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Fac simile richiesta liberatoria spese condominiali

15 Agosto 2020 | Autore:
Fac simile richiesta liberatoria spese condominiali

L’amministratore è tenuto a fornire l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali, su richiesta del venditore, da allegare al rogito notarile.

Stai per vendere un immobile di tua proprietà situato all’interno di un condominio e al rogito notarile va allegata la dichiarazione liberatoria delle spese condominiali. Ma di cosa si tratta? E’ un’attestazione sottoscritta e certificata dall’amministratore relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali alla data dell’atto di compravendita.

L’amministratore è obbligato al rilascio della certificazione da una apposita norma del codice civile [1], introdotta a seguito della riforma del condominio [2], che ha ricompreso tale adempimento tra i suoi specifici doveri. L’inosservanza rappresenta una grave irregolarità della gestione che può portare alla revoca giudiziale dell’amministratore [3].

Pertanto, se sei interessato ad un fac simile richiesta liberatoria spese condominiali, ne troverai uno in calce a questo articolo, che potrai utilizzare per presentare la relativa istanza all’amministratore di condominio.

Perché serve l’attestazione liberatoria in caso di compravendita

L’utilità dell’attestazione liberatoria relativa allo stato di pagamento delle spese condominiali diventa evidente in occasione della compravendita di immobili rientranti in ambito condominiale, in quanto è interesse del compratore conoscere eventuali morosità del venditore nei confronti del condominio.

Il problema del rilascio dell’attestazione va affrontato sin dal preliminare, prevedendo l’obbligo per il venditore di procurarsi, per il giorno del rogito, l’attestazione dell’amministratore del condominio da cui risulti quale sia lo stato dei pagamenti degli oneri condominiali effettuati sino a quel momento.

Bisogna, infatti, considerare che tra il venditore e l’acquirente sussiste un vincolo di solidarietà, cioè entrambi sono responsabili per il pagamento delle spese condominiali relative all’anno precedente all’acquisto e a quello nel corso del quale è avvenuta la vendita [4].

E’, quindi, possibile che il nuovo proprietario paghi al posto del vecchio e poi gli chieda il rimborso.

Chi deve richiedere il rilascio dell’attestazione

Il soggetto legittimato a richiedere all’amministratore il rilascio dell’attestazione liberatoria delle spese condominiali è il condòmino venditore. L’amministratore ai fini della tutela della privacy, non può rilasciare alcun documento relativo al condominio a soggetti estranei allo stesso.

Il proprietario dell’immobile può comunque delegare un intermediario per ottenere il rilascio della dichiarazione liberatoria.

Qual è l’oggetto della richiesta

Di solito, l’attestazione richiesta in caso di compravendita di un immobile è relativa allo stato delle spese condominiali con riferimento al condòmino venditore. Tuttavia, poiché il codice civile non fa riferimento allo stato dei pagamenti del richiedente ma in generale alla situazione riguardante gli oneri condominiali, è possibile chiedere all’amministratore una sorta di panoramica dello stato dei conti.

Si ritiene, infatti, che il condòmino possa domandare informazioni anche riguardo lo stato dei pagamenti effettuati o meno dagli altri condòmini nell’ambito di quell’attività di controllo della gestione che gli compete e nell’interesse dell’intero condominio.

Cosa contiene l’attestazione liberatoria delle spese condominiali

Nell’attestazione l’amministratore deve specificare se il condòmino in relazione al quale è stata fatta la richiesta, è in regola con il pagamento delle spese condominiali.

Prima di rilasciare la dichiarazione l’amministratore è tenuto ad effettuare dei controlli contabili sulla posizione del condòmino venditore.

La certificazione va fatta con riferimento all’anno corrente e a quelli precedenti e vi sono riportate le voci di spesa rispetto alle quali il condòmino presenta morosità.

Trattandosi di un’attestazione liberatoria e non di una liberatoria in senso stretto, tale dichiarazione non libera il condòmino venditore dal pagamento di eventuali debiti passati e futuri riferiti al periodo in cui era ancora proprietario dell’immobile.

Il versamento di eventuali conguagli non liquidabili al momento della richiesta, potrà essere richiesto direttamente all’acquirente dell’immobile, salvo rivalsa di quest’ultimo contro il venditore.

Nell’attestazione è, altresì, corretto indicare se risultano o meno delibere approvate e non ancora eseguite o perfezionate, relative a lavori straordinari.

Salvo il caso in cui il venditore e il compratore non si siano diversamente accordati, è tenuto a sopportare i costi dei lavori straordinari, chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare che ha disposto l’esecuzione dei detti interventi [5]. Di conseguenza, se le spese in questione sono state deliberate antecedentemente alla stipula del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere sono state, in tutto o in parte, eseguite successivamente.

Nel caso in cui sia l’acquirente a pagare per tali spese, ha, poi, diritto di rivalersi nei confronti del venditore di quanto versato al condominio.

Si paga per il rilascio dell’attestazione liberatoria?

La legge non dispone nulla in merito ad un eventuale compenso spettante all’amministratore per l’attività di redazione e rilascio dell’attestazione liberatoria. Può accadere, quindi, che questi richieda un piccolo contributo, di solito sui 50 euro, per la ricerca svolta.

In cosa consiste l’attestazione per le eventuali liti in corso

L’attestazione oltre allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali può essere richiesta dal venditore anche in relazione alle eventuali liti in corso. In questo caso, tale certificazione serve a far conoscere al compratore dell’immobile, l’esistenza di controversie tra il condominio e il condòmino venditore oppure di liti in corso fra il condominio e terzi soggetti, considerato che chi acquista subentra nella posizione del venditore.

Se è in corso una causa relativa alla validità di una delibera condominiale è utile per l’acquirente conoscerlo in anticipo in modo da regolarsi in ordine ad eventuali spese legali alle quali dovrà far fronte.

Nella certificazione delle liti condominiali, di solito, viene indicato lo stato del giudizio per ognuno dei procedimenti pendenti nei quali il condominio è parte con l’indicazione degli eventuali costi.

Quali sono i tempi di rilascio dell’attestazione liberatoria

In ordine ai tempi di rilascio dell’attestazione liberatoria delle spese condominiali mancano delle specifiche indicazioni legislative. Pertanto, qualora neanche il regolamento condominiale dovesse disporre in merito, è ragionevole affermare che la stessa deve essere prodotta in tempo utile allo scopo a cui serve. Ad esempio, in caso di compravendita di un immobile, va rilasciata in tempo per essere allegata al rogito notarile.

Proprio per tale motivo, è importante che il richiedente specifichi i motivi della richiesta.

La valutazione sui tempi va fatta caso per caso e nell’ipotesi d’inadempimento il condòmino, se ha avuto cura di indicare bene per cosa ed entro quando serviva l’attestazione, potrà domandare la revoca giudiziale dell’amministratore che non ha ottemperato. Infatti, il mancato rilascio dell’attestazione configura una grave irregolarità della gestione.


Fac-simile richiesta liberatoria spese condominiali

Egr. Sig. ___________,

in qualità di amministratore del condominio______

Via/piazza___________, n._________

Città_________( prov.___)

Raccomandata a/r

Oggetto: richiesta di attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso ai sensi dell’art. 1130, n. 9, c.c.

Il sottoscritto______________, proprietario dell’appartamento ___________ ubicato al piano________ del condominio __________ sito in __________, via/piazza ____________, del quale Lei è amministratore,

CHIEDE

ai sensi e per gli effetti dell’art. 1130, n. 9, cod. civ., il rilascio di attestazione relativa allo stato attuale dei pagamenti degli oneri condominiali di pertinenza dell’immobile di sua proprietà e delle eventuali liti attualmente in corso concernenti il condominio medesimo, entro il termine di ___________ giorni dal ricevimento della presente.

L’attestazione dovrà essere allegata al rogito notarile di compravendita dell’immobile sopra indicato.

In attesa di Suo riscontro, si porgono distinti saluti.

Data e luogo ___________

Firma del richiedente

note

[1] Art. 1130 n. 9, cod. civ.

[2] L. n. 220/2012.

[3] Art. 1129 co. 12 n. 7 cod. civ.

[4] Art. 63 disp. att. cod. civ.

[5] Cass. Civ. sent. n. 15547/2017.


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