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Fac simile contratto di locazione parziale ad uso ufficio

16 Agosto 2020
Fac simile contratto di locazione parziale ad uso ufficio

Come affittare una parte di immobile ed adibirlo a studio professionale: regole e fac simile.

Sei proprietario di un immobile piuttosto ampio in cui ha sede il tuo studio professionale; l’appartamento presenta diverse stanze inutilizzate e per incrementare le tue entrate stai pensando di affittare i vani vuoti. Dovrai stipulare, quindi, un contratto di locazione parziale ad uso ufficio: ma di cosa si tratta? Quali sono gli obblighi ed i diritti delle parti? Come si redige?

Prima di rispondere alle tue domande facciamo un po’ di chiarezza e cerchiamo di capire cosa prevede la legge in tema di locazioni ad uso diverso da quello abitativo, per poi passare nello specifico al contratto di locazione parziale.

Contratto di locazione: cos’è?

La locazione è il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a far godere ad un altro soggetto (il conduttore) un bene per un determinato periodo di tempo a fronte di un corrispettivo in denaro (il cosiddetto canone di locazione) [1].

Il contratto di locazione ha natura consensuale: ciò significa che esso si conclude al momento dello scambio del consenso tra le parti, senza che sia necessaria la consegna materiale della cosa; da esso, inoltre, non deriva l’acquisizione della proprietà sul bene, ma solo il diritto di godimento e di uso.

Secondo quanto stabilito dalle norme del Codice civile, il locatore deve consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenerla in stato da servire all’uso convenuto e garantire il pacifico godimento durante il rapporto, preservandolo da possibili molestie di diritto altrui. Il locatore è anche tenuto a risarcire i danni derivanti da vizi della cosa, se non prova di averli senza colpa ignorati al momento della consegna e non può compiere sull’immobile innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore [2]. Da parte sua l’inquilino deve prendere in consegna la cosa e servirsene per l’uso convenuto con la diligenza media e corrispondere alle scadenze fissate i canoni locativi.

Al termine della locazione il conduttore deve restituire la cosa nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deterioramento o consumo derivanti dall’uso in conformità del contratto [3].

Il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta e deve contenere alcuni elementi essenziali, ossia:

  • la data della stipula, cioè la data di firma del contratto a partire dalla quale inizierà il decorso dello stesso;
  • indicazione dettagliata delle parti, ossia del conduttore e del locatore: bisogna indicare nome, cognome, data, luogo di nascita, residenza e codice fiscale; se si tratta di un’azienda devono essere riportati la ragione sociale della stessa, la sede sociale, la partiva Iva e i dati del legale rappresentante;
  • identificazione del bene che si concede in locazione: devono essere specificati l’indirizzo completo dell’immobile, nonché la scala ed il piano, l’ubicazione nel comune, i dati catastali (ossia foglio, particella, categoria, zona censuaria), i locali di cui si compone, le eventuali pertinenze e l’uso per il quale viene concesso in locazione (ad esempio, abitazione, studio, laboratorio);
  • prezzo del canone di locazione e modalità di corresponsione: si tratta della somma di denaro che il conduttore si obbliga a versare al locatore allo scadere del periodo concordato (generalmente viene versato mensilmente, sebbene nulla vieti alle parti di potersi regolare diversamente, stabilendo periodicità trimestrale o quadrimestrale). Attenzione: nel caso in cui il conduttore non versi il canone pattuito, il locatore potrà rivolgersi al giudice e dar inizio ad un procedimento di sfratto per morosità [4]. Oltre all’ammontare annuo del canone, vanno anche inserite le voci relative alle spese annue, cioè quelle dovute per le utenze, per gli oneri condominiali e per altre voci eventualmente specificate;
  • durata della locazione: viene generalmente stabilita dalle diverse leggi speciali che sono emanate in materia, le quali si occupano di definire i termini di decorrenza.

