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Affitto prima casa e cambio residenza

15 Agosto 2020 | Autore:
Affitto prima casa e cambio residenza

Le agevolazioni per la prima casa spettano anche se l’abitazione viene concessa in locazione purché il proprietario risieda nello stesso Comune ove è ubicato l’immobile.

Numerosi possono essere i motivi per i quali si concede in locazione un’abitazione. Ad esempio, il proprietario può decidere di affittare una casa per ragioni di natura economica in modo da percepire un’entrata in più a fine mese oppure perché deve trasferirsi per lavoro in un’altra città o all’estero o anche per andare ad abitare in un appartamento più piccolo così da avere costi minori.

Se si tratta di una prima casa al proprietario può sorgere il dubbio sulla possibilità di dare in affitto l’abitazione e se può cambiare la residenza, qualora sia fissata nella stessa, senza perdere le agevolazioni di cui ha beneficiato quando ha acquistato l’immobile. Perciò, è bene che sia informato su cosa prevede la legge per l’affitto della prima casa e il cambio di residenza. Infatti, sull’argomento c’è molta confusione e molti pensano, erroneamente, che locare la prima casa comporta automaticamente la perdita dei benefici legati all’acquisto.

In cosa consistono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Le agevolazioni per la prima casa sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento dell’acquisto.

Più precisamente, il soggetto che acquista da un privato o da un’impresa che può vendere in esenzione Iva, paga l’imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile anziché al 9% oltre alle imposte ipotecarie e catastali calcolate nella misura fissa di 50 euro ciascuna (in totale 100 euro). In ogni caso l’importo minimo dell’imposta di registro è sempre di 1.000 euro anche se la percentuale del 2% dovesse essere inferiore.

Se il venditore è un’impresa soggetta ad Iva, l’acquirente deve pagare detta imposta all’aliquota del 4% anziché del 10% oltre alle imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro ciascuna (in totale 600 euro).

A quali abitazioni spettano le agevolazioni per la prima casa

Le categorie di abitazioni ammesse alle agevolazioni per la prima casa sono:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazioni di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).

Rimangono escluse dalle agevolazioni gli immobili di lusso, cioè le abitazioni di tipo signorile (A/1), le abitazioni in ville (A/8), i castelli e i palazzi (A/9).

Le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze ossia dei locali destinati in modo durevole a servizio dell’abitazione principale purché rientrino nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (rimesse ed autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Quali condizioni sono richieste per le agevolazioni per la prima casa

Per usufruire delle agevolazioni per la prima casa bisogna che siano sussistenti alcune condizioni.

Nello specifico:

  • l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente è già residente o stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. In quest’ultimo caso deve dichiararlo espressamente nell’atto di acquisto, pena la perdita dell’agevolazione. La residenza non deve essere necessariamente all’indirizzo dell’abitazione agevolata. Inoltre, il cambio di residenza si considera effettuato nel momento in cui l’acquirente presenta la dichiarazione di trasferimento al Comune e viene iscritto nei registri anagrafici della popolazione residente;
  • al momento del rogito l’acquirente non deve essere proprietario, neanche pro-quota, di altre abitazioni ubicate nello stesso Comune nel quale si trova quello oggetto dell’acquisto;
  • l’acquirente, altresì, non deve essere proprietario, neanche in parte, di altre abitazioni su tutto il territorio nazionale per le quali abbia già ottenuto in passato le agevolazioni per la prima casa. Tuttavia, può beneficiare nuovamente delle agevolazioni se vende o dona la precedente prima casa (o la quota posseduta di essa) entro il termine perentorio di un anno dal nuovo acquisto. Questo impegno a vendere deve risultare espressamente nell’atto di acquisto;
  • l’acquirente non può vendere l’immobile agevolato per almeno 5 anni, salvo il caso in cui ne acquisti un altro che risponda alle stesse condizioni già sopra elencate, entro 1 anno. È comunque possibile acquistare con le agevolazioni per la prima casa una seconda abitazione, senza vendere la vecchia, se quest’ultima ad esempio è divenuta inutilizzabile perché inagibile oppure è stata danneggiata da un terremoto e va ristrutturata.

