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Quali sono i diritti reali immobiliari

13 Agosto 2020 | Autore:
Quali sono i diritti reali immobiliari

In cosa consistono i diritti reali sui beni immobili?

La casa è uno dei beni più importanti e ambiti nella vita di ogni persona. Essa costituisce uno dei diritti umani più essenziali anche se sovente risulta irraggiungibile per una larga platea di cittadini. Non tutti possono permettersi di sostenere per decenni il pagamento delle rate mensili di un mutuo. E quelli che riescono ad accendere un mutuo spesso ci riescono solo perché i genitori offrono idonee garanzie alla banca mutuante.

Il coronavirus ha acuito le sofferenze di molti italiani alle prese con una impressionante crisi di liquidità. E questa crisi, generata dalla pandemia, ha certamente coinvolto migliaia di famiglie con un mutuo “prima casa” sulle spalle. Ci sono stati interventi governativi per agevolare la sospensione del pagamento delle rate dei mutui, ma la crisi resta in tutta la sua gravità e, per molti, si allontanerà definitivamente la speranza di acquistare una casa e diventarne proprietari.

Nell’articolo che segue cercheremo di spiegare quali sono i diritti reali immobiliari. Non esiste infatti solo la proprietà ma esistono anche altri diritti (chiamati reali) di cui un individuo può essere titolare su un bene immobile. Descrivendo il contenuto essenziale dei diritti reali immobiliari forniremo alle persone interessate anche un’ipotesi alternativa all’acquisto della proprietà. Chi non ha le risorse economiche sufficienti per comprare una casa, magari potrà goderne (pagando meno) acquistando su di essa un altro diritto reale.

Quali sono i diritti reali immobiliari?

Iniziamo dicendo che i diritti reali sono diritti che attribuiscono al titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.

Chi è proprietario di un appartamento ha il potere di godere immediatamente di ogni utilità che l’appartamento può dare e può esercitare il suo diritto nei confronti di tutti gli altri membri della comunità.

I diritti reali:

  • costituiscono un numero chiuso nel senso che sono solo quelli che la legge disciplina e non è consentito ai privati crearne di nuovi e diversi;
  • hanno ad oggetto cose immobili (edifici, suoli) o cose mobili (autoveicoli, arredamenti d’interni).

I diritti reali immobiliari ai quali ci riferiamo in questo articolo sono:

  • la proprietà che dà al titolare le facoltà più estese e ampie sulle cose (il proprietario può godere ed usare della cosa pienamente ed in modo esclusivo);
  • o diritti reali che si esercitano sui beni di proprietà altrui (diritti reali limitati) e conferiscono al titolare delle facoltà più ridotte rispetto alla proprietà (cessano di esistere se il loro titolare non li esercita per più di venti anni).

Tra i diritti reali immobiliari limitati esiste una distinzione:

  • ci sono diritti reali di godimento, che incidono e limitano i diritti del proprietario del bene immobile: si tratta del diritto di superficie, dell’enfiteusi, dell’usufrutto, dell’uso, dell’abitazione e della servitù;
  • e ci sono i diritti reali di garanzia che creano sull’immobile un vincolo, limitato nel tempo, a vantaggio di un creditore; il diritto reale di garanzia sui beni immobili è l’ipoteca.

I diritti reali immobiliari sono solo quelli disciplinati dalla legge

In cosa consistono i diritti reali immobiliari?

Abbiamo già precisato che la proprietà è quel diritto che dà al suo titolare le più estese facoltà sulla cosa.

La proprietà viene definita come il diritto di godere (cioè di decidere in autonomia se, come e quando usare la cosa) e di disporre (cioè di vendere, donare o dare in affitto o comodato ecc.) delle cose in modo pieno ed esclusivo [1].

Per quanto riguarda i diritti reali limitati, vi sono:

  • il diritto di superficie che attribuisce al suo titolare il diritto di eseguire e di mantenere una costruzione sopra o sotto l’altrui proprietà [2];
  • il diritto di enfiteusi che attribuisce al suo titolare lo stesso potere di godere della cosa (edifici o suoli) che spetta al proprietario, con in aggiunta l’obbligo di migliorare la cosa (eseguire su di essa migliorie e innovazioni) e di corrispondere periodicamente al proprietario un canone [3];
  • il diritto di usufrutto con cui il suo titolare (l’usufruttuario) può, per un tempo limitato (l’usufrutto può durare l’intera vita dell’usufruttuario oppure trenta anni se usufruttuario sia una persona giuridica), godere e disporre della cosa di proprietà di altro soggetto (il nudo proprietario) traendo da essa tutte le utilità con l’obbligo di non modificarne la destinazione economica (se è dato in usufrutto un frutteto, l’usufruttuario non potrà trasformarlo in pascolo) [4];
  • il diritto di uso che attribuisce all’usuario il potere di usare la cosa e, se la cosa produce frutti (un terreno agricolo), il potere di raccoglierli nei limiti di ciò che è necessario per i bisogni suoi e della sua famiglia [5];
  • il diritto di abitazione con cui si attribuisce al suo titolare il diritto di abitare un immobile nei limiti dei bisogni suoi e della sua famiglia [6];
  • l’ipoteca, definito diritto reale di garanzia, con cui il debitore concede al proprio creditore, a garanzia del credito, il potere di espropriare un suo immobile e di soddisfarsi, prima rispetto ad altri eventuali creditori, sul prezzo ricavato dalla vendita dell’immobile alle aste giudiziarie [7].

Il diritto di superficie consente di costruire e mantenere un immobile su un fondo altrui


note

[1] Art. 832 e ss. cod. civ.

[2] Art. 952 e ss. cod. civ.

[3] Art. 957 e ss. cod. civ.

[4] Art. 981 e ss. cod. civ.

[5] Art. 1021 e ss. cod. civ.

[6] Art. 1022 e ss. cod. civ.

[7] Art. 2810 e ss. cod. civ.


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