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Autorizzazione lavori condominio: ultime sentenze

1 Luglio 2020
Autorizzazione lavori condominio: ultime sentenze

L’approvazione del progetto, il conferimento appalto, l’approvazione consuntivo, la ripartizione delle quote e la richiesta del finanziamento. L’urgenza della situazione; il principio solidarietà condominiale; la delibera condominiale per l’approvazione dell’appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio.

L’esecuzione dei lavori

È illegittimo l’intervento in autotutela del Comune il quale, dopo aver autorizzato il singolo condomino ad aprire una finestra sulla pubblica via, abbia, dopo l’esecuzione dei lavori, annullato l’autorizzazione per l’esistenza di una precedente richiesta, mai resa nota, di altro condominio dello stesso caseggiato volta a ottenere l’autorizzazione per l’installazione di una piattaforma elevatrice. Ad affermarlo è il Tar Sardegna per il quale l’annullamento d’ufficio deve essere assunto entro un termine ragionevole e per valide ragioni di interesse pubblico. E nel caso di specie, per i giudici amministrativi, difettavano sia l’uno che l’altro requisito.

T.A.R. Cagliari, (Sardegna) sez. II, 02/05/2016, n.386

Competenze del delegato alla ricostruzione

Il delegato alla ricostruzione per gli immobili destinatari dei benefici di cui L. n. 219 del 1981, che si configurano come condomini di scopo, ha competenze non solo in relazione alla delibera di ricostruzione, ma anche alla concreta esecuzione dei lavori quali l’approvazione del progetto, il conferimento appalto, l’approvazione consuntivo, la ripartizione delle quote e la richiesta del finanziamento ed eventuali contenziosi afferenti alla ricostruzione.

Il delegato, dunque, è legittimato, previa autorizzazione assembleare, alla lite ed al gravame ovvero ad agire in giudizio, se questo è necessario al raggiungimento dello scopo ricostruttivo, raggiunto lo scopo, però egli perde le sue funzioni risultando carente di legittimazione attiva e passiva di liti inerenti al condominio, salvo specifici mandati del condominio per liti che esulano lo scopo iniziale.

Corte appello Napoli sez. III, 19/02/2020, n.795

Innovazioni e opere in genere sulle parti comuni 

In tema di eliminazione delle barriere architettoniche, la l. n. 13 del 1989 costituisce espressione di un principio di solidarietà sociale e persegue finalità di carattere pubblicistico volte a favorire, nell’interesse generale, l’accessibilità agli edifici, sicché la sopraelevazione del preesistente impianto di ascensore ed il conseguente ampliamento della scala padronale non possono essere esclusi per una disposizione del regolamento condominiale che subordini l’esecuzione dell’opera all’autorizzazione del condominio, dovendo tributarsi ad una norma siffatta valore recessivo rispetto al compimento di lavori indispensabili per un’effettiva abitabilità dell’immobile, rendendosi, a tal fine, necessario solo verificare il rispetto dei limiti previsti dall’art. 1102 c.c., da intendersi, peraltro, alla luce del principio di solidarietà condominiale.

Cassazione civile sez. II, 28/03/2017, n.7938

Appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio

Occorre l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione, mediante sua successiva ratifica), ai sensi dell’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, comma 4, c.c., per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale.

La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi e il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Sono, peraltro, ammissibili successive integrazioni della delibera di approvazione dei lavori, pure inizialmente indeterminata, sulla base di accertamenti tecnici da compiersi. In ogni caso l’autorizzazione assembleare di un’opera può reputarsi comprensiva di ogni altro lavoro intrinsecamente connesso nel preventivo approvato. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’utilità dei lavori, l’adeguatezza tecnica dell’intervento stabilito o la scelta di un preventivo di spese meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta.

Il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali – infatti – è limitato al riscontro della legittimità, in base alla norme di legge o del regolamento condominiale e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito e alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea.

