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Quando si verifica l’usucapione di un terreno?

23 Maggio 2020
Quando si verifica l’usucapione di un terreno?

Un mio confinante anni fa ha preso possesso di un mio terreno recintandoselo. Può averlo usucapito? Cosa posso fare per accordarmi con lui ed evitare una causa?

Per poter usucapire una proprietà immobiliare occorre:

  • possedere in modo continuo e non interrotto, non violento e non clandestino
  • per almeno venti anni.

Dunque il suo confinante per poter acquistare per usucapione il suo terreno dovrebbe innanzitutto avviare una causa dinanzi al tribunale competente e dimostrare al giudice nel corso della causa:

  • di possedere da almeno venti anni il suo terreno;
  • di possederlo in modo continuo e non interrotto (non avendo mai subito per almeno venti anni privazioni materiali del possesso del terreno per periodi superiori all’anno o citazioni in giudizio da parte sua per la rivendica del terreno e senza aver mai riconosciuto che era lei il proprietario);
  • di possederlo in modo non violento (deve cioè dimostrare di non aver acquistato il possesso del terreno contro la sua volontà espressa o presunta e con l’uso di violenza fisica e non clandestino (deve cioè dimostrare di non aver acquistato il possesso del terreno in modo tale da rendere l’acquisto del possesso a lei occulto o in modo tale che lei non potesse accorgersene perché, per esempio, era assente in quel momento); se l’acquisto del possesso del terreno da parte del suo confinante avvenne in modo violento o clandestino, il possesso utile per poter usucapire la proprietà del terreno potrà essere calcolato solo dal momento in cui sia cessata la violenza o la clandestinità (per esempio dal momento in cui Lei si sia accorto di aver subito lo spoglio del possesso del terreno).

Ricapitolando: solo se il suo confinante fosse in grado di dimostrare al giudice di aver posseduto il suo terreno per almeno venti anni in modo continuo e non interrotto e non violento né clandestino, solo allora potrà ottenere sentenza che accerti in suo favore l’acquisto per usucapione del terreno.

Sulla base di questi elementi, lei potrà verificare se il suo confinante sia in grado di poter reclamare (dinanzi ad un giudice) l’usucapione del terreno di sua proprietà.

Nel caso in cui il confinante sia nelle condizioni di poter ottenere una sentenza che gli riconosca l’acquisto per usucapione del terreno, è chiaro che o lui avvia una causa per ottenere l’accertamento in suo favore dell’acquisto del terreno per usucapione, oppure il trasferimento della proprietà del terreno a suo favore dovrà avvenire in altro modo (per esempio con un contratto di compravendita che va redatto da un notaio a cui va innanzitutto corrisposto il relativo onorario – onorario usualmente a carico dell’acquirente – e che è soggetto agli oneri anche fiscali relativi alla trascrizione dell’atto nei registri immobiliari oltre alle tasse dovute dall’acquirente per gli acquisti di terreni agricoli e cioè, se effettivamente il terreno in questione è un terreno agricolo, l’imposta di registro pari al 15% sul prezzo dichiarato in contratto – sono previste agevolazioni se ad acquistare è un imprenditore agricolo o un coltivatore diretto – e le imposte fisse ipotecarie e catastali nella misura di 50 euro ciascuna: l’intera spesa può essere quantificata affidando al notaio la gestione di tutte le pratiche burocratiche e chiedendogli preventivo scritto per gli onorari relativi alla sua attività e la indicazione orientativa dell’ammontare delle spese anche per tributi).

Nel caso in cui, invece, sulla base dei requisiti che le ho indicato (necessari per poter usucapire la proprietà di un immobile), lei ritenga che il suo confinante non sia nelle condizioni di poter reclamare in suo favore l’acquisto per usucapione della proprietà del terreno, allora lei, per recuperare il possesso del suo terreno, potrà agire in giudizio (se bonariamente il suo confinante non dovesse restituirle il terreno):

  • con l’azione di spoglio prevista dall’articolo 1168 del Codice civile (se lei fu privato del possesso del suo terreno con un atto che mutò lo stato di fatto dei terreni e compiuto a sua insaputa) che, però, è possibile solo se lo spoglio del possesso è avvenuto da meno di un anno;
  • oppure, se l’azione di spoglio non è più possibile (perché ad esempio è passato più di un anno da quando il suo confinante si è impossessato della sua proprietà), con l’azione di rivendicazione prevista dall’articolo 948 del Codice civile con cui si chiede al giudice non solo che venga accertata la proprietà della cosa ma anche che essa, una volta accertato in giudizio chi ne sia proprietario, gli venga restituita.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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