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Locazione recesso per gravi motivi: ultime sentenze

23 Giugno 2020
Locazione recesso per gravi motivi: ultime sentenze

Leggi le ultime sentenze su: diniego di rinnovo del contratto da parte del locatore; facoltà di recesso del conduttore per gravi motivi; obbligo di pagamento del canone sino alla scadenza del periodo di preavviso.

La durata della locazione

Non è manifestamente infondata – in riferimento all’art. 3 cost. – la questione di legittimità costituzionale degli art. 1, 3 e 4 comma ultimo l. 27 luglio 1978 n. 392 nella parte in cui non prevedono il diritto di recesso del locatore, per gravi motivi, dai contratti stipulati, o rinnovati, successivamente alla entrata in vigore della stessa legge n. 392 del 1978. Ai sensi dell’art. 1 della legge sull’equo canone la durata della locazione non può essere inferiore a quattro anni; il successivo art. 3 stabilisce che il contratto si rinnova per un periodo di quattro anni salvo disdetta.

Conseguentemente resta abrogato l’art. 1612 c.c. che prevedeva la facoltà di recesso del locatore che intendesse abitare egli stesso la casa. Ed, infatti, l’art. 4 comma ultimo non prevede più tale facoltà, consentendo al solo conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto, senza rispettare il termine di scadenza. La disciplina che ne risulta appare censurabile perché rispetto a identiche ragioni delle parti del rapporto negoziale la tutela viene concessa all’una e negata all’altra senza ragionevole giustificazione rappresentando il recesso per gravi motivi, entro la durata quadriennale, imposta dalla legge, l’unico strumento per la composizione dei contrapposti interessi.

Giudice conciliatore Castellammare S., 12/10/1981

Locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione

In materia di locazione immobiliare ad uso diverso da abitazione, intervenuta la disdetta del contratto da parte del locatore, ove il conduttore, per parte propria, si avvalga della facoltà di recesso per gravi motivi, è comunque tenuto al pagamento del canone fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal fatto che il rilascio sia avvenuto in data anteriore.

Cassazione civile sez. VI, 24/05/2017, n.13092

Recesso del conduttore per gravi motivi

In materia di locazioni di immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, il recesso del conduttore per gravi motivi ex art. 27, ottavo comma, della legge 27 luglio 1978, n. 392, attesa la sua natura di atto unilaterale recettizio, produce effetto – ex art. 1334 cod. civ. – per il sol fatto che la relativa dichiarazione pervenga al domicilio del locatore, non occorrendo anche la mancata contestazione, da parte di quest’ultimo, circa l’esistenza o rilevanza dei motivi addotti.

Cassazione civile sez. III, 07/04/2015, n.6895

Prosecuzione della locazione

In tema di recesso per gravi motivi dal contratto di locazione, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, che siano non solo imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, ma anche tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione della locazione.

I fatti in questione, tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del contratto, devono presentare una annotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal conduttore in ordine all’opportunità o meno di continuare a occupare l’immobile locato poiché in tal caso si ipotizzerebbe la sussistenza di un recesso “ad nutum”.

Tribunale Roma sez. VI, 09/05/2014, n.10425

L’esercizio del diritto potestativo di recesso per gravi motivi

La circostanza che il conduttore, a seguito di intervento chirurgico al menisco, si trovi in mera situazione di “difficoltà ad abitare lo stabile” ovvero in condizione di “disagio”, ma non di impossibilità abitativa, per quanto l’immobile locato si sviluppi su due livelli, non impedisce la prosecuzione del rapporto locativo in essere, precludendo l’esercizio del diritto potestativo di recesso per gravi motivi, previsto dall’art. 3 l. n. 431 del 1998.

Tribunale Modena sez. II, 25/01/2013

Facoltà di recedere dal contratto di locazione

Ai sensi dell’art. 27, comma 7, l. n. 392 del 1978 applicabile alla fattispecie esaminata, è data al conduttore la facoltà di recedere in qualsiasi momento dal contratto di locazione dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata da inviarsi almeno sei mesi prima del rilascio.

Qualora ciò sia previsto in contratto, ovvero, indipendentemente da ogni previsione contrattuale, di recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, ma pur sempre con preavviso al locatore da comunicarsi nello stesso termine di sei mesi.

