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Posso vendere casa alla banca

22 Maggio 2020 | Autore:
Posso vendere casa alla banca

Cos’è il prestito vitalizio ipotecario, chi può ottenerlo e quali istituti di credito lo concedono ai propri clienti.

I soggetti che hanno bisogno di liquidità per versare le rate di un prestito contratto con una banca ma non possono accedere al credito oppure coloro che hanno sottoscritto un mutuo per l’acquisto di una casa ma si trovano in difficoltà economica per il pagamento, possono uscire dall’impasse ricorrendo ad uno strumento specifico previsto dal legislatore italiano [1]. Si tratta del prestito vitalizio ipotecario, che consiste nel cedere all’istituto di credito un’abitazione di proprietà.

La banca in cambio di un prestito di denaro, iscrive un’ipoteca sul bene. Perciò, se ti trovi in una delle situazioni sopra descritte e ti stai chiedendo: “posso vendere casa alla banca?”, la risposta è affermativa ma solo a determinate condizioni. Peraltro, è una procedura assai frequente grazie alla quale si riesce a salvare il bene da un’eventuale pignoramento. Colui che la utilizza può comunque continuare a vivere nell’immobile, lasciando, poi, agli eredi la possibilità di decidere cosa fare dopo la sua morte.

Come vendere casa alla banca

Condizione indispensabile per vendere casa alla banca attraverso un prestito vitalizio ipotecario è che il proprietario dell’immobile abbia compiuto almeno 60 anni (non più 65 anni come in precedenza). In tal caso, può dare la propria abitazione come garanzia all’istituto di credito, il quale concede un prestito ed accende un’ipoteca.

Il beneficiario del finanziamento non deve restituire alcuna rata per il capitale ricevuto ma solo gli interessi secondo il piano di ammortamento stabilito con la banca nel momento in cui è stato stipulato l’accordo, e le spese. Inoltre, può continuare a vivere nell’abitazione fino alla sua morte.

Come viene calcolato il prestito da concedere

Quando il proprietario decide di vendere la casa con il prestito vitalizio ipotecario, l’istituto di credito al quale si è rivolto sottopone l’immobile a perizia al fine di determinarne il valore. Di solito, la perizia viene eseguita da un tecnico (ingegnere, architetto, geometra) esterno all’istituto di credito così che entrambe le parti siano certe dell’oggettività della stima.

In base alla valutazione fatta dal perito, cioè al valore di mercato stabilito dal professionista, viene deciso l’importo del prestito che la banca concede al proprietario della casa.

Tuttavia, ci sono altri fattori che incidono sul calcolo del prestito ad iniziare dall’età del richiedente. Infatti, più si è anziani maggiore è la somma che si può ottenere in prestito.

Solo a titolo di esempio si può dire che se si sono da poco compiuti i 60 anni, si può ricevere dalla banca il 15% del valore della casa; se si sono raggiunti gli 80 anni, la percentuale può aumentare al 20%; se, poi, si arriva intorno ai 90 anni, la percentuale può salire al 50/55% del valore dell’abitazione.

E’ opportuno evidenziare che gli istituti di credito concedono al massimo 350 mila euro di prestito vitalizio ipotecario se la casa possiede un notevole pregio.

Cosa succede alla morte del beneficiario del prestito

Dopo la morte del beneficiario del finanziamento, la banca prende possesso dell’immobile. Tuttavia, i soggetti che lo ricevono in eredità, hanno due possibilità tra cui scegliere:

  1. riscattare il bene, pagando per intero la somma che il defunto aveva ricevuto in prestito dalla banca;
  2. lasciarlo all’istituto di credito affinché venga messo in vendita in modo che la banca possa recuperare i soldi del prestito. Se l’istituto di credito realizza dalla vendita un prezzo maggiore del prestito concesso a suo tempo al defunto, deve corrispondere la differenza agli eredi.

Tizio, grazie ad un prestito vitalizio ipotecario, riceve dalla banca 150 mila euro per la propria abitazione. Dopo la sua morte, gli eredi decidono di lasciare la casa all’istituto di credito, il quale la vende al prezzo di 200 mila euro. La banca, quindi, deve corrispondere agli eredi, i 50 mila euro della differenza tra il prestito ricevuto dal defunto e il prezzo di vendita realizzato.

Se, però, entro 12 mesi dall’apertura della successione, che di solito coincide con la data di morte del beneficiario, gli eredi non restituiscono i soldi alla banca, quest’ultima potrà fare periziare l’immobile, mettendolo in vendita.

Si può risolvere anticipatamente il contratto stipulato con la banca?

Al beneficiario del finanziamento può succedere di avere un ripensamento e, quindi, di volere ritornare in possesso dell’immobile. In questo caso può risolvere anticipatamente il contratto sottoscritto con la banca, pagando l’intero capitale che ha ricevuto in prestito, maggiorato degli interessi. Così facendo potrà riavere la proprietà della casa.

La risoluzione anticipata del contratto è ammessa anche quando il beneficiario del prestito è ancora in vita e ritarda più di 7 volte il pagamento delle rate relative agli interessi e alle spese. Nello specifico, per pagamento in ritardo deve intendersi una posticipazione compresa tra il trentesimo giorno e il centoottantesimo giorno dopo la scadenza della mensilità.

