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Fac simile contratto di locazione parziale prima casa

19 Agosto 2020
Fac simile contratto di locazione parziale prima casa

Come affittare parzialmente l’immobile di proprietà adibito a prima casa: regole e fac simile

Vivi in un’abitazione molto ampia, con numerose stanze a disposizione che solitamente non utilizzi. Un amico ti ha suggerito di stipulare un contratto di locazione parziale di prima casa. L’idea ti sembra buona, dato che ti consentirebbe di avere delle entrate in più. Ma cos’è esattamente un contratto di locazione parziale? E come si redige?

Prima di rispondere alle tue domande è bene chiarire cosa ha previsto il legislatore in tema di locazioni ad uso abitativo, per poi affrontare nello specifico la questione.

Il contratto di locazione ad uso abitativo

Per poter capire come funzionano i contratti di locazione parziale, dobbiamo partire dal contratto di locazione “standard”.

Il Codice civile definisce la locazione come il contratto con il quale una parte (il locatore) si impegna a far godere ad un altro soggetto (il conduttore) un bene per un determinato periodo di tempo a fronte di un corrispettivo in denaro (il cosiddetto canone di locazione[1].

Esistono diverse tipologie di contratto di locazione. Una prima distinzione è quella che viene fatta in base alla destinazione del bene locato; è possibile quindi distinguere tra:

  • contratti di locazione ad uso abitativo (che hanno ad oggetto immobili locati al fine di essere abitati dal conduttore o dalla sua famiglia);
  • contratti di locazione ad uso non abitativo (come, ad esempio, le locazioni commerciali o alberghiere). 

Un’ulteriore differenziazione può essere fatta in base al canone pattuito dalle parti; si distingue pertanto tra:

  • Contratti di locazione a canone libero, ove locatore e conduttore sono liberi di pattuire l’ammontare del corrispettivo in denaro e le modalità di pagamento; questo tipo di contratto di locazione ha una durata di quattro anni (rinnovabili di altri quattro in automatico);
  • Locazioni a canone concordato (o assistito): in tal caso, l’ammontare della somma dovuta dal conduttore è fissata tra un minimo ed un massimo sulla base di criteri stabiliti tra le associazioni di proprietari di immobili e dei conduttori; tale tipologia di contratti, inoltre, non può avere durata inferiore a tre anni e si rinnova automaticamente per altri due anni.

Un’altra tipologia di locazione abitativa (peraltro molto diffusa) è quella ad uso transitorio. Si tratta di una forma di contratto la cui durata è stabilita dalla legge ed è compresa tra uno e diciotto mesi. La locazione ad uso transitorio è strettamente connessa ad esigenze temporanee del conduttore (il quale ad esempio è stato costretto a trasferirsi in un’altra città per motivi di lavoro). 

Una particolare forma di contratto di locazione abitativa ad uso transitorio è quello che riguarda le esigenze abitative degli studenti universitari. In tal caso l’immobile concesso in godimento al conduttore deve trovarsi nel Comune sede dell’Università o in un Comune limitrofo; la durata deve essere compresa tra i sei ed i trentasei mesi

Contratto di locazione: forma e registrazione

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il contenuto del contratto di locazione può variare a seconda di quelle che sono le esigenze delle parti.

La legge prevede però alcune regole fisse per quel che riguarda la forma del contratto.

Innanzitutto, il contratto di locazione deve essere stipulato in forma scritta: un contratto ad uso abitativo che non sia stato redatto per iscritto, dunque, sarà nullo. 

Nel redigere il contratto, le parti dovranno indicare la data della stipula (a partire dalla quale inizierà il decorso dello stesso); i dati essenziali del locatore e del conduttore (nome, cognome, data e luogo di nascita, indirizzo di residenza o sede sociale, codice fiscale o partita Iva); il bene concesso in godimento; il canone di locazione e le modalità di corresponsione dello stesso (il quale potrà anche essere soggetto a variazioni e aggiornamenti sulla base degli indici ISTAT); la durata della locazione [3].