Il legislatore ha, quindi, regolamentato espressamente la possibilità per il conduttore di sciogliere anticipatamente il vincolo contrattuale (e cioè rima della sua naturale scadenza), prevedendo sia il recesso convenzionale (indipendentemente dai motivi che l’hanno determinato), sia l’ipotesi di recesso per gravi motivi (indipendentemente da ogni previsione contrattuale), ma, in ogni caso, subordinando tale facoltà del conduttore alla decorrenza del termine semestrale di preavviso in favore del locatore, da esercitarsi mediante invio di lettera raccomandata.

Tribunale Trani, 03/03/2009, n.1297

Il recesso convenzionale e il recesso per gravi motivi

Il recesso convenzionale e il recesso per gravi motivi non sono ontologicamente distinti, ma parimenti diretti a produrre il medesimo effetto risolutorio, con la conseguenza che i gravi motivi di cui all’ultimo comma dell’art. 27 l. 392 del 1978, non incidono sulla sostanza negoziale del recesso, distinguendolo dal recesso convenzionale, ma hanno soltanto la funzione di restringerne il campo di applicazione, impedendo che il conduttore possa “ad libitum” porre fine al contratto.

Corte appello Perugia, 20/02/2003

Possibilità di recedere dal contratto

Qualora la situazione che giustifica il recesso per gravi motivi ai sensi dell’art. 27 comma ultimo l. n. 392 del 1978 si manifesti quando il conduttore è ancora in tempo per impedire la rinnovazione del contratto alla scadenza, comunicando disdetta nel termine di cui al comma 1 dell’art. 28 stessa legge, il mancato esercizio di quest’ultimo diritto non preclude al conduttore medesimo la possibilità di recedere dal contratto successivamente.

Cassazione civile sez. III, 22/11/2000, n.15082

Ingiustificata disparità di trattamento

Non è manifestamente infondata – in riferimento all’art. 3 cost. – la questione di legittimità costituzionale dell’art. 4 (comma 2) leggi 27 luglio 1978 n. 392, che attribuisce al solo locatore la facoltà di anticipato recesso per gravi motivi, non prevista, invece, per il conduttore, conseguendone una ingiustificata disparità di trattamento dovendo restare contemperati i contrapposti interessi.

Tribunale Roma, 27/11/1981

Facoltà di anticipato recesso per gravi motivi: a chi spetta?

Non è manifestamente infondata – in riferimento all’art. 3 cost. – la questione di legittimità costituzionale dell’art. 4 comma 2 l. 27 luglio 1978 n. 392, in quanto non attribuisce al locatore la facoltà di anticipato recesso per gravi motivi, riconosciuta, invece, al conduttore.

Pretura Bologna, 06/12/1979



9 Commenti

  1. Tempo fa, ho preso in affitto un appartamento. Il canone era alto, ma all’epoca me lo potevo permettere insieme alla mia compagna perché avevamo l’appoggio della nostra famiglia ed entrambi avevamo disponibilità economica. Nel frattempo, però, sono sopraggiunte difficoltà economiche che ora ci impediscono di far fronte ai pagamenti con sicurezza e puntualità. Abbiamo trovato un altro appartamento a condizioni più vantaggiose. Ora, vorrei sapere quali sono i casi per cui posso recedere dall’affitto?

