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Condominio indebitato

10 Agosto 2020 | Autore:
Condominio indebitato

Debiti condominiali: quali sono e chi deve pagarli? Come procedere contro il condominio per il recupero dei crediti? Condòmino moroso: cosa fare?

Il condominio è un ente che, seppur privo di personalità giuridica, può accumulare debiti che, prima o poi, dovrà poi pagare. Pur non essendo una persona giuridica a tutti gli effetti, dunque, il condominio si presenta ai terzi come un’entità unitaria verso la quale è possibile agire per ottenere il pagamento delle somme che spettano. Non è pertanto scorretto parlare di condominio indebitato per fare riferimento a quella situazione in cui si trovano tutti i condòmini quando sono state effettuate delle spese inerenti alle parti comuni dell’edificio e per le quali non sono stati pagati i creditori.

La problematica del condominio indebitato rimanda a questioni importanti. I creditori come possono agire contro il condominio indebitato? I singoli condòmini possono essere chiamati a pagare i debiti dell’intero condominio? Si può agire con espropriazione forzata contro il condominio moroso? Dopo quanto tempo si prescrivono i debiti condominiali? Se questi argomenti ti interessano e cerchi risposte, prenditi dieci minuti di tempo e prosegui nella lettura: vedremo insieme cosa dice la legge a proposito del condominio indebitato.

Debiti del condominio: quali sono?

Il tema del condominio indebitato ci obbliga, ovviamente, ad affrontare il problema dei debiti condominiali. Per debiti condominiali si devono intendere le obbligazioni sorte nell’interesse delle parti comuni del condominio.

Come sicuramente saprai, ogni condominio è caratterizzato dalla compresenza di aree di proprietà esclusiva e di aree comuni, destinati all’utilizzazione collettiva da parte di tutti: pensa ad esempio al cortile o all’androne condominiale, o ancora all’ascensore e alle scale.

I debiti condominiali sono proprio quelli che riguardano le parti comuni dell’edificio, quelle in riferimento delle quali i condòmini sono chiamati a un esborso per la cura, la manutenzione e la riparazione, in quanto aree destinate all’uso comune.

Non rientrano nei debiti condominiali, invece, le spese sostenute per le parti dell’edificio che sono di proprietà esclusiva: ad esempio, l’inquilino che decide di ristrutturare il proprio appartamento dovrà sostenere da solo i costi dei lavori.

Debiti condominiali: come si dividono?

Il condominio è indebitato quando non ha pagato le obbligazioni sorte a seguito di operazioni inerenti alle parti comuni. Possiamo schematicamente dire che i debiti del condominio possono così suddividersi:

  • debiti condominiali derivanti da spese ordinarie (definite anche fisse o periodiche), come quelli inerenti al pagamento dei canoni, delle bollette, delle pulizie o della manutenzione ordinaria;
  • debiti condominiali derivanti da spese straordinarie (urgenti e imprevedibili interventi di ristrutturazione, ad esempio).

Dunque, un condominio può essere indebitato perché, ad esempio, non ha pagato le bollette della luce o del riscaldamento centralizzato, oppure ancora se non ha pagato i lavori di ristrutturazione appaltati a una ditta, oppure perché non ha pagato la prestazione di servizi inerenti alla manutenzione del verde e delle altre aree comuni.

La prescrizione dei debiti condominiali

La ripartizione delle tipologie di debiti condominiali fatta nel paragrafo precedente è molto utile per comprendere il diverso termine di prescrizione cui essi sono soggetti.

I debiti condominiali derivanti dalle spese ordinarie (e, in generale, da tutte le spese periodiche) si prescrivono nel termine di cinque anni, mentre i debiti condominiali derivanti dalle spese straordinarie si prescrivono nell’ordinario termine decennale.

La decorrenza del termine prescrizionale dipende dalla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (che serve per stabilire in quale quota ciascun condomino deve partecipare al costo complessivo).

È la delibera di approvazione della spesa a far generare il credito in capo al condominio e non, ad esempio, il momento del saldo della fattura, che può essere anche antecedente: la delibera, infatti, costituisce il titolo di credito per poter agire nei confronti del singolo condomino.

Debiti condominiali: chi li paga?

Chi paga i debiti condominiali, cioè quelli sorti dalle spese affrontate nell’interesse delle aree comuni del condominio? La risposta è molto semplice: i condòmini, in proporzione alle quote di spettanza, così come stabilite nelle tabelle millesimali.

Le ipotesi più frequenti di condominio indebitato si hanno però quando solo alcuni condòmini non hanno pagato, mentre gli altri sì; in pratica, nello stesso momento ci sono condòmini in regola e altri, invece, che sono morosi.

Secondo la legge, l’amministratore condominiale è obbligato ad agire alla riscossione coattiva dalle somme dovute dai condomini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio [1], pena la possibilità di essere revocato.

Dunque, il condominio può risultare indebitato nei confronti dei creditori anche a causa dell’inadempimento di un solo condòmino. Facciamo un esempio.