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4430

Mancanza dell’autorizzazione condominiale

Quando la realizzazione di opere in attuazione di una d.i.a. si riferiscono anche al condominio, il mancato assenso di quest’ultimo, la cui porzione immobiliare inerisce, concerne esclusivamente argomenti privatistiche, cui resta estranea l’Amministrazione in sede di esame della denuncia medesima e, di conseguenza, è illegittima la sospensione della d.i.a. basata sul mancato intervento di una autorizzazione condominiale sui lavori edilizi. E’ quindi da escludere, per tali ragioni, che residui un potere di autotutela in capo all’Amministrazione, pur non interdetto dalla particolare natura dell’assenso edilizio, una volta venuta a conoscenza della mancanza dell’autorizzazione condominiale, a prescindere dalla verifica circa la sua effettiva necessità.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. I, 22/06/2015, n.1409

Rappresentanza giudiziale del condominio

In tema di legittimazione processuale del condominio, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera assembleare e può gravare la relativa decisione del giudice, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, giacché l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni assembleari rientrano fra le attribuzioni proprie dello stesso, nell’esercizio delle sue funzioni (fattispecie relativa all’impugnazione di una delibera nella parte in cui veniva approvata l’esecuzione dei lavori di manutenzione del tetto di copertura).

Cassazione civile sez. II, 23/04/2015, n.8309

Lavori senza l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini

In ragione dell’urgenza di intervenire, l’amministratore poteva sottoscrivere il contratto per l’esecuzione dei lavori senza autorizzazione dell’assemblea. Deve ritenersi che l’amministratore diligentemente e tempestivamente si sia adoperato ed attivato, a seguito dell’intervento e della diffida dei VV.FF., al fine di preservare e tutelare le parti comuni dell’edificio, e non solo la pubblica incolumità esposta alla caduta di grossi calcinacci e tegole ma gli stessi condomini proprietari, esposti al rischio di azioni di risarcimento danni nei loro confronti da parte di terzi.

Tribunale Bari sez. III, 27/05/2016, n.2924

Realizzazione di lavori di ristrutturazione delle parti comuni dell’edifici

In materia di condominio negli edifici, l’assunzione spontanea e senza esservi tenuto, da parte del condomino, della gestione di un interesse del condominio alla realizzazione di lavori di ristrutturazione delle parti comuni dell’edificio, in assenza di opposizione ed anzi con il consenso dell’altro condomino, rientra nell’ambito della gestione di affari altrui. Risulta quindi applicabile la disciplina di cui all’art. 2028 c.c., ai sensi della quale, una volta assunta la gestione dell’affare altrui, il gestore sarà obbligato a portarla a compimento finché l’interessato non sia in grado di provvedervi da sé.

Rientrando l’esecuzione dei lavori nella sfera di controllo e di intervento anche dell’altro condomino – e dunque anche nel suo interesse –, questi non potrà lamentare di aver subito un pregiudizio dall’interruzione dei lavori di ristrutturazione dovendosi escludere il nesso causale del danno, che avrebbe potuto essere evitato qualora, a fronte dell’inerzia del condomino che ha sospeso i lavori, l’altro condomino avesse assunto la gestione delle cose comuni facendo eseguire i lavori di ristrutturazione posto che, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ciascun condomino può assumere da sé la gestione delle cose comuni anche senza autorizzazione, con diritto al rimborso delle spese urgenti; o, in alternativa, ricorrere all’autorità giudiziaria al fine di chiedere i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune, inclusa la nomina di un amministratore ex art. 1105 c.c., ult. co.

Tribunale Ancona sez. II, 13/10/2014, n.1683

Quando il condominio può agire senza autorizzazione assembleare?

Deve ritenersi legittimo il comportamento del Condominio che, a prescindere dalle autorizzazioni dell’amministratore o dell’assemblea condominiale, abbia provveduto alla posa di una nuova condotta fognaria, stante l’urgenza e la necessità di ripristinare la funzionalità della stessa, a seguito della cui rottura si era verificato il versamento di rilevante quantità di liquami e acqua, con conseguente allagamento delle aree condominiali e delle scale di un edificio vicino, con crollo delle stesse; tale situazione, infatti, è caratterizzata da un’urgenza tale da non consentire neppure quella minima dilazione necessaria per consentire, al condominio interessato, di deliberare l’esecuzione dei lavori necessari o per ottenere l’autorizzazione dell’amministratore.

Tribunale Macerata, 21/02/2018, n.206

Opere di manutenzione in caso di inerzia degli altri condomini

Anche se il condominio versa in una situazione di stasi patologica, ovvero in uno stato di inerzia stabilizzata, il singolo condomino non è autorizzato a sostituirsi al condominio eseguendo autonomamente i lavori di manutenzione e, dunque, non può richiederne il rimborso qualora li abbia effettuati senza la prescritta autorizzazione. Ad affermarlo è la Cassazione che ha accolto il ricorso del proprietario di un appartamento nei confronti del gestore di un complesso alberghiero facente parte del medesimo comprensorio.