E’ ammessa la locazione della prima casa?

Come previsto specificatamente dalle legge [1], l’acquirente può beneficiare delle agevolazioni per la prima casa solo se l’immobile è situato nel Comune ove è già residente o stabilisce la residenza entro 18 mesi dall’acquisto.

Quindi, non deve essere residente necessariamente nell’abitazione agevolata [2] bensì deve essere residente nel Comune nel quale si trova l’immobile. Ciò significa che può benissimo continuare ad abitare in un’altra casa mantenendovi tranquillamente la residenza, se è nello stesso Comune, e utilizzare l’immobile acquistato come “prima casa” per qualsiasi altro fine. Perciò, può anche concederlo in locazione addirittura dal giorno stesso dell’acquisto.

Infatti, la locazione dell’immobile acquistato con l’agevolazione non comporta la decadenza della stessa in quanto non si ha la perdita di possesso dell’immobile.

Cosa succede se la prima casa è stata acquistata con un mutuo?

Se la prima casa è stata acquistata stipulando un mutuo, è comunque possibile affittarla senza perdere le agevolazioni fruite in relazione all’Iva o all’imposta di registro, alle imposte ipotecarie e catastali purché il proprietario mantenga la residenza nello stesso Comune dove è ubicato l’immobile.

Il discorso, invece, cambia per quanto riguarda un’altra agevolazione che è quella della detrazione degli interessi passivi sul mutuo.

Affinché il contribuente possa detrarre dall’Irpef il 19% degli interessi passivi, é necessario che la casa acquistata con il mutuo risulti come sua abitazione principale. A tal proposito, va precisato che per abitazione principale deve intendersi quella in cui il contribuente risiede anagraficamente e dimora abitualmente insieme ai suoi familiari. Ne consegue che in caso di affitto, se viene meno il requisito della residenza, non può più detrarre gli interessi dall’Irpef.

Quali tasse si pagano se si affitta una prima casa

Per quanto riguarda l’Imu (Imposta municipale unica) e la Tasi (Tassa sui servizi indivisibili), è prevista l’esenzione dal pagamento solo in caso di abitazione principale e non di prima casa.

Pertanto, se il contribuente compra un immobile beneficiando delle agevolazioni per la prima casa e, poi, lo affitta, è comunque tenuto a versare l’Imu e la Tasi in quanto tale immobile non può considerarsi come sua abitazione principale.

Inoltre, deve pagare le tasse sui redditi derivanti dalla locazione, che vengono calcolate in maniera diversa in base al regime fiscale prescelto.

Nel caso in cui il contribuente ha optato per la tassazione ordinaria, il canone di locazione che percepisce viene sommato agli altri redditi e viene tassato con l’Irpef (Imposta sul reddito delle persone fisiche) e le addizionali regionali.

Nell’ipotesi di cedolare secca, il canone di affitto non viene cumulato con i redditi e, pertanto, paga una sola imposta in sostituzione dell’Irpef, dell’addizionale comunale e regionale, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.

Si può affittare la prima casa e cambiare residenza?

Se si vuole affittare la prima casa e cambiare residenza in un altro Comune è possibile farlo purché siano decorsi 18 mesi dall’atto di acquisto.

La legge impone il requisito della residenza solo al momento della stipula dell’atto di acquisto ma non specifica dopo quanto tempo è possibile cambiarla.

Secondo l’interpretazione più diffusa, sostenuta anche dall’Agenzia delle Entrate, la residenza nel Comune ove si trova l’immobile agevolato va mantenuta almeno per 18 mesi dal rogito, cioè lo stesso periodo entro il quale il contribuente deve adempiere alla condizione prevista dalla legge.


note

[1] D.P.R. n. 131/1986.

[2] Circolari Agenzia Entrate n. 38 del 12/08/2005, n. 19/E del 01/03/2001 e n. 1/E del 02/03/1994.


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