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Acquisto immobile senza certificato di agibilità

20 Maggio 2020
Acquisto immobile senza certificato di agibilità

Compromesso e rogito: cosa succede se l’acquirente viene a sapere che la casa è priva dell’abitabilità?

Hai firmato un compromesso per l’acquisto di una casa. Al momento della stipula l’immobile era privo di certificato di agibilità. La cosa ti è stata immediatamente comunicata dal venditore il quale però si è impegnato a farti avere l’autorizzazione del Comune prima della stipula del rogito. Mancano solo pochi giorni all’appuntamento dal notaio ma nulla è stato ancora fatto e tu non sai come comportarti. Vorresti infatti recedere dall’acquisto e rifiutarti di firmare il contratto definitivo, ma non sai se sia possibile o meno. Cosa prevede dunque la legge in caso di acquisto immobile senza certificato di agibilità? La questione è stata analizzata dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. È la scusa per tornare su un argomento sempre attuale. Cercheremo allora di rispondere alle domande più frequenti sul tema.

Si può vendere una casa senza agibilità?

È legale vendere una casa senza agibilità. È illegale solo abitarla (nel qual caso però si va incontro solo a sanzioni amministrative). 

Chi vende una casa priva dell’agibilità (o abitabilità come oggi si definisce) ha però l’obbligo di comunicare tale circostanza all’acquirente affinché questi sia informato. Difatti, l’acquisto di un immobile senza certificato di agibilità, senza che di ciò sia stata data idonea comunicazione, consente al compratore che si sia accorto di ciò solo dopo aver firmato il rogito notarile, di ottenere dal giudice la cosiddetta risoluzione del contratto ossia la restituzione dei soldi consegnati al venditore (a cui ovviamente tornerà la proprietà dell’immobile) e il risarcimento del danno.

Compromesso per casa senza agibilità

Potrebbe però succedere di accorgersi dell’assenza del certificato di agibilità già dopo la firma del compromesso e prima di andare dal notaio per il contratto definitivo. In tal caso, l’acquirente dell’immobile può recedere dal preliminare di vendita anche quando è al corrente che il bene non ha l’agibilità. L’inadempimento del venditore, infatti, è di non scarsa importanza e la sola conoscenza dell’anomalia da parte del compratore non equivale a rinuncia al requisito della regolarità urbanistica del bene. È questo il principio elaborato dalla Corte. 

La Suprema corte ha affermato che la formula «non c’è il certificato di abitabilità» contenuta nel preliminare non implica un’espressa rinuncia del futuro acquirente a vedersi consegnato all’atto della stipula della vendita il documento attestante l’agibilità dell’immobile oggetto del preliminare, con conseguente deroga all’assolvimento dell’obbligo generale incombente in capo al venditore. 

Al contrario il rifiuto dell’acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia è da ritenersi giustificato perché l’acquirente ha interesse a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene, per cui i predetti certificati devono ritenersi essenziali. 

Tale orientamento, peraltro, è stato già messo nero su bianco da precedenti pronunce della stessa Cassazione [2].

Mancato rispetto del termine a rogitare: si può ottenere una proroga?

La Corte ha poi avuto il tempo di spiegare se il termine per la stipula del definitivo fissato nel preliminare è da ritenersi essenziale o meno. La soluzione offerta è stata quella di ritenere che esso non sia perentorio, salvo che le parti non abbiano disposto diversamente, e in modo molto chiaro, nel compromesso. Da ciò deriva che il venditore non può negare una richiesta di rinvio avanzata dall’acquirente e, solo per qualche giorno di ritardo, ritenersi svincolato dall’impegno e dall’obbligo di contrarre.  


note

[1] Cass. sent. n. 9226/2020.

[2] Cass. sent. n. 16216/2008, n. 30950/2017 e n. 23265/2019.


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