Per la Corte, “l’intervento sostitutivo del singolo condomino è ammesso nei casi in cui, in presenza di un’esigenza che richiede un urgente intervento, non dilazionabile nel tempo, non appaia ragionevolmente prevedibile investire dell’attività l’amministratore, senza porre in concreto pericolo il bene condominiale”.

Cassazione civile sez. II, 10/04/2017, n.9177

L’esecuzione di un’opera indispensabile per l’effettiva abitabilità di un immobile

L’ampliamento di una scala padronale, al fine di consentire l’esecuzione di un’opera indispensabile per l’effettiva abitabilità di un immobile, non può essere escluso per disposizioni condominiali che subordinino i lavori all’autorizzazione del condominio. Quest’ultimo deve, infatti, attenersi al principio della solidarietà condominiale.

Ad affermarlo è la Cassazione che dà torto a un gruppo di condomini che si era opposto alla realizzazione di un ascensore, ritenendo si trattasse di una innovazione vietata o perlomeno non consentita, e chiedeva il ripristino dello stato dei luoghi oltre al risarcimento dei danni.

Per la Corte, tuttavia, l’installazione di un ascensore, al fine dell’eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un bene comune, deve considerarsi indispensabile ai fini dell’accessibilità dell’edificio e della reale abitabilità dell’appartamento, e rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell’articolo 1102 del codice civile.

Cassazione civile sez. II, 05/12/2018, n.31462



9 Commenti

  1. Buongiorno vorrei sapere chi deve pagare le spese condominiali straordinarie dopo la vendita dell’appartamento? Prima di scontrarmi con qualcuno vorrei capire come posso e devo procede. Vi ringrazio in anticipo.

    1. Per stabilirlo bisogna individuare chi era condomino nella data in cui l’assemblea ha disposto l’esecuzione dei lavori ossia ha approvato gli stessi autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto con la ditta. Quindi, non conta la data della delibera che ripartisce la spesa: è la decisione che autorizza le opere a costituire l’obbligazione, mentre l’approvazione della spesa rende soltanto liquido il debito di ciascun condomino. Fra i due orientamenti contrapposti nella giurisprudenza della Cassazione, la sentenza del tribunale di Potenza aderisce all’interpretazione secondo cui conta la concreta esecuzione delle opere e non l’approvazione e la ripartizione delle spese per far scattare l’obbligo del condomino a contribuire alle spese. A dover mettere mani al portafoglio è, in sintesi, colui che risulta condomino nel momento in cui si rende necessaria la spesa: è la contitolarità delle parti comuni che costituisce il fondamento dell’obbligazione.

  2. Se faccio dei lavori sulle parti comuni, per eliminare le cause delle infiltrazioni e dei danni, mi rimborseranno le spese che ho sostenuto in anticipo?

    1. Chi esegue “in proprio” lavori sulle parti comuni, volti ad eliminare le cause delle infiltrazioni e dei danni, non ha diritto a vedersi riconosciuto il rimborso delle spese sostenute se l’intervento non era urgente (si pensi al proprietario dell’appartamento che fa riparare una conduttura condominiale che sta allagando le scale e il suo immobile); se, invece, l’intervento era urgente, si possono eseguire i lavori senza autorizzazione dell’assemblea, salvo poi chiedere il rimborso; chi, infine, esegue in proprio lavori all’interno del proprio appartamento (quindi sulla proprietà privata e non su quella condominiale) può sempre ottenere il risarcimento dal condominio, anche quando la spesa non è urgente, se dimostra che il danno è stato procurato dal bene del condominio stesso.

    2. Per quanto riguarda il singolo condòmino, il nostro legislatore ha previsto che se questi ha sostenuto spese per le cose comuni senza l’autorizzazione dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di lavori urgenti.Anche in questo caso, per opere urgenti si devono intendere quelle necessarie, da eseguire senza ritardo al fine di evitare che dal mancato intervento possa derivare un pregiudizio alle parti comuni.Perciò, in presenza di interventi di manutenzione urgente, se l’amministratore non dovesse procedere e non vi sono i tempi necessari per convocare un’assemblea, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese salvo poi, richiederne il rimborso all’assemblea. A tal fine dovrà, quindi, dimostrare l’urgenza dei lavori, l’impossibilità di un loro rinvio e il fatto di non avere potuto avvisare con anticipo l’amministratore o gli altri condomini.

