solo una quota ideale del bene, non invece una parte fisica distinta. Ad esempio, in presenza di tre fratelli, eredi del padre, ciascuno di questi avrà il 33% dell’intero immobile, e non il 100% di una terza parte. Tale situazione permane fino alla divisione del bene, laddove possibile in natura (si pensi a una villetta su tre piani).

Questo nella pratica comporta che ogni erede può usare l’intera casa, ma senza impedire anche il contestuale uso degli altri.

Chiavi della casa del defunto: a chi spettano?

Veniamo ora all’aspetto cruciale di questo articolo: tutti gli eredi hanno diritto alle chiavi della casa del defunto? Assolutamente sì. Proprio perché ciascuno di essi ha diritto a usare l’intero immobile, a prescindere dalla rispettiva quota di eredità, bisogna consentire che ciò si realizzi con facilità, fornendo a tutti una copia delle chiavi. 

Non è possibile, quindi, che un erede – solo perché titolare di una quota più modesta di proprietà – sia costretto a chiedere agli altri eredi di aprirgli la porta di casa ogni volta che intende accedervi. Non è subordinato all’altrui permesso che questi può esercitare il proprio possesso sul bene.

Se uno degli eredi, quindi, non riceve la propria copia delle chiavi della casa ereditata può citare i detentori delle stesse chiavi dinanzi al tribunale per sentirli condannare alla consegna forzata. 

Cosa succede se un erede vuol liberarsi della propria quota?

La situazione di comunione ereditaria permane fino a quando gli eredi non decidono di dividere il bene in natura – se possibile – o di venderlo. Qui non vale il principio della maggioranza: anche un solo erede, in disaccordo con gli altri, può rivolgersi al giudice affinché venga avviato un procedimento di divisione coattiva del bene. Non si può, quindi, essere vincolati a una proprietà che non si vuole.

Giuseppe, Antonio e Marcello sono coeredi della casa del padre. Marcello vuol vendere il bene, mentre Giuseppe e Antonio vorrebbero conservarlo in ricordo del genitore. Ciò nonostante, Marcello può rivolgersi al tribunale per dar vita al procedimento di divisione.

Il giudice, a cui sia stata richiesta la divisione della comunione ereditaria, accerta innanzitutto se sia possibile dividere il bene in natura, ricavandone così tre unità abitative differenti e autonome, ciascuna delle quali corrispondente alla quota dei singoli eredi.

Se ciò non dovesse essere possibile, il tribunale valuta se vi sia uno degli eredi disposto ad acquistare l’intero bene liquidando agli altri il corrispondente valore in denaro. Laddove interessati all’acquisto siano più eredi, il giudice passa al sorteggio, a meno che non ritenga più meritevole la posizione di uno rispetto agli altri (si pensi all’erede che già viveva nell’immobile prima del decesso del proprietario).

Quando tutte queste soluzioni dovessero risultare non percorribili, il tribunale procede alla vendita forzata del bene mediante il meccanismo dell’asta pubblica. All’esito dell’aggiudicazione, il ricavato in denaro viene diviso tra gli eredi secondo le rispettive quote.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube