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Si può spostare la data del rogito?

21 Maggio 2020
Si può spostare la data del rogito?

Mancato rispetto del termine a rogitare: si può avere una proroga?

Nel momento in cui venditore e compratore firmano il compromesso – ossia il contratto preliminare – per la compravendita di un immobile, stabiliscono in esso la data entro cui dovranno presentarsi dal notaio per il rogito. Il compromesso ha la funzione di vincolare le parti alla futura sottoscrizione del contratto definitivo, mettendo nel frattempo un punto fermo sulle condizioni principali dell’accordo (prezzo, bene, data di consegna, ecc.). Invece, il passaggio della proprietà vero e proprio avviene solo con il contratto definitivo ossia l’atto di compravendita (che, comunemente, viene chiamato “rogito” notarile). 

Potrebbe succedere però che, alla scadenza del termine, una delle due parti non sia pronta per il rogito e chieda all’altra una proroga. Si pensi al caso dell’acquirente che non abbia ancora ultimato la pratica per il mutuo o al venditore che non sia riuscito a trovare una sistemazione alternativa ove trasferire i mobili. In questi casi, si può spostare la data del rogito? Cosa succede se una delle parti non rispetta la data di scadenza indicata nel compromesso?

La questione è stata lungamente chiarita dalla giurisprudenza e, in ultimo, da una interessante sentenza della Cassazione [1]. Ai giudici supremi è stato appunto chiesto se, in caso di mancato rispetto del termine a rogitare, è possibile chiedere una proroga. In linea con i suoi stessi precedenti, la Corte ha risposto nei termini che illustreremo qui di seguito. Ma prima alcune precisazioni importanti.

Inadempimento compromesso: che succede?

Prima di spiegare se si può spostare la data del rogito dobbiamo comprendere quali sono le conseguenze per il caso in cui una delle due parti “si tiri indietro” all’ultimo minuto e, senza una valida ragione, non voglia più firmare il contratto definivo di compravendita. In queste ipotesi, si verifica ciò che i tecnici del diritto chiamano inadempimento contrattuale, ossia la mancata esecuzione del contratto.

In questi casi, l’altra parte – quella che subisce l’altrui inadempimento – ha due alternative che passano entrambe per il tribunale (e, quindi, da attuare attraverso il proprio avvocato):

  • chiedere al giudice una sentenza che trasferisca coattivamente la proprietà, nonostante la mancata collaborazione della controparte (è la cosiddetta «esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre»). In questo modo, la pronuncia del tribunale sostituirà gli effetti del rogito e l’immobile verrà intestato al compratore, subordinatamente al pagamento del prezzo;
  • chiedere al giudice di sciogliere il contratto preliminare (il compromesso), liberando le parti dai rispettivi obblighi presi in precedenza, con restituzione degli anticipi già versati (è la cosiddetta «risoluzione del contratto»). Il tutto oltre al risarcimento dell’eventuale danno.

Termine del rogito: chi lo stabilisce?

Nel momento in cui venditore e compratore redigono il contratto preliminare, stabiliscono anche il termine entro cui presentarsi dal notaio per il rogito (il contratto definitivo di compravendita). Dunque, la data di tale momento viene discussa e concordata tra le parti; nessuna delle due può imporlo all’altra ma è il frutto di una trattativa.

La data per il rogito è perentoria?

La Cassazione ha spiegato che, di norma, la data indicata nel contratto preliminare per il rogito non è perentoria, a meno che ciò non sia chiaramente specificato nel preliminare stesso. Anche la semplice dicitura «entro e non oltre il…», con riferimento al termine entro cui le parti devono incontrarsi dal notaio, non è sufficiente a far sì che, anche dopo un solo giorno di ritardo, si verifichi un inadempimento. Sicché, in caso di ritardo nella stipula, l’altra parte non può automaticamente ritenersi legittimata a ricorrere al giudice e chiedere magari lo scioglimento del vincolo. Di tanto, avevamo già parlato in un precedente articolo: Compromesso: il termine per il rogito non è perentorio.

Da sempre la giurisprudenza della Cassazione è chiaramente indirizzata nel ritenere che, «in tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce un termine essenziale il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto stesso» [1]; tuttavia, tale termine può ritenersi essenziale solo quando, all’esito di una interpretazione delle parole usate dalle parti nel compromesso e soprattuto della natura e dell’oggetto del contratto, «risulti in modo inequivoco la volontà dei contraenti di considerare ormai perduta l’utilità del contratto con l’infruttuoso decorso del termine». 

Con queste parole la Corte ha motivato la propria posizione sul punto: la data fissata per il rogito non è perentoria, salvo diversa ed espressa volontà delle parti che non può essere desunta solo dalla semplice dicitura «entro e non oltre la data del…». 

Si può chiedere una proroga del termine per il rogito?

Detto ciò si desume che, in caso di impossibilità a rispettare la data per il rogito, ciascuna parte può chiedere all’altra una proroga se il contratto preliminare non prevede diversamente e la vieta in modo espresso. Proroga che pertanto dovrà essere riconosciuta se giustificabile e ragionevole. Non si può, ad esempio, chiedere la proroga di un anno, ma non si può neanche rifiutare una proroga di qualche giorno o settimana. 

Se il venditore ha valide motivazioni per non concedere la proroga all’acquirente dovrà inviargli una diffida con raccomandata a.r. ove gli conceda un termine perentorio entro cui indicare una nuova data per il rogito, chiarendo che, alla sua scadenza, egli si riterrà libero di recedere dal contratto una volta per tutte. È necessario motivare bene tale diffida, specificando che, al decorso dei giorni dati per adempiere, verrà meno l’utilità economica del contratto.


note

[1] Cass. sent. n. 9226/2020. 

[2] Cass. sent. n. 3645/07 e n. 21587/2007. Trib. Roma sent. n. 6608 del 1.04.2016.


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