Diritto e Fisco | Articoli

Debiti del condominio verso terzi: cosa rischiano i condomini?

22 Maggio 2020
Debiti del condominio verso terzi: cosa rischiano i condomini?

Come evitare il pignoramento per debiti condominiali: i sistemi che hanno i proprietari degli appartamenti per salvaguardare i beni personali.  

Dopo la riforma del diritto condominiale approvata nell’ormai lontano 2012, la giurisprudenza ha avuto modo di chiarire alcuni aspetti importanti in materia di debiti del condominio verso terzi: cosa rischiano i condomini? Il creditore che non ha ricevuto dall’amministratore il pagamento di una fattura può rivalersi, e in che termini, nei confronti dei singoli proprietari degli appartamenti? E che strumenti hanno questi ultimi per evitare l’aggressione dei propri beni personali a causa di un buco di bilancio causato dagli immancabili morosi? 

In questo articolo daremo alcuni chiarimenti, tenendo peraltro presente che, sul punto, si è da poco espresso il tribunale di Roma [1]. Il giudice capitolino ha fornito una interessante spiegazione di come evitare il pignoramento per debiti condominiali. Ma procediamo con ordine.

Il creditore del condominio può pignorare i beni dei condomini?

Il condominio non è, come una società, un soggetto con una propria capacità giuridica. Esso non è pertanto titolare di propri beni. I beni del condominio sono, in realtà, beni di tutti i condomini (ciascuno in quota parte secondo millesimi) la cui gestione viene affidata all’amministratore.

Quindi, a ben vedere, non esiste un pignoramento nei confronti del condominio: il pignoramento è sempre rivolto nei confronti di beni appartenenti ai condomini. 

È vero, esiste il conto corrente condominiale ma anche per esso vale il discorso appena fatto: si tratta, infatti, di un deposito ove vengono accreditati i soldi dei singoli condomini, riscossi – come noto – per la gestione dell’edificio e dei servizi comuni. 

Il creditore potrebbe pignorare immediatamente il conto corrente condominiale, con ciò bloccando le somme in esso accreditate fino all’ordine di assegnazione del giudice. Ma non sempre il conto garantisce la soddisfazione del credito azionato. Così, in tali ipotesi, la legge consente al creditore di agire verso i singoli proprietari. Ma in che modo? Cerchiamo di comprenderlo qui di seguito.

Innanzitutto, non esiste l’obbligo di agire prima contro il conto corrente condominiale. Il creditore potrebbe rivolgersi direttamente verso i singoli condomini.

In secondo luogo, il creditore deve agire prima contro i condomini in mora con le quote condominiali a cui si riferisce la fattura insoluta e poi – cioè solo in caso di insuccesso – verso tutti gli altri. Tanto per fare un esempio, se ad agire è la società dell’acqua e uno dei condomini non ha pagato le “bollette ordinarie”, quest’ultimo può subire un pignoramento da parte del creditore. Viceversa, se un condomino è moroso con le spese straordinarie per la riparazione del tetto, ma ha versato le quote ordinarie, non può essere immediatamente aggredito dalla società idrica.

A tal fine, il creditore si fa consegnare dall’amministratore l’elenco dei morosi, senza che ciò possa essere considerata una illecita interferenza nella loro privacy.

In terzo luogo il creditore, una volta aggrediti i condomini non in regola con il pagamento delle quote cui si riferisce il proprio credito, può agire nei confronti degli altri, comunque non oltre i rispettivi millesimi. 

Ciascun condomino è quindi responsabile solo della parte del debito che si riferisce alla propria quota di proprietà. Pertanto, il creditore che voglia riscuotere l’intera somma che gli è dovuta dovrebbe agire nei confronti di tutti, individualmente e separatamente.

Approfondimenti su questi temi:

Come evitare il pignoramento dei beni per debiti del condominio 

A questo punto, giunge l’importante chiarimento della giurisprudenza che ricorda: se un creditore del condominio dovesse agire direttamente nei confronti di uno dei condomini, questi potrebbe difendersi in tal modo:

  • innanzitutto, dimostrando la propria quota millesimale, al fine di limitare il pignoramento solo ad una parte del debito (in proporzione cioè ai propri millesimi) e non all’importo complessivo;
  • in secondo luogo, dimostrando di aver pagato la bolletta condominiale con cui l’amministratore ha riscosso i soldi per la fattura insoluta, quella cioè per la quale è stato avviato il pignoramento;
  • in terzo luogo, verificando se il creditore, prima di avviare il pignoramento nei propri confronti, ha già agito, senza successo, verso i condomini morosi.   

Poniamo allora che al singolo condomino sia intimato il pagamento dell’intero debito a carico dell’ente di gestione o comunque senza specificazione della quota di responsabilità. L’intimato deve proporre opposizione all’esecuzione documentando la misura della sua partecipazione condominiale: diversamente, subirà l’esecuzione per la quota allegata dal creditore e, in mancanza, per l’intero debito.  

Decreto ingiuntivo contro il condominio: vale anche contro i condomini?

L’ultimo problema da affrontare riguarda la procedura di riscossione. Ci si è chiesti se il creditore, che abbia già ottenuto dal giudice un decreto ingiuntivo verso il condominio debba chiederne un secondo nei confronti dei singoli condomini. 

Secondo la giurisprudenza, non c’è dubbio che il titolo di condanna formatosi nei confronti del condominio (appunto il decreto ingiuntivo) sia valido per promuovere l’azione esecutiva contro i singoli proprietari esclusivi: il creditore non è tenuto ad attivare distinte procedure, che in molti casi sarebbero aperte per somme irrisorie, ma può limitarsi a dimostrare la qualità di condomino della controparte, senza dover provare la misura della relativa quota millesimale. 


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 3270/20. 


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube