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Come gestire la casa della persona deceduta

24 Maggio 2020
Come gestire la casa della persona deceduta

Amministrazione dell’immobile in comunione ereditaria: regole sull’uso, ordinaria e straordinaria amministrazione, divisione e vendita.

Alla morte del proprietario di un immobile, a seguito dell’apertura della sua successione, gli eredi diventano contitolari del diritto di proprietà su tale bene. Si verifica così una «comunione ereditaria»: in pratica, ciascun erede diventa proprietario di una percentuale ideale dell’immobile pari alla quota della sua partecipazione all’eredità.

La conseguenza è che ciascun erede potrà usare e amministrare il bene comune, rispettando però il pari diritto degli altri.

In teoria, sembra molto facile ma nella pratica tale situazione dà origine a numerose liti. Per evitare contrasti è sempre bene conoscere cosa dice la legge a riguardo. Ecco perché, in questa breve guida, ti spiegheremo come gestire la casa della persona deceduta. Vedremo cioè quali sono i poteri dei vari coeredi e cosa succede se uno di questi dovesse decidere di vendere la sua proprietà agli altri o a terzi. Vedremo, infine, come si divide tale comunione. Ma procediamo con ordine.

Quando inizia la comunione ereditaria?

La qualità di erede si acquista solo all’atto dell’accettazione dell’eredità o dell’accettazione con beneficio di inventario. I familiari che rinunciano all’eredità non diventano, neanche per un solo attimo, eredi e quindi neanche titolari dei beni del defunto.

La comunione ereditaria si verifica in presenza di più eredi ed inizia al momento dell’apertura della successione (ossia con la morte del soggetto) fino a quando i beni non sono ceduti o finché i comproprietari non provvedono alla divisione.

Chi decide le quote degli eredi sulla casa della persona deceduta?

Le quote di ciascun coerede sulla casa sono determinate o dal testamento o, in mancanza, dalla legge secondo le regole della successione legittima o necessaria. È dunque il Codice civile a stabilire, in questo secondo caso, quali sono le percentuali spettanti ai familiari più stretti. La rinuncia di uno di questi fa scattare la possibilità, per i suoi discendenti, di accettare la sua quota di eredità o, in caso contrario, accresce le quote degli altri coeredi.

Si può vendere la quota della casa in comunione ereditaria?

Il coerede può vendere liberamente la quota di comproprietà sui beni pervenuti in successione solo rispettando il diritto di prelazione degli altri coeredi.

A tal fine, il coerede, prima di vendere al terzo, deve notificare la proposta di alienazione agli altri eredi, indicando loro il prezzo a cui intende cedere la sua quota.

I coeredi possono esercitare il diritto di prelazione entro massimo due mesi.

Se gli eredi non accettano l’offerta, è possibile vendere la quota ma non a un prezzo inferiore rispetto a quello comunicato agli eredi, salvo ovviamente ulteriore nuova comunicazione.

In mancanza della notificazione, i coeredi hanno diritto di riscattare la quota dall’acquirente e da ogni successivo acquirente, finché dura lo stato di comunione ereditaria.

Si può dividere la casa del defunto?

Nessun erede ha l’obbligo di restare proprietario di un bene che non vuole e, se non vuole o non può vendere la propria quota, può sempre esigere dagli altri eredi di dividere la comunione sull’immobile. A questo punto, toccherà agli eredi tentare una soluzione di divisione bonaria (assegnando il bene a uno degli eredi con liquidazione agli altri del controvalore oppure vendendolo). Se gli interessati non trovano un accordo, l’erede che vuol dividere la casa può rivolgersi al tribunale (cosiddetta divisione giudiziale). Sarà a quel punto il giudice a decidere come dovrà avvenire la divisione, optando innanzitutto – se possibile – per la divisione in natura (ossia ricavando dall’immobile tante unità abitative per quanti sono gli eredi) e, in caso contrario, valutando la possibilità di assegnare il bene a uno degli eredi oppure vendendolo.

Come si usa e gestisce la casa della persona deceduta?

Ogni singolo coerede può usare la casa in comunione ereditaria e utilizzarla materialmente, ma non può impedire agli altri coeredi di fare lo stesso, il tutto ovviamente a condizione che l’uso sia compatibile con i diritti degli altri partecipanti.

La parità deve essere valutata secondo l’estensione e la comodità dell’utilizzo.

Quindi, un erede non può cambiare le chiavi dell’abitazione senza consegnare agli altri le copie, non può modificarne la destinazione d’uso o fare degli interventi straordinari di ristrutturazione addebitando poi agli altri i relativi costi.

Gli immobili più grandi possono essere utilizzati contemporaneamente (si pensi a una villa) e, in questo caso, si pongono meno problemi per il rispetto del diritto degli altri comproprietari. Se invece un bene non è utilizzabile contemporaneamente dai comproprietari, il singolo può utilizzarlo (anche in via esclusiva) pur rispettando il diritto al pari utilizzo degli altri.

Così, ad esempio, se tre persone hanno in comunione un appartamento che non può essere abitato contemporaneamente da tutti i comproprietari, l’utilizzo esclusivo da parte di uno di essi non è vietato ma deve essere consentito agli altri comproprietari di farne pari uso (in altri periodi dell’anno).

Il singolo erede che abita la casa in modo continuato, tale da impedire, anche solo in astratto, il medesimo uso agli altri comproprietari, compie un atto illecito.

Se i comproprietari non trovano un accordo sulle modalità di uso della casa ereditata possono ricorrere al giudice.

Chi paga le spese per la casa ereditata?

Ogni coerede può apportare delle modifiche necessarie all’immobile per il miglior godimento dello stesso, a condizione di non alterare la cosa comune, perché di fatto così sottrae agli altri la possibilità di sfruttare il bene nei termini funzionali o originariamente praticati.

Chi modifica il bene ne deve sostenere le spese, non potendone chiedere la restituzione agli altri.

Come si amministra la casa ereditata: l’affitto

Ogni coerede può compiere da solo atti di ordinaria amministrazione, mentre deve chiedere il consenso degli altri per la straordinaria amministrazione. L’atto di affitto inferiore a 9 anni si considera ordinaria amministrazione, mentre quella oltre 9 anni è straordinaria amministrazione e, quindi, va fatta con la firma di tutti i coeredi.

Altri atti di straordinaria amministrazione: maggioranza

I comproprietari possono votare le scelte di straordinaria amministrazione con la maggioranza (qualificata) che rappresenti almeno 2/3 del valore complessivo dell’immobile.

Invece, per la vendita o la costituzione di diritti reali (si pensi a una servitù o un’ipoteca) è necessaria l’unanimità.

Divisione spese tra gli eredi

Ciascun coerede deve contribuire alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e alle spese deliberate dalla maggioranza salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

I comproprietari partecipano alle spese in base alla loro quota di proprietà e, pertanto, maggiore è la quota di comproprietà, maggiore è la parte di spesa che il singolo deve sostenere.



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