    1. La legge consente di recedere dalla locazione per gravi motivi, dandone preavviso di sei mesi. Non viene, però, specificato quali siano questi gravi motivi né in quali modi debbano essere individuati. Se n’è occupata la Cassazione, la quale ha sostenuto che, in tema di recesso del conduttore da immobile adibito a uso abitativo, le ragioni che consentono di disdire il contratto in anticipo, ossia prima della scadenza del termine, devono corrispondere ai seguenti requisiti:devono essere eventi estranei alla volontà del conduttore: un licenziamento determinato dal furto del dipendente non potrebbe essere, quindi, considerato tale; devono essere sopravvenuti e imprevedibili: in buona sostanza, al momento della stipula del contratto di affitto, la possibilità che si verificasse l’evento in questione non doveva essere minimamente ipotizzabile. Se, ad esempio, il conduttore già sapeva che il proprio contratto di lavoro sarebbe cessato a una determinata data (come nel caso di un contratto a termine), non può dopo opporre la mancanza di reddito per recedere dal contratto di affitto; deve essere un fatto oggettivamente gravoso, che renda impossibile o troppo onerosa la prosecuzione del contratto. Così, ad esempio, la Cassazione ha ritenuto giusta causa di recesso dal contratto di affitto a uso commerciale la crisi economica per l’azienda, con conseguente calo delle commesse.Se l’inquilino non può più pagare il canone di affitto per delle difficoltà economiche oggettive – come la perdita del lavoro, una sopraggiunta malattia che gli imponga costose cure mediche, la morte di un familiare e il venir meno di una fonte di reddito – questi può recedere dal contratto di affitto per giusta causa. Non deve, però, trattarsi di una semplice difficoltà, superabile con un minimo di parsimonia; né può essere giustificato un recesso solo perché si è trovata un’offerta più conveniente rispetto all’abitazione in cui si vive. Si deve trattare di un fatto sopravvenuto e imprevedibile che abbia oggettivamente, e in modo consistente, contratto le possibilità economiche del conduttore, impedendogli di far fronte al proprio impegno. In ogni caso, anche quando il recesso è giustificato per motivi economici va sempre dato il preavviso di sei mesi, a meno che il locatore non vi rinunci espressamente. Tale rinuncia va data per iscritto, proprio per evitare successivi ripensamenti che darebbero diritto al proprietario dell’immobile di richiedere, con decreto ingiuntivo, i canoni maturati durante il preavviso.Dunque, il conduttore può inviare una raccomandata al locatore facendogli presente le proprie necessità e, quindi, dichiarando di avvalersi del diritto di recesso per giusta causa. In tale sede, può chiedergli se c’è il suo consenso alla rinuncia ai sei mesi di preavviso.

  2. Nella casa in affitto c’è un sacco di umidità. Ho cercato di farlo presente più volte al proprietario, ma sembra non importargli della situazione… Cosa posso fare? Posso andarmene di casa? Ovvaimente, non dimentichiamoci che la muffa può anche fare male alla salute ed io non voglio ammalarmi perché Mr X se ne frega delle condizioni dell’appartamento. Vi ringrazio in anticipo in attesa di una vostra risposta

    1. In caso di appartamento divenuto inabitabile, è possibile recedere dal contratto di affitto senza osservare il periodo di preavviso, quindi con una semplice comunicazione – da inviare con raccomandata a.r. o con Pec al locatore – in cui si denunciano i vizi dell’immobile. Vizi che, comunque non dovevano essere già sussistenti e conoscibili all’atto della stipula del contratto, nel qual caso infatti si intenderebbero accettati. A ben vedere, quindi, non si tratta di un fenomeno di disdetta, ma di recesso per inadempimento.

    2. Il recesso è, però, consentito solo se l’inadempimento del locatore è grave, ossia a patto che le condizioni dell’immobile non consentano di potervi abitare. La semplice macchia di muffa, che non causi problemi di salute, non è sufficiente a interrompere il contratto. Tutte le volte in cui l’inadempimento non è grave, il conduttore, non potendo recedere dal contratto, né dare disdetta per giusta causa, può solo agire dinanzi al tribunale contro il proprietario, al fine di farlo condannare all’esecuzione dei lavori. Ci vuole, quindi, un processo civile. Né gli è consentito di autoridursi il canone di affitto. Anche in questo caso, infatti, ci vorrebbe prima una sentenza del giudice.

      Come ha spiegato più volte la giurisprudenza [1], l’inquilino non può autoridursi il canone senza attendere, se voglia far valere un’eventuale compensazione, l’esito della causa instaurata per accertarne l’esistenza e la fondatezza. Fino a quel momento, infatti, il proprietario ha diritto ad incassare il mensile con regolarità e nella misura pattuita.Sul punto, del resto, la giurisprudenza è ferma a sostenere l’illegittimità di un’autoriduzione del canone di locazione prima dell’instaurazione del giudizio per la sua determinazione, ferma la necessità di valutare – con particolare riguardo all’interesse del locatore a riceverlo ad ogni scadenza, fino alla moratoria, e nella misura concordata – la gravità dell’inadempimento. Si configurerebbe, difatti, uno squilibrio contrattuale tale da giustificare la risoluzione del rapporto. All’inquilino spetta, quindi, rivolgersi al giudice. Ove ciò non accada, il mancato versamento del mensile potrà essere considerato, di per sé, un inadempimento grave che legittima – senza che sia necessario accertarne la non scarsa importanza – la risoluzione del contratto di locazione per colpa dell’inquilino. In pratica, si subirà lo sfratto.