Nel contratto di locazione può inoltre essere inserita una clausola con la quale viene stabilita la caparra (o deposito cauzionale). Si tratta della somma di denaro (solitamente è corrispondente a due mensilità) che il conduttore consegna al locatore al momento della stipula del contratto e che viene versata a titolo di garanzia.

La cauzione ha lo scopo di tutelare il locatore a fronte di eventuali danni che il conduttore apporta all’immobile e che vengono verificati con un sopralluogo al momento del rilascio del medesimo. Pertanto, in caso di danni, il locatore potrà trattenere tutta o parte della cauzione. In caso contrario, la caparra sarà restituita alla scadenza del contratto.

Il bene oggetto del contratto di locazione può avere destinazioni differenti; si distingue, allora, tra contratti ad uso abitativo e contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, di cui ci occuperemo nello specifico nel paragrafo che segue.

La locazione ad uso diverso da quello abitativo

I contratti di locazione ad uso non abitativo (come quelli per un ufficio), differiscono da tutti gli altri contratti di locazione e si differenziano in base all’attività svolta.

Bisogna dire che il concetto di uso non abitativo è molto ampio e comprende tutte le ipotesi in cui la locazione non ha ad oggetto un immobile che il conduttore utilizza come abitazione. Si tratta, quindi, della locazione di immobili ove si svolgono attività commerciali, industriali, professionali, sportive, artigianali, teatrali e così via.

La durata della locazione a uso non abitativo dipende dall’attività che il conduttore intende svolgere nell’immobile locato e deve essere espressamente indicata nel contratto. Essa, in particolare, è fissata in sei anni in caso di attività commerciali, industriali, turistiche, artigianali, professionali, mentre è fissata in nove anni in caso di attività alberghiere o assimilate e teatrali. Vi sono poi alcune tipologie di contratto di locazione non abitativa che per la loro stessa natura hanno carattere stagionale (si pensi, ad esempio, alla locazione di stabilimenti balneari). Se le parti stabiliscono una durata inferiore, la stessa è considerata automaticamente pari a quella prevista dalla legge. Il contratto si rinnova automaticamente di sei anni in sei anni o di nove anni in nove anni, a seconda dei casi.

Il rinnovo automatico può tuttavia essere evitato dal conduttore, inviando al locatore un’apposita lettera raccomandata con un preavviso di almeno dodici mesi (se la durata del contratto è di sei anni) o diciotto mesi (se la durata è di nove anni).

In ogni caso, il conduttore, in presenza di gravi motivi, può recedere dal contratto in ogni momento, senza dover attendere la scadenza periodica, comunicando tale volontà al locatore, a mezzo lettera raccomandata, con un preavviso di almeno sei mesi.

E’ inoltre possibile stabilire in contratto la facoltà del conduttore di recedere in ogni momento e per qualsiasi ragione dal contratto, anche in questo caso con un preavviso di almeno sei mesi.

Nel caso in cui il locatore sia contrario al rinnovo contrattuale, dovrà corrispondere al conduttore la cosiddetta indennità di avviamento: si tratta di uno strumento previsto dalla legge per consentire al conduttore di fronteggiare, almeno in parte, le difficoltà connesse all’individuazione di altri locali ove proseguire lo svolgimento della propria attività e quelle legate alla necessità di reperire nuova clientela [5].

L’indennità di avviamento è pari a diciotto mensilità per le attività commerciali, industriali, artigianali e di interesse turistico e a ventuno mensilità per le strutture alberghiere.

Contratto di locazione parziale di un immobile: cos’è e come funziona

Dopo aver chiarito quali sono le caratteristiche del contratto di locazione ad uso non abitativo, torniamo al nostro esempio iniziale ed occupiamoci della locazione parziale di immobile ad uso ufficio.

La locazione parziale è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra uno o più vani di un immobile, per un determinato periodo di tempo, verso il pagamento di una somma di denaro. Così come la locazione standard, tale forma di contratto può avere ad oggetto sia la destinazione abitativa (ad esempio una camera da letto), sia usi differenti (ad esempio la locazione di un vano ad uso studio).

