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Caduta in condominio

21 Maggio 2020
Caduta in condominio

Risarcimento del danno a chi cade in un’area comune condominiale: quando è esclusa la responsabilità del condominio. 

Quali sono i diritti di chi cade in un condominio e si fa male? L’ipotesi più ricorrente è quella dello scivolone per le scale o nell’androne dell’ingresso (magari a causa di una superficie umida per la pioggia o i detergenti); ma potrebbe verificarsi la medesima situazione a causa di un dislivello dell’ascensore o di un gradino esterno pericolante, non messo in sicurezza dall’amministratore. 

La caduta in condominio, come tutti gli infortuni, genera immediatamente, nella vittima, la pretesa di un risarcimento che tuttavia non sempre è dovuto. 

La giurisprudenza ha analizzato, negli ultimi anni, numerose richieste di questo tipo, avanzate sia dai condomini dello stabile che da terzi estranei. In tutte le pronunce si affaccia sempre lo stesso principio: chi è distratto non ha diritto ad alcun indennizzo per le lesioni fisiche subite a causa della caduta in condominio.

Il problema, a questo punto, si sposta su un altro fronte: quando si può dire che la caduta sia avvenuta a causa di imprudenza e quando, invece, per colpa del condominio che, consapevole o meno della pericolosità dell’area, non ha fatto di tutto per evitare i danni? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Caduta in condominio: chi paga?

Prima ancora di affrontare il tema della sussistenza della responsabilità del condominio, è opportuno verificare quali sono i criteri di ripartizione tra i condomini di un eventuale risarcimento dei danni.

Se lo stabile non è protetto da una polizza infortuni, l’indennizzo viene posto a carico dei singoli proprietari degli appartamenti. Sarà così l’amministratore a dividere l’importo in base ai millesimi di proprietà. 

La divisione si giustifica per via del fatto che ogni condomino, oltre ad essere titolare esclusivo della propria unità immobiliare, è anche comproprietario di una quota delle parti comuni dello stabile. Pertanto, in qualità di contitolare di tali sezioni, ne è anche corresponsabile per tutti i danni procurati a terzi o agli stessi altri condomini. 

Potrà sembrare paradossale, ma a partecipare alla spesa è anche il danneggiato se questi è uno dei condomini; egli infatti, in tale veste, è comproprietario dell’area comune e quindi corresponsabile anch’egli.

Sul punto si è già pronunciata la Cassazione a Sezioni Unite (leggi Il condomino danneggiato deve pagare parte del danno subito?).

Caduta in condominio: la responsabilità 

L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce una responsabilità oggettiva (ossia sussistente anche se non c’è malafede o colpa) in capo al proprietario di un bene (mobile o immobile) per i danni dallo stesso procurati a terzi. «Ciascuno è responsabile del danno causato dalle cose che ha in custodia», dice la norma «salvo che provi il caso fortuito». Il caso fortuito potrebbe essere costituito dall’imprudenza del danneggiato, fattore di per sé imprevedibile e quindi ineliminabile. 

La responsabilità del condominio però non scatta in automatico ma è subordinata innanzitutto alla prova che sia stata solo la “cosa in custodia” a generare il danno (anche in presenza di una scala scivolosa, il condominio non è responsabile per la caduta del passente se questi incespica in un laccio delle proprie stesse scarpe). Quindi bisogna dimostrare che vi sia il cosiddetto «rapporto di causalità» o di causa-effetto tra l’area condominiale pericolosa e la caduta [2].

In secondo luogo il danneggiante, ossia il condominio, potrà scampare a una condanna per risarcimento se prova che la caduta è avvenuta per imprudenza del danneggiato. 

Proprio la necessità di tali prove ha fatto ritenere alla giurisprudenza maggioritaria che la fonte della responsabilità del condominio non sia l’articolo 2051 cod. civ. – che altrimenti si applicherebbe in automatico – ma l’articolo 2043 cod. civ., per cui il danneggiato dovrà dimostrare quale colpa abbia il condominio per la caduta. 

Caduta in condominio: quando spetta il risarcimento?

Chi cammina non può farlo con la testa per aria ma deve osservare quella prudenza minima richiesta a chiunque. Tale principio, applicato costantemente in tema di cadute sulle buche stradali lasciate dal Comune, vale anche all’interno del condominio. 

Per valutare quindi l’eventuale sussistenza del diritto al risarcimento del danno, bisogna verificare prima le condizioni dei luoghi in cui si è verificato il sinistro e l’attenzione che ad essi ha prestato il danneggiato.

Tanto per fare un esempio, in presenza di una crepa vistosa, di condizioni di illuminazione ottimali o di un pericolo ben noto al danneggiato, non è dovuto il risarcimento. Allo stesso modo, chi si accorge che le scale sono oggetto di manutenzione o di pulizia, dovrà camminare in modo più lento, tenendosi al corrimano. 

In relazione a tali elementi, il giudice potrebbe anche orientarsi per l’attribuire un concorso di colpa ad entrambe le parti.

In passato la Cassazione ha escluso il risarcimento per chi cade in un’insidia del terreno se questi abita nelle vicinanze ed è quindi a conoscenza delle condizioni stradali. Potrebbe sembrare quest’ultima un’esclusione di gran parte dei risarcimenti per gli stessi condomini dello stabile quando il danno viene generato da un’asperità sussistente da molto tempo. 

In ogni caso è compito dell’amministratore transennare ogni fonte di potenziale pericolo. 

Attenzione, dunque, a ritenere il condominio responsabile totalmente per i danni da cosa in custodia. Il danneggiato è sempre comunque tenuto a provare, in caso di contestazione, di aver tenuto una condotta diligente per non incorrere in spiacevoli sorprese. 


note

[1] Trib. Tivoli, sent. n. 724/2020 del 18.05.2020.

[2] Trib. Roma, sent. n. 17421/2019. Cass. sent. n. 2430/1004.


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