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Come fare causa al costruttore

11 Agosto 2020 | Autore:
Come fare causa al costruttore

Quando scatta la responsabilità per vizi e gravi difetti dell’immobile e come procedere in questi casi?

Essendo la nostra abitazione molto importante, tra le tante preoccupazioni che abbiamo c’è, sicuramente, quella di preservarla e tutelarla nella sua integrità. Si tratta di un bene indispensabile che, in molti casi, rappresenta l’unico o il più importante componente del nostro patrimonio. Sono queste, quindi, le ragioni per le quali, se si manifesta un difetto strutturale nel nostro immobile o in relazione all’edificio di cui è parte, ci attiviamo immediatamente per correre ai ripari. Una circostanza che, se si verifica, ci suggerisce di invocare la responsabilità del costruttore. A questo proposito, come fare causa al costruttore?

Il quesito appena posto ti interessa particolarmente, poiché magari nel tuo condominio si è sgretolata la pavimentazione del cortile comune e, per tale motivo vorresti agire per il risarcimento del danno a carico del costruttore. Lo stesso argomento potrebbe interessare a colui che abita in un palazzo dove si sono manifestate delle crepe nell’intonaco della facciata e dove sono, persino, apparse delle cosiddette efflorescenze.

Pertanto, quali sono i presupposti per sollecitare la responsabilità del costruttore e in quali casi è possibile citarlo in giudizio? In particolare, quali sono i passi da compiere prima di fare causa al costruttore? Vediamo insieme quali sono le risposte a queste domande.

La responsabilità per vizi del costruttore: cos’è?

Quando parliamo di garanzia, comunemente, associamo questo termine al diritto alla riparazione degli oggetti che compriamo negli esercizi commerciali oppure online e che, durante i due anni successivi all’acquisto, manifestano dei difetti. Devi sapere che anche gli immobili sono coperti da una garanzia. Trattandosi, infatti, di beni destinati a durare nel tempo, secondo la legge, non è ammissibile che cadano in rovina oppure che presentino dei vizi e dei gravi difetti, prima che sia trascorso un determinato periodo.

In particolare, la normativa in materia [1] prevede che la responsabilità del costruttore (tecnicamente denominato appaltatore) duri sino a dieci anni dalla costruzione dell’opera e che la stessa si estenda anche a favore di coloro che, nel frattempo, hanno acquistato un appartamento nel condominio interessato dal problema. Bisogna, quindi, semplicemente capire in quali occasioni scatta la predetta responsabilità.

La responsabilità per vizi del costruttore: quando scatta?

Leggendo il paragrafo precedente, hai appreso che la garanzia sugli immobili dura dieci anni a partire dalla loro costruzione e che, se durante questo periodo sei diventato proprietario del bene, sei ugualmente coperto da eventuali vizi o gravi difetti dell’opera. Pertanto, in quali occasioni è possibile invocare la responsabilità del costruttore? Alla domanda in questione ha, ovviamente, risposto la giurisprudenza, frequentemente chiamata a risolvere l’interpretazione delle norme e la loro concreta applicazione.

Nel caso in esame, è stato chiarito che i gravi difetti che danno luogo alla responsabilità del costruttore sono riscontrabili non soltanto quando l’edificio o l’opera può crollare oppure, addirittura, è già rovinata. L’appaltatore, infatti, può essere chiamato in causa anche dinanzi a difetti che, pur non inficiando la solidità del bene, compromettono, in maniera rilevante, il normale godimento dell’edificio oppure dell’abitazione interessata dal problema [2].

Quindi, anche una pessima impermeabilizzazione del terrazzo condominiale, oppure dei gravi danni alla pavimentazione dei beni comuni, potrebbero rappresentare un valido presupposto per citare in giudizio il costruttore del palazzo. In tal caso, infatti, precisano i giudici, per eliminare il vizio manifestatosi è necessario ricorrere alla manutenzione straordinaria dell’opera. Pertanto, se tutto ciò dovesse accadere, come e quando si deve procedere? Te lo spiego a breve.

La garanzia del costruttore: quando agire?

Si è visto che il termine di durata della garanzia del costruttore è di dieci anni, ma devi sapere che, una volta presentatosi il problema, hai un tempo limitato per segnalarlo al responsabile e per agire nei suoi riguardi. Infatti, la legge citata in precedenza stabilisce che bisogna denunciare l’accaduto al costruttore entro un anno dalla sua scoperta e che, una volta fatto ciò, dinanzi all’inerzia del medesimo, non puoi restare fermo: devi, infatti, fargli causa entro un anno dalla segnalazione del problema.

Pertanto ecco quando agire:

  • come detto, la normativa prevede che una volta concretizzatosi il grave difetto dell’immobile, devi inviare una denuncia al costruttore entro un anno dal suo rivelarsi. Si tratta di un termine che decorre non certamente da quando si manifestano le prime macchie di umidità o i primi cenni di cedimento dell’intonaco o della parte del bene interessato, ma quando gli opportuni accertamenti tecnici hanno dato prova dell’accadimento. In pratica, quindi, solo dopo che il danneggiato ha avuto una percezione oggettiva dei danni e, cioè, dopo che ci sia stata una perizia su quanto accaduto, decorre la predetta scadenza per denunciare i fatti al costruttore responsabile [3]. Si sta parlando di un termine di decadenza;
  • una volta avvisato il costruttore, non puoi che attendere il suo intervento. Ricordati, però, che non devi aspettare in eterno, poiché hai solo un anno di tempo dalla denuncia per avviare la vera e propria azione legale nei riguardi dell’appaltatore dell’edificio. Pertanto, di fronte all’omissione del costruttore, attivati senza ulteriore indugio. In questo caso, si sta trattando di un termine di prescrizione.

Come si fa causa al costruttore?

L’azione legale in esame viene introdotta con un tradizionale atto di citazione dinanzi al Tribunale territorialmente competente. A questa seguirà il successivo procedimento, caratterizzato da un’istruttoria, sicuramente, contrassegnata da accertamenti peritali su quanto è accaduto e sul valore economico degli interventi da realizzare. I costi di questa iniziativa (spese, tasse, onorario) non possono che dipendere dal valore della causa, strettamente collegato all’ammontare dei danni verificatisi.

Pertanto, solo su quest’indice potrà essere richiesto un preventivo al legale interpellato a tale scopo. Ricordati, infine, che l’amministratore di un condominio ha la facoltà di agire contro il costruttore quando la rovina o il grave difetto del fabbricato riguarda le parti comuni del medesimo, senza necessità dell’autorizzazione dell’assemblea [4]. In questo caso, evidentemente, le spese del procedimento saranno divise tra i vari condomini e senza alcuna eccezione in caso di esito favorevole della causa [5].


note

[1] Art. 1669 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 8140/2004 – 10857/2008

[3] Cass. civ. sent. n. 20644/2013 – 28202/2013 – 19483/2014

[4] Cass. civ. sent. n. 9911/2017

[5] Art. 1132 ult. co. cod. civ.


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