Nel contratto dovrà inoltre essere inserita una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’Ape, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa;

Al momento della stipula, inoltre, è possibile prevedere una caparra (detta anche deposito cauzionale). Si tratta di una somma di denaro che viene richiesta dal locatore a titolo di garanzia e serve a tutelare il proprietario dell’immobile da eventuali danni causati dal conduttore. La caparra corrisponde solitamente a due mensilità e dovrà essere restituita alla scadenza del contratto.

Entro il termine di trenta giorni dalla data di decorrenza del contratto, le parti hanno l’obbligo di procedere alla registrazione dello stesso; tale regola tuttavia non si applica a quei contratti  che hanno una durata inferiore a trenta giorni durante l’intero anno.

Una volta stipulato il contratto, il locatore ha l’obbligo di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, mantenere la cosa locata in condizioni da servire all’uso convenuto, garantire al conduttore il pacifico godimento del bene durante la locazione; il conduttore, dal canto suo, deve prendere la cosa in consegna e servirsene per l’uso determinato nel contratto, corrispondere nei termini convenuti il canone nella misura e con le modalità pattuite in contratto, restituire la cosa locata nello stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso.

Il contratto di locazione parziale di un immobile

Come abbiamo visto nel paragrafo precedente, il contratto di locazione può avere contenuti di tipo differente secondo quella che è la volontà delle parti. Una delle possibili tipologie contrattuali è la cosiddetta locazione parziale. Ma di cosa parliamo esattamente? Il nostro Codice civile non si occupa specificamente di tale contratto, ma solo della locazione “standard”. Tuttavia, proprio da quest’ultima è possibile ricavare una definizione di locazione parziale.

Essa può essere definita come il contratto con il quale una parte concede in godimento  ad un’altra uno o più vani di un’immobile, per un determinato periodo di tempo, a fronte del pagamento di una somma di denaro. In sostanza, non si trasferisce il godimento dell’intero bene, ma solo di una porzione limitata. 

Anche la locazione parziale, così come quella standard, può avere ad oggetto sia la destinazione abitativa (ad esempio, una camera da letto), sia quella non abitativa (ad esempio, la locazione di un vano ad uso studio).

Così come per le locazioni “classiche”, per le locazioni parziali ad uso abitativo sono previste durate del tipo quattro più quattro, tre più due, transitorie, per studenti universitari o di durata inferiore a trenta giorni.

Qualora si decida di stipulare un contratto di locazione parziale, è indispensabile individuare le parti dell’unità immobiliare concesse in godimento al conduttore con utilizzazione esclusiva e le parti che, invece, restano condivise con gli altri coabitanti. Le parti, inoltre, potranno eventualmente specificare, ove necessario, se esistono zone dell’abitazione escluse dall’accordo. Infine, è fondamentale che vengano indicati in modo specifico nel contratto di locazione quali sono i beni di proprietà della parte locatrice e quali sono quelli della parte conduttrice. Naturalmente, quanto appena detto vale in generale anche per le ipotesi di locazione parziale ad uso differente da quello abitativo.

Il contratto di locazione con durata superiore ai trenta giorni, ha l’obbligo di essere registrato, pena il suo annullamento. Come previsto per il contratto di locazione standard, poi, il locatore può aderire alla cosiddetta cedolare secca, vale a dire ad un regime sostitutivo che prevede una tassazione a sé stante per i redditi che provengono dagli affitti; i redditi derivanti da contratti di locazione, cioè, non concorreranno alla formazione del reddito complessivo ai fini Irpef.

Contratto di locazione parziale e agevolazioni prima casa

Hai preso la decisione di concedere in locazione alcuni vani dell’immobile di tua proprietà adibito a prima casa. Tuttavia, prima di stipulare il contratto, ti chiedi se così facendo rischi di perdere le agevolazioni ottenute al momento dell’acquisto di tale fabbricato.

Nel momento in cui si decide di acquistare la proprietà di un immobile, infatti, è possibile ricevere delle agevolazioni fiscali (per esempio: sull’imposta di registro, sull’iva, sul mutuo, sul valore catastale). A tal fine, è necessario rispettare alcuni requisti:

  • chi acquista deve essere una persona fisica e non una società;
  • la casa non deve rientrare in alcune particolari categorie catastali, quali A1 (abitazioni signorili), A8 (abitazioni in ville), A9 (castelli e palazzi di