  3. Salve, sto pensando di lasciare la casa in affitto, ma non vorrei andare incontro a delle conseguenze legali. Posso recedere dal contratto d’affitto quando voglio oppure ci sono delle condizioni che devo rispettare?

    1. Considera che quando firmi un normale contratto di affitto, prendi un impegno con il proprietario dell’immobile. Il vincolo è quello di restare in quella casa per 4 anni più altri quattro in caso di rinnovo (per i contratti a canone libero) o di 3+2 (per quelli a canone concordato). Va da sé che il locatore conta sui canoni che incasserà per tutto quel tempo.Nel momento in cui vuoi recedere dal contratto in anticipo, stai, pertanto, creando un danno economico al tuo padrone di casa, on quanto lui aveva messo in conto di avere ogni mese i soldi del canone per il periodo stabilito. Questo significa che se l’accordo prevede un preavviso di sei mesi e non lo rispetti, dovrai risarcire quel danno.
      Tuttavia, ci sono dei casi in cui è possibile recedere dal contratto di affitto prima di sei mesi, cioè quando:
      il contratto di locazione prevede una durata inferiore a quel periodo;
      il proprietario dell’immobile accetta la disdetta senza preavviso e rinuncia ai canoni restanti;
      il contratto prevede una clausola di recesso;
      per gravi motivi, indipendentemente che ci sia o meno la clausola di recesso.
      Per maggiori informazioni leggi Recesso contratto di locazione https://www.laleggepertutti.it/341501_recesso-contratto-di-locazione

  4. Buongiorno. Voglio lasciare la casa che avevo affittato tempo fa, ma vorrei capire se sono costretto a pagare i restanti canoni se me ne vado via prima del previsto. Vorrei capire cosa prevede la legge in caso di recesso anticipato dal contratto…E se il contratto non è stato registrato invece che cosa succede?

    1. La Cassazione ha stabilito che, da una parte, se l’inquilino ha dato regolare preavviso deve pagare i canoni per tutta la durata del preavviso stesso. Questo anche se il conduttore consegna l’appartamento prima dei sei mesi, al fine di tutelare gli interessi economici del locatore. A meno che quest’ultimo rinunci al preavviso e alle relative mensilità. Dall’altra, la Suprema Corte ha sancito che quando l’inquilino non dà regolare preavviso deve pagare tutti i canoni che restano fino alla fine del contratto oppure fino a quando qualcuno non prenderà il suo posto, anche se l’immobile è già stato restituito. C’è, però, la possibilità di non pagare i canoni quando si fa il recesso dal contratto di affitto prima di sei mesi? Tutto dipende dalle intenzioni e dalla volontà del proprietario. Lui ha il diritto di chiederti i canoni che coprono il periodo del preavviso. Ma ben potresti, ad esempio, trovargli un inquilino che subentri subito a te in modo da evitare che perda dei soldi. In quel caso, avresti la possibilità di recedere dal contratto prima di sei mesi senza che nessuno ci rimetta. In realtà, c’è un altro motivo per cui potresti recedere dal contratto prima di sei mesi senza pagare il preavviso: quando il contratto di affitto non è stato registrato, cioè quando la locazione è in nero. Il contratto di affitto, infatti, va sempre ed obbligatoriamente registrato. Nulla potrà pretendere chi non registra una locazione, anche se c’è un accordo scritto tra le parti: se quell’accordo non esiste agli occhi dell’Agenzia delle Entrate, non ha alcun valore legale. Pertanto, sei libero di andartene in qualsiasi momento. Questo non succede, però, se il padrone di casa registra il contratto in ritardo. Per la Cassazione, le registrazioni tardive hanno, comunque, un valore legale, a meno che le parti abbiano raggiunto un accordo tra di loro per fare la locazione in nero e tu paghi un canone superiore a quello dichiarato nel contratto. Ricorda, infine, che la registrazione all’Agenzia delle Entrate deve avvenire non solo quando il contratto ha inizio ma anche al momento della risoluzione.

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