L’assemblea condominiale approva una ristrutturazione urgente dal costo di trentamila euro. Dopo l’approvazione dello stato di riparto, il debito del condòmino Tizio risulti essere di mille euro, in quanto non ha pagato la sua parte. In una situazione del genere l’amministratore dovrà agire nei confronti di Tizio, pena la prescrizione del  credito per la spesa straordinaria, entro dieci anni a partire dall’approvazione dello stato di riparto.

Condominio indebitato può agire contro condòmino moroso?

Contro il condomino moroso può agire il condominio intero, rappresentato sempre dall’amministratore, o addirittura il singolo condomino che sia in regola con i pagamenti. Questa circostanza si verifica allorquando il condominio abbia già pagato i debiti derivanti dall’inadempimento di uno degli inquilini e ora intenda recuperare il credito.

Possiamo tranquillamente affermare, anzi, che il condomino moroso verrà sollecitato in prima battuta proprio dal condominio, prima ancora che possa agire il creditore dell’intero edificio. D’altronde, il creditore del condominio, se prende atto del fallito tentativo dei condomini di recuperare il credito nei confronti del singolo inquilino inadempiente, difficilmente deciderà di intraprendere un’azione nei confronti di questo.

Se i creditori del condominio vengono soddisfatti direttamente dal condominio (ad esempio, mediante una quota extra che è stata versata dai condòmini in regola), si potrà poi agire nei confronti del condomino inadempiente chiedendo la restituzione di ciò che è stato anticipato per ripianare il debito causato dalla sua condotta.

Il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso

Il credito può essere recuperato mediante decreto ingiuntivo contro il condomino moroso, decreto al quale il giudice potrà accordare la provvisoria esecuzione.

Nello specifico, per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti i dati dei condomini morosi.

L’amministratore di condominio è l’unico legittimato a rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso. È di uno di quei casi in cui l’amministratore potrà agire in giudizio senza il preventivo assenso dell’assemblea. Si tratta di norma imperativa e, pertanto, non potrà essere derogata nemmeno dall’unanimità assembleare.

In sintesi, quindi, l’amministratore deve procedere con decreto ingiuntivo contro i condòmini morosi, senza necessità del previo consenso assembleare.

L’amministratore potrà chiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il condomino moroso solamente dopo che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione e lo stato di morosità del condomino. È indifferente che la ripartizione sia quella preventiva o quella consuntiva. 

Creditori: possono agire contro condominio indebitato?

Al di là del dovere dell’amministratore di recuperare dal condòmino inadempiente le somme che deve versare, è chiaro che è interesse dei creditori far valere le proprie ragioni, magari citando in giudizio l’intero condominio, ovvero proponendo un decreto ingiuntivo contro lo stesso.

Ebbene, nei confronti dei terzi il debito condominiale appartiene non ai singoli condòmini che non hanno pagato, ma all’intero condominio: da tanto deriva la possibilità di agire contro il condominio inteso come entità unitaria.

Dunque, il condominio, rappresentato dall’amministratore, si presenta all’esterno come un soggetto unico, contro il quale i creditori possono agire per ottenere il pagamento dei debiti.

Ad esempio, nei confronti della società che eroga una fornitura (di gas, di energia elettrica, ecc.) il condominio si pone come un soggetto a sé stante. Ciò significa che ai creditori poco importa se l’inadempimento sia derivato dalla colpa di un solo condomino oppure di tutti, con la conseguenza che essi potranno agire nei confronti dell’intero condomino, ad esempio chiedendo il pignoramento del conto corrente del condominio.

In genere, tuttavia, avviene che i creditori chiedano all’amministratore il nominativo dell’inquilino moroso in modo tale da potersi rivalere solamente contro di lui: in questo modo, i creditori potranno perfino giungere a pignorare l’alloggio di proprietà esclusiva del condomino moroso. È la stessa legge a stabilire che i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condòmini [2].

Solamente nel caso in cui sia impossibile ricavare alcunché dal condomino moroso, i creditori potrebbero aggredire i beni dei condomini in regola, ciascuno in proporzione dei rispettivi millesimi.

Fondo morosi per debiti condominiali: cos’è?

Per difendersi dagli inadempimenti di uno o più inquilini, il condominio può decidere di istituire un fondo morosi per corrispondere le somme dovute ai creditori. Tale fondo è costituito dai versamenti volontari effettuati dai condomini in regola con i pagamenti: si tratta, in parole povere, di una quota extra che gli inquilini decidono di versare per far fronte ai debiti condominiali causati da uno o più condòmini morosi.

Per costituire il fondo morosi, però, serve il voto favorevole di tutti i condomini che partecipano all’assemblea, cioè l’unanimità dei consensi: se c’è anche un solo voto non favorevole, il condominio non può approvare un fondo morosi e quindi non può ripartire le spese tra i condomini.


note

[1] Art. 1129, comma nove, cod. civ.

[2] Art. 63 disp. att. cod. civ.

Autore immagine: Canva.com


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