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Il compromesso ha una scadenza?

24 Maggio 2020
Il compromesso ha una scadenza?

Compravendita immobiliare: termine entro il quale è necessario firmare il rogito notarile.

Alla firma del contratto di compravendita immobiliare, di solito, si arriva per un passaggio intermedio: la stipula del cosiddetto «contratto preliminare», nella prassi chiamato compromesso.

Il compromesso non determina alcun trasferimento della proprietà ma consente ai contraenti di “prenotare” l’affare e concedersi un po’ di tempo per curare le pratiche del passaggio di proprietà, evitando però che nel frattempo l’altra parte possa ripensarci e recedere dalla parola data.

Infatti, con il compromesso il venditore si obbliga a vendere e l’acquirente ad acquistare. I due non possono, quindi, tornare più indietro se non per una valida causa determinata dall’inadempimento della controparte.

Nel compromesso, viene fissato un termine per l’appuntamento davanti al notaio e la stipula del contratto definitivo di compravendita (il cosiddetto “rogito”). Questo tempo viene utilizzato dalle parti per tutti gli adempimenti necessari a tal fine: la conclusione del mutuo, la ricerca della documentazione catastale, il trasferimento della residenza e dell’arredo, ecc.

Non sempre il termine per la stipula del contratto definitivo viene rispettato e, per una ragione o per un’altra, potrebbe succedere che le parti siano soggette a continue proroghe.

Di qui qualcuno si chiede se il compromesso ha una scadenza.

La risposta va ricercata tenendo conto di alcuni chiarimenti offerti dalla Cassazione.

Partiamo dal presupposto che il compromesso contiene sempre una data per la stipula del definitivo. Questa data non può essere anticipata su richiesta di una delle parti a meno che ciò non venga specificato nella scrittura stessa.

La data del rogito, però, secondo l’indirizzo della giurisprudenza della Cassazione, non è perentoria. Questo, quindi, implica che un ritardo di qualche giorno non può essere negato né dal venditore, né dal compratore. Solo una esplicita indicazione sul preliminare potrebbe determinare la perentorietà del termine.

Secondo la Suprema Corte, anche laddove il compromesso dovesse contenere la dicitura “entro e non oltre la data del…” il termine non potrebbe considerarsi perentorio. È, infatti, necessaria una frase ancora più diretta e chiara (come ad esempio: «Le parti danno atto che, se non dovesse essere rispettato il termine del… il contratto preliminare si considererà automaticamente risolto»).

Risultato: la parte può chiedere all’altra uno slittamento della data del definitivo. Quest’ultima non potrebbe negarlo a meno che non abbia un valido interesse che, una volta leso, possa far venire meno l’interesse all’affare. In tal caso, però, dovrà prima comunicarlo all’altro contraente con una lettera raccomandata, indicandogli il termine ultimo per la stipula. Insomma, si tratterebbe di una diffida con l’assegnazione di un «termine essenziale» per adempiere, scaduto il quale il compromesso si considera automaticamente sciolto.

Di tanto abbiamo parlato nell’articolo Si può spostare la data del rogito?

Nell’ambito di questi limiti, il compromesso non ha una data di scadenza. Il che significa che le parti possono accordarsi per fissare la data del definitivo anche dopo molti mesi, addirittura anni, senza che il compromesso stesso venga meno.

Come anticipato, infatti, il compromesso ha solo un effetto obbligatorio, senza implicare un trasferimento della proprietà, e tali contratti possono avere durata anche molto lunga.

Cosa succede però se una delle parti dovesse nel frattempo morire? I suoi eredi subentrerebbero nell’obbligo di firmare il contratto definitivo.

Pertanto, la morte del promittente venditore non fa fallire la stipula del contratto definitivo: il promissario acquirente potrà ancora ottenere ciò che desidera, pagando ovviamente il prezzo concordato nel compromesso agli eredi del defunto venditore. Dall’altro lato, in caso di morte dell’acquirente, il venditore può chiedere agli eredi di quest’ultimo di rispettare l’impegno assunto dal defunto; qualora essi siano inadempienti, il venditore potrà chiedere al giudice l’emissione di una sentenza che sostituisca il contratto definitivo e maturare, così, il diritto al corrispettivo della vendita.



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