La locazione parziale di immobile non deve essere confusa, però, con il cosiddetto contratto di affittacamere; quest’ultimo, infatti riguarda lo svolgimento di attività a carattere imprenditoriale e/o turistiche e viene regolamentata dalla normativa regionale.

La locazione parziale può avere la stessa durata delle locazioni standard. Questo significa che per locazioni ad uso diverso da quello abitativo, la durata sarà di sei anni, rinnovabili tacitamente di altri sei.

Per quel che riguarda la forma del contratto, valgono le medesime regole previste per la locazione. L’atto dovrà quindi contenere gli elementi essenziali elencati nei paragrafi precedenti; inoltre, è importantissimo individuare quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in godimento al conduttore con utilizzazione esclusiva e quali parti sono condivise con gli altri coabitanti, specificando se esistono zone dell’immobile eventualmente escluse dall’accordo. Infine, è fondamentale che vengano indicati in modo specifico nel contratto di locazione quali sono i beni di proprietà della parte locatrice e quali sono quelli della parte conduttrice.

Contratto parziale ad uso ufficio: il fac simile

Dopo aver chiarito di cosa si tratta, passiamo alla redazione di un contratto di locazione parziale ad uso ufficio.

Come spiegato nei paragrafi precedenti, oltre gli elementi essenziali quali indicazioni delle parti, oggetto del contratto, data, canone di locazione, in un contratto di locazione parziale è necessario indicare in modo specifico quali vani dell’immobile adibito ad ufficio saranno concessi in uso al conduttore e regolamentare l’utilizzo delle parti comuni ed i rapporti tra coabitanti.


Contratto di locazione parziale ad uso ufficio

Il sig. … nato a … il … (Codice Fiscale …), residente in …, di seguito denominato locatore

Concede in locazione

Al sig. …, nato a … il … (Codice Fiscale …) residente in …, di seguito denominato conduttore, che accetta,

la porzione dell’unità immobile sita al seguente indirizzo: città …, Via …, n. …, Piano …, scala …, int. …

di proprietà del locatore e meglio individuata al punto 1 del presente contratto.

A seguito di tali premesse, che costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti convengono e stipulano quanto segue:

1. Oggetto

Il locatore concede in locazione al conduttore, che accetta, la porzione di mq … circa, meglio identificata nell’elaborato grafico contrassegnata con la lettera “A”, dell’immobile di sua proprietà sito al piano …del fabbricato in Via … di mq …, composto di n. … vani, distinto al catasto fabbricati al foglio …, particella …, sub. …, cat. …

L’oggetto della locazione di cui al presente contratto, come sopra determinato, verrà di seguito indicato, per brevità, come “la porzione di immobile”.

I documenti contrassegnati con la lettera “A” costituiscono parte integrante e sostanziale del presente atto di locazione.

Il locatore dichiara che la porzione di immobile e gli eventuali impianti tecnologici ivi compresi sono stati realizzati in conformità alle disposizioni di legge e che detiene ogni necessaria autorizzazione e/o certificazione, che si obbliga a consegnare, a richiesta del conduttore.

Al conduttore è attribuito l’uso esclusivo della porzione di immobile e l’utilizzo condiviso degli spazi comuni di seguito elencati

2. Durata, decorrenza e recesso

Il contratto avrà la durata di anni 6 (sei) a decorrere dalla data odierna e si rinnoverà tacitamente per uguale periodo di tempo qualora non sia data disdetta da una delle parti da comunicarsi a mezzo raccomandata A.R. almeno 12 (dodici) mesi prima della scadenza.

Alla scadenza dei primi sei anni, il locatore potrà esercitare tale facoltà di diniego del rinnovo del contratto solo per i motivi di cui all’art. 29 della legge 392/78, con le modalità ed i termini previsti dalla legge.