Un’altra ipotesi in cui è prevista la risoluzione anticipata del contratto stipulato con la banca per un prestito ipotecario vitalizio è quella in cui la proprietà dell’immobile viene trasferita in tutto o in parte a soggetti diversi oppure quando si costituiscono dei diritti reali di garanzia a favore di terze persone (ad esempio un usufrutto).

Conviene vendere casa alla banca?

Vendere casa alla banca può rivelarsi la soluzione ottimale nell’ipotesi in cui il beneficiario del finanziamento non abbia altre garanzie da offrire a parte l’immobile stesso. Tuttavia, occorre valutare con molta attenzione le condizioni che vengono poste alla base del contratto. Infatti, la legge prevede che per usufruire di questo tipo di prestito, l’immobile:

  1. deve essere lo stesso in cui il beneficiario ha la sua residenza;
  2. deve avere determinate caratteristiche tali da consentirne una facile commercializzazione.

Ne consegue che le condizioni del contratto devono essere stabilite in maniera chiara fin dall’inizio in modo da evitare di cadere in possibili incomprensioni o che il beneficiario si possa ritrovare in una posizione di svantaggio economico.

Quali sono le agevolazioni fiscali per il prestito vitalizio ipotecario

La legge prevede delle agevolazioni fiscali per il soggetto che vende la casa alla banca ricorrendo al prestito vitalizio ipotecario.

Più precisamente, non è tenuto a pagare:

  • le imposte di bollo;
  • le imposte di registro;
  • l’imposta ipotecaria;
  • l’imposta catastale.

E’, altresì, esentato dal pagamento delle tasse sulle concessioni governative.

Viceversa, deve versare:

  1. l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca, nel caso in cui si tratti di ipoteca sulla prima casa e relative pertinenze o al 2%, se non si tratta di prima casa;
  2. le tasse dovute per l’immobile per tutta la durata del prestito, qualora non si tratti di prima casa (Imu, Tari, Tas, Irpef, ecc.).

Quali istituti di credito concedono un prestito vitalizio ipotecario

Non tutte le banche sono disposte ad acquistare le case dei propri clienti in cambio di un prestito vitalizio ipotecario.

Danno questa possibilità:

  • Unicredit, che propone un finanziamento a tasso variabile, denominato Valore casa. Il richiedente deve avere un’età compresa tra i 65 e gli 85 anni e non deve essere ritenuto un cattivo pagatore. Inoltre, non deve avere immobili o terreni ipotecati. Il prestito viene erogato in un’unica soluzione. Alla morte del richiedente i suoi eredi hanno un anno di tempo per pagare il capitale, maggiorato degli interessi capitalizzati annualmente, e le spese dell’ammortamento. E’ possibile anche saldare il debito prima dell’ammortamento senza pagare spese aggiuntive. Questo tipo di prestito vitalizio ipotecario prevede un minimo di 30 mila euro mentre il massimo viene stabilito in base al valore dell’immobile, all’età del richiedente e al tipo di finanziamento;
  • BNL, che prevede un prestito ipotecario vitalizio, seguendo tutte le regole tipiche di questo tipo di finanziamento. Tuttavia, non è possibile trovare online precisi riferimenti. Bisogna, pertanto, recarsi allo sportello di una filiale BNL per avere informazioni più dettagliate su tassi di interesse, condizioni e requisiti necessari per la richiesta;
  • Monte dei Paschi di Siena, il cui prestito ipotecario vitalizio è denominato PrestiSenior. Questo tipo di prodotto finanziario si rivolge ai soggetti che hanno già compiuto i 60 anni e possiedono un’abitazione adibita ad uso residenziale. Il prestito può essere erogato in un’unica soluzione oppure con versamenti annuali fino ad un massimo di 20 accrediti. Se il finanziamento viene estinto anticipatamente non è dovuta alcuna penale. L’importo massimo può essere di 250 mila euro per chi sceglie l’erogazione in un’unica soluzione; se si sceglie di pagare con versamenti annuali si può ricevere una somma compresa tra un minimo di 2.400 euro e un massimo di 25 mila euro;
  • Deutsche Banck, che propone il prestito vitalizio ipotecario detto Patrimonio Casa. L’erogazione del prestito avviene in un’unica soluzione. Parimenti gli eredi devono restituirlo in un’unica soluzione entro un anno dalla morte del beneficiario non essendo previsti ammortamenti rateali. L’importo massimo del finanziamento è compreso tra il 14% e il 52% del valore dell’immobile; il Taeg è pari al 8,9%,
  • Barclays e Credem, anche se per il prestito ipotecario vitalizio proposto da questi istituti di credito bisogna fare un discorso simile a quello della BNL poiché online non si trovano informazioni al riguardo ma occorre recarsi presso le filiali;
  • Intesa San Paolo, che offre un prestito vitalizio ipotecario a medio e lungo termine e a tasso fisso garantito da un’ipoteca di primo grado, chiamato Per Te. La capitalizzazione degli interessi è annuale. Chi sceglie il rimborso graduale degli interessi può anche cambiare idea nel corso del tempo e passare alla versione che implica il rimborso totale del capitale degli interessi direttamente alla scadenza in modo gratuito. Dopo, però, non è consentito alcun cambiamento.

note

[1] L. n. 44/2015.


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