  3. Devo fare dei lavori di nel mio appartamento, rifacimento bagni, piastrelle, creazione di soppalco e abbattimento di muri: devo comunicarlo all’amministratore condominiale?

    1. Chi ha intenzione di effettuare lavori all’interno del proprio appartamento deve darne comunicazione all’amministratore di condominio il quale, a sua volta, deve informarne immediatamente l’assemblea. Questa previsione, contenuta nel codice civile [1], è però molto generica e, quindi, richiede una maggiore riflessione per comprendere quando effettivamente scatta l’obbligo di comunicazione e in cosa consiste. Procediamo, quindi, per ordine partendo proprio dal dato testuale della norma.Il condomino non può mai eseguire opere nel proprio appartamento che rechino danno alle parti comuni oppure determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso, deve sempre darne prima informazione all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.La prima cosa da fare è verificare quello che prevede il regolamento di condominio il quale potrebbe disporre regole differenti rispetto a quelle contenute nel codice civile: regole comunque che, per essere vincolanti, devono essere state approvate all’unanimità. Questo perché il regolamento può limitare o vietare determinate opere nelle proprietà individuali a condizione che esse siano state accettate da ogni condomino (una sorta di autolimitazione ai propri poteri di proprietario). L’unanimità nell’approvazione del regolamento di condominio può raggiungersi in due modi: con voto in assemblea (ipotesi assai difficile nella pratica, per via delle difficoltà nel raggiungimento dei quorum), oppure con accettazione del regolamento, da parte di tutti i proprietari, all’atto dell’acquisto dell’appartamento dal costruttore (cosiddetto regolamento contrattuale). Inoltre, nei confronti dei successivi acquirenti degli appartamenti, il regolamento contrattuale è valido solo se: 1) trascritto nei pubblici registri; 2) oppure allegato all’atto di acquisto dell’appartamento al momento del rogito notarile.Ebbene, il regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe vietare determinati interventi come, ad esempio, l’installazione di particolari tende, la creazione di verande, ecc. Quindi è bene che il testo venga letto con molta attenzione.Se il regolamento contrattuale non pone alcun tipo di limite all’esecuzione di lavori di ristrutturazione, ammodernamento, ecc. all’interno del singolo appartamento, ogni proprietario è libero di procedere in piena libertà, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea di condominio. Tuttavia egli, stando al testo del codice civile, deve prima informare l’amministratore. La norma è molto generica e sembrerebbe imporre l’obbligo della preventiva comunicazione all’amministratore in tutti i casi di lavori all’interno dell’appartamento (il testo recita infatti: «In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea»); tuttavia si ritiene che, applicando il buon senso, la comunicazione non sia necessaria per gli interventi nelle proprietà esclusive che non arrechino danno all’edificio, alle parti comuni del palazzo e agli altri appartamenti. Una valutazione da fare di volta in volta sulla base dei lavori.

  4. L’amministratore può autorizzare lavori non urgenti? Quando invece deve attivarsi e può autorizzare dei lavori senza che venga comunicato?

    1. La ragione per la quale il nostro legislatore ha previsto il potere dell’amministratore di intervenire senza una preventiva delibera assembleare in caso di esecuzione di lavori urgenti, è presto detta: da una cattiva manutenzione del condominio potrebbe scaturire una sua responsabilità sia sul piano civile sia sul piano penale. Egli, quindi, dovrà agire prontamente in presenza di un’urgenza al fine di evitare di essere chiamato a rispondere di eventuali danni o pericoli derivanti dal suo mancato intervento. Se l’amministratore autorizza dei lavori non urgenti, senza il preventivo consenso dell’assemblea condominiale, può comunque richiedere il rimborso delle relative spese. In tal caso, spetterà ai condòmini accordare il pagamento nei casi in cui dovessero ritenerle giustificate e utili.In una recente sentenza, la Corte di Cassazione ha sottolineato la differenza sussistente tra i poteri dell’amministratore e quelli dei condòmini nell’ipotesi di lavori urgenti. Mentre il Codice civile prevede il rimborso delle spese sostenute dal singolo condòmino senza autorizzazione solo nel caso in cui ne riesca a dimostrare l’urgenza, viceversa non contiene un simile divieto per quelle non urgenti sostenute dall’amministratore per la manutenzione di parti comuni. In quest’ultimo caso, infatti, l’assemblea può ratificarle e rimborsarle all’amministratore anche se sostenute senza alcuna autorizzazione, purché non voluttuarie e gravose e comunque disposte nell’interesse comune.

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