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Suolo e sottosuolo edificio: sono condominiali?

18 Maggio 2020
Suolo e sottosuolo edificio: sono condominiali?

Il terreno sotto il garage è privato o condominiale? Si può scavare o bisogna chiedere il permesso all’assemblea?

A chi appartiene il terreno su cui poggia l’edificio condominiale? Se dovessi essere proprietario di un garage sottinterrato, saresti libero di scavare al di sotto di esso o dovresti prima chiedere il permesso al condominio? La questione è stata analizzata dal tribunale di Taranto con una recente sentenza [1]. Al giudice è stato chiesto se suolo e sottosuolo dell’edificio sono condominiali o privati. 

Quali parti dell’edificio sono del condominio?

L’articolo 1117 del Codice civile elenca tutte le parti dell’edificio che si presumono essere di proprietà di tutti, ossia del condominio. Solo un «titolo contrario» (ossia un atto di proprietà) potrebbe disporre diversamente, attribuendo ad esempio la proprietà a uno o più condomini o riservandola all’originario costruttore. 

Così tanto per citare le questioni più spinose, sono condominiali tutte le parti del palazzo necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge, le fondazioni (o fondamenta), i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari (ciò che comunemente viene chiamato “terrazza”), le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate; le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.

Che differenza c’è tra suolo e fondamenta?

Come abbiamo visto, il Codice civile stabilisce che il suolo e le fondamenta sono di proprietà del condominio. 

Quando si parla di suolo si intende la striscia di terreno su cui sorge l’edificio, ossia su cui poggia la struttura, e la parte immediatamente al di sotto di essa, dove sono infisse le fondazioni (o fondamenta).

Quando invece si parla di fondazioni si intendono le opere in muratura o in cemento sulle quali si costruisce l’edificio. Si possono vedere solo nel momento in cui la ditta edile scava nel suolo e realizza le colonne portanti in cemento armato. 

A chi appartengono il suolo e il sottosuolo dell’edificio?

Secondo la pronuncia del tribunale di Taranto [1], si presume comune la porzione di terreno su cui poggia l’edificio condominiale. Porzione che si intende come tutta l’area sottostante sulla quale riposa il pavimento del pianterreno e non solo come area sulla quale sono infisse le fondazioni. Il motivo? Il fatto che l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondamenta e la prima soletta del piano interrato – salvo non risulti diversamente dai contratti di acquisto delle singole proprietà – appartiene a tutti perché destinata all’aerazione o coibentazione del fabbricato. 

Suolo del garage: cosa può fare il proprietario?

Da questo principio è possibile ricavare un’altra regola: anche il terreno del garage privato, ricavato nel sottinterrato dell’edificio, appartiene al condominio. Quindi, il relativo proprietario non può scavare all’interno di esso, magari realizzare una piccola piscina, senza chiedere il consenso all’assemblea. Anche questo suolo, infatti, in quanto costituisce la base dell’edificio, è di proprietà comune di tutti. Come visto, l’articolo 1117 del Codice civile stabilisce una presunzione di comproprietà sulla porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio, ivi comprese le aree sottinterrate destinate ai box auto.

Cosa si intende per “area su cui poggia l’edificio”?

Già la Cassazione, in un precedente di qualche anno fa [2], ha chiarito cosa debba intendersi con il concetto di «area su cui poggia l’edificio», area che, come detto, si presume del condominio. In essa, vi rientrano la superficie e tutta l’area sottostante sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, e non solo l’area sulla quale sono infisse le fondazioni.

Del resto, prosegue il giudice tarantino, «l’intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni di un edificio condominiale – che costituisce il suolo di esso – e la prima soletta del piano interrato, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, ed anzi in quelli del piano terreno e seminterrato non è neppure menzionata tra i confini, è comune, in quanto destinata alla aerazione o coibentazione del fabbricato» [3].

Danni provocati dall’umidità di risalita: chi ne risponde? 

Le regole appena elencate portano a ritenere responsabile il condominio per i danni causati dall’umidità di risalita dal terreno di proprietà condominiale, non frenata per assenza o scarsa efficacia della struttura o del rivestimento. Le conseguenze di tali infiltrazioni devono essere risarcite al proprietario del primo piano o del magazzino sul piano terra da parte di tutti i condomini in proporzione ai rispettivi millesimi.


note

[1] Trib. Taranto sent. n.  2715/19 del 31.10.2019.

[2] Cass. sent. n. 22720/18 del 25.09.2018.

[3] Cass. sent. n. 18216 del 24.07.2017.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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