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Revoca amministratore condominio in prorogatio: è possibile?

30 Maggio 2020
Revoca amministratore condominio in prorogatio: è possibile?

L’amministratore di condominio in prorogatio può essere revocato da parte dell’autorità giudiziaria? Qual è il Vostro parere al riguardo?

Ad avviso di chi scrive, e sulla scorta della giurisprudenza di merito formatasi in questi anni (appresso indicata), l’amministratore di condominio in prorogatio non può essere revocato da parte dell’autorità giudiziaria.

Infatti, alla scadenza del termine prefissato per la carica di amministratore, il mandato si estingue per legge; per ovviare ad una mancata nomina immediata di altro amministratore, quest’ultimo assume la cosiddetta prorogatio imperii, continuando ad esercitare i suoi poteri provvisoriamente, ma limitatamente alle attività urgenti.

A dir la verità, sulla questione dei poteri ridotti dell’amministratore di condominio in prorogatio si sta aprendo un versante più elastico che prevede un elenco maggiore di attività eseguibili anche quando il rappresentante non sia più in carica.

La Cassazione (sez. VI, 19 marzo 2019, n.7699), ad esempio, ha confermato la possibilità dell’amministratore cessato dalla carica di conferire procura alle liti ad un legale per la costituzione in giudizio del condominio, sul presupposto della presunzione di conformità alla volontà dei condomini e dell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione.

Tuttavia, questa elasticità è giustificata dal fatto di voler assicurare la continuità della gestione condominiale; formalmente, però, il condominio risulta privo di amministratore.

Da qui la conseguenza inevitabile: non si può revocare giudizialmente un amministratore non più in carica, ma si può agire indirettamente solo per la nomina giudiziale di un nuovo amministratore.

In un caso trattato dal Tribunale di Roma (sez. V, 26/11/2018), alcuni condomini avevano agito per la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio sul presupposto della sussistenza di gravi irregolarità.

Di tutta risposta, il tribunale capitolino ha sentenziato che il presupposto perché possa essere proposta l’azione di revoca è che l’amministratore sia in carica e, quindi, il mandato non sia nelle more scaduto.

Conseguenza di ciò è il rigetto della domanda per insussistenza dei presupposti: se il mandato di un amministratore è scaduto e cessano i suoi pieni poteri, rimanendo in vita solo quelli limitati alle attività urgenti, egli non è in carica e viene a mancare il presupposto in forza del quale può essere esercitata la domanda di revoca.

Dello stesso avviso altri tribunali, come Teramo, che ha dichiarato “inammissibile il ricorso per la revoca giudiziale ex art. 1129 c.c. rivolto nei confronti di un amministratore condominiale per il quale l’incarico è già scaduto e che ha continuato a svolgere le proprie funzioni esclusivamente in regime di prorogatio. Il ricorso in questione, infatti, viola il principio della sovranità dell’assemblea che ha il potere di decidere sulla revoca sottoponendo la stessa al voto, e quindi all’effettiva manifestazione di volontà, di tutti gli altri condomini. Nell’ipotesi di un amministratore condominiale che esercita i suoi poteri ad interim il singolo condomino può, invece, legittimamente richiedere all’autorità giudiziaria un provvedimento ex art. 1105 c.c. che disponga la nomina di un nuovo amministratore, previa dimostrazione che l’assemblea non abbia provveduto in tal senso” (Tribunale Teramo, 29/06/2016).

Il tribunale di Palermo (sentenza del 9 novembre 2018, sez. II) ha pure approfondito la questione del depotenziamento dei poteri dell’amministratore “scaduto”, specificando che, nonostante a questi sia riconosciuto il diritto/dovere di fatto obbligo di evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza diritto ad ulteriori compensi, questi compiti non posso arrivare fino alla possibilità dell’amministratore in prorogatio di ripartire spese, di incassare i contributi, e finanche di mantenere il governo dei beni e servizi comuni.

E per questo, è difficile equiparare il vincolo che lega il condominio e l’amministratore in prorogatio con quello esistente con l’amministratore in carica. Da qui si raggiunge la conclusione che non sia ammissibile la revoca giudiziale del primo.

Senza considerare che laddove si ammettesse la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, dovrebbe ritenersi operante, anche nei riguardi di questo, l’ultrattività dei doveri di cui all’art. 1130 del codice civile, salvo ad escludere che la regola della prorogatio intervenga nell’ipotesi dell’amministratore giudizialmente revocato, ma con pregiudizio, in tal caso, per l’interesse condominiale alla continuità dell’azione amministrativa (allorché, in particolare, la domanda di revoca giudiziale non venga accompagnata o immediatamente seguita dalla richiesta di nomina di un nuovo amministratore).

Per tali motivi, confermo la convinzione dell’inammissibilità della revoca giudiziale dell’amministratore di condominio in prorogatio.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Salvatore Cirilla



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