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Causa al condominio: ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea?

18 Maggio 2020
Causa al condominio: ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea?

Legittimazione attiva e passiva dell’amministratore di condominio e previo mandato dell’assemblea ai fini della rappresentanza in giudizio.

L’amministratore rappresenta il condominio in tutte le questioni relative alla sua gestione, ma quando si tratta di difesa in tribunale, deve avvalersi di un avvocato. 

Il punto su cui si discute spesso è se, per la nomina del legale, l’amministratore necessiti della previa autorizzazione dell’assemblea o se, al contrario, possa procedere autonomamente. Sul punto, la Cassazione ha di recente fornito un chiarimento [1] da cui trarre un insegnamento più generale sull’intero argomento.

La vicenda riguarda l’impugnazione di una delibera assembleare da parte di uno dei condomini e, in quella sede, si è appunto discusso se, nell’ipotesi di una causa al condominio ci vuole l’autorizzazione dell’assemblea. Ecco quali sono le regole da tenere in considerazione.

Legittimazione dell’amministratore di condominio

In generale, l’amministratore di condominio è legittimato a intraprendere tutte le azioni giudiziali a tutela dei diritti del condominio e, quindi, indirettamente, degli stessi condomini. Pertanto, può decidere se avviare una causa o difendere il condominio da un’azione intrapresa da altri (siano essi gli stessi condomini o i terzi) senza bisogno di richiedere prima l’autorizzazione dell’assemblea. 

In particolare, l’amministratore può agire autonomamente quando siano in gioco questioni che rientrino nelle sue specifiche competenze istituzionali (indicate dal Codice civile [2]). In tutti gli altri casi, egli deve sempre farsi prima autorizzare dall’assemblea o, in mancanza, richiedere da questa una ratifica dell’operato. 

L’articolo 1130 del Codice civile è la norma chiave che indica tutti i compiti dell’amministratore. Nell’ambito di questi compiti, l’amministratore ha pieno potere di agire in giudizio o di resistere sia contro i condomini che contro i terzi. Così, infatti, stabilisce il successivo articolo 1131 del Codice civile.

Leggi la guida “La capacità dell’amministratore di stare in giudizio“.

In ogni caso, l’amministratore del condominio è dunque legittimato, senza la necessità di una specifica deliberazione assembleare, ad agire in giudizio nei confronti dei singoli condomini e dei terzi al fine di:

  • eseguire le deliberazioni dell’assemblea dei condomini;
  • disciplinare l’uso delle cose comuni così da assicurare il godimento a tutti i partecipanti al condominio;
  • riscuotere dai condomini i contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea;
  • compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.

Fuori da questi casi, se la questione oggetto di controversia esorbita dai suoi poteri, l’amministratore deve darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.

La delibera che autorizza il capo condomino a promuovere o resistere in una causa deve essere assunta con il consenso della maggioranza dei partecipanti all’assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

Difesa delle parti comuni: legittimazione dell’amministratore 

Ai sensi dell’articolo 1130 del Codice civile, l’amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio, laddove per «atti conservativi» si considerano anche tutte le azioni che l’amministratore intende proporre dinanzi all’autorità giudiziaria civile, penale o amministrativa.

Se però il condominio intende rivendicare una proprietà usurpata da terzi [3] l’amministratore può agire in rappresentanza dei condomini [4] solo previa autorizzazione dell’assemblea. La delibera deve essere presa, in seconda convocazione, a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio [5]. Non è, quindi, necessario che ad agire siano tutti i comproprietari (condomini). Il verbale della delibera assembleare deve specificare espressamente che la delega viene conferita all’amministratore per tutelare la proprietà del condominio.

Se il condominio intende rivendicare una servitù di passaggio, l’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea. La servitù è, infatti, un diritto che viene esercitato per un miglior godimento dei vari appartamenti e, quindi, si tratta di un vantaggio che ricade in capo ai singoli condomini e non al condominio. Ecco perché è necessaria la delibera che conferisca mandato all’amministratore. Sul punto, leggi “Amministratore di condominio: può chiedere la servitù di passaggio?“.

Non esiste nessuna limitazione alla legittimazione passiva per qualsiasi azione, anche reale, promossa contro il condominio da terzi o da un condomino in ordine alle parti comuni dell’edificio [6].

Legittimazione dell’amministratore per il rispetto del regolamento condominiale

L’amministratore è legittimato ad agire in giudizio (sia in forma attiva che passiva), senza la necessità di una delibera preventiva di autorizzazione dell’assemblea per ottenere il rispetto del regolamento condominiale: ciò poiché l’esecuzione e la difesa delle delibere assembleari rientrano tra le attribuzioni proprie dell’amministratore [7]. Si pensi al caso di un condomino che adibisca la propria unità immobiliare ad un’attività vietata dal regolamento.

Impugnazione di delibere dell’assemblea

Secondo la Cassazione, l’amministratore condominiale può sempre resistere in giudizio per difendere una delibera, anche senza una autorizzazione dell’assemblea.

Riscossione dei crediti condominiali 

L’amministratore può agire senza previa autorizzazione dell’assemblea per riscuotere i crediti nei confronti dei condomini morosi. Pertanto, è legittimato a nominare un avvocato affinché richieda un decreto ingiuntivo e può costituirsi in giudizio nel caso in cui il debitore proponga opposizione al decreto stesso.

L’amministratore ha l’autonomia, una volta ricevuta la notifica di un decreto ingiuntivo da parte di un fornitore, di nominare un avvocato di propria fiducia e incaricarlo di svolgere l’opposizione. Anche in questo caso, non c’è bisogno della previa autorizzazione dell’assemblea a meno che la vertenza del decreto non rientri tra le sue attribuzioni di competenza elencate dalla legge [3]. Tra queste vi è, infatti, il pagamento dei fornitori. 


note

[1] Cass. sent. n. 8774/2020.

[2] Ai sensi degli art. 1130 e 1131 cod. civ.

[3] Art. 948 cod. civ.

[4] Art. 1131 cod. civ.

[5] Art. 1136 cod. civ. co. 2.

[6] Cass. sent. n. 21841/2020.

[7] Cass. sent. n. 1451/2014.


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