Nel corso del contratto, il locatore consente che il conduttore possa recedere anticipatamente in qualsiasi momento, con preavviso di almeno 6 (sei) mesi, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

3. Canone di locazione e modalità di pagamento

Il canone di locazione viene pattuito nella misura di euro … (…) mensili e dovrà essere corrisposto dal conduttore entro il giorno … di ogni mese a mezzo bonifico bancario su c/c.

Il mancato pagamento del canone decorsi trenta giorni dalla scadenza prevista comporterà, senza necessità di costituzione in mora, la risoluzione di diritto del presente contratto.

4. Uso della porzione di immobile

La porzione di immobile meglio identificata al punto 1 del presente atto è concessa in locazione ad uso ufficio per lo svolgimento di attività professionale.

Il conduttore accetta la condivisione dell’immobile con terzi, anche estranei, titolari di contratto di locazione parziale.

5. Sublocazione

E’ fatto divieto al conduttore di sublocare o concedere in comodato, in tutto o in parte, l’immobile locato, pena la risoluzione del contratto.

6. Consegna e stato dell’immobile locato

Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile locato e di averlo trovato adatto all’uso convenuto e di prenderlo in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi in tale momento custode del medesimo.

Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata e gli arredi ivi contenuti nello stato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.

A tal fine, si allega verbale di constatazione delle condizioni dell’immobile e di inventario che costituiscono parte integrante del presente contratto. (all. B)

7. Modifiche o innovazioni

Il conduttore non potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali concessi in locazione senza il preventivo consenso scritto del locatore.

8. Accessi

Il conduttore dovrà consentire al locatore l’accesso alla porzione di immobile da lui occupata per giustificati motivi.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere ad altri l’unità immobiliare, il conduttore dovrà consentire la visita degli spazi da lui occupati, una volta la settimana, per almeno due ore, con le seguenti modalità:

9. Deposito cauzionale

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa la somma di euro …, pari a n. … mensilità. Tale somma è da considerarsi infruttifera e sarà restituita al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

10. Oneri delle parti

Le parti si accordano per il rimborso degli oneri accessori e delle utenze, determinando il rimborso in forma forfettaria. Il conduttore verserà al locatore, unitamente alla rata mensile del canone così come determinato al punto 3 del presente contratto, la somma di euro …

La quota di partecipazione del conduttore alle spese dell’unità immobiliare è determinata nelle misure di seguito riportate in proporzione alla superficie occupata:

a) spese generali

b) spese condominiali

c) spese riscaldamento

d) spese condizionamento

e) spese fornitura acqua

f) spese fornitura energia elettrica

g) …

Le spese di straordinaria amministrazione sono integramente a carico del locatore.

Le spese di registrazione del contratto, incluse le spese di bollo, sono ripartite tra le parti nella misura pari alla metà.

11. Attestazione di prestazione energetica

Il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica dell’unità immobiliare in questione, eseguita in data … in conformità a quanto disposto dal Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n.28.

12. Disciplina applicabile e foro competente

Per quanto non previsto e pattuito con il presente contratto, si applicheranno le disposizioni della legge 27 luglio 1978, del codice civile e delle altre leggi vigenti in materia.

Per ogni controversia derivante dal presente contratto sarà competente il Foro di …

13. Autorizzazione al trattamento dei dati personali

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi al rapporto di locazione.

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo e data

Firma conduttore                                                                    Firma locatore

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 1578 cod. civ.

[3] Art. 1587 cod. civ.

[4] Art. 658 cod. proc. civ.

[5] Artt. 34 e 35 della L. n. 392/1978.


1 Commento

  1. Sarebbe opportuno indicare che il rinnovo automatico può essere escluso solo in presenza di determinate condizioni e non sempre. La regola, infatti, è che il contratto si rinnovi per un egual periodo, fatte salve le eccezioni. Nel fac-simile questo aspetto è stato correttamente evidenziato, ma nella parte precedente discorsiva, ciò è stato trascurato: chi non approfondisce l’argomento con la lettura del contratto può rimanere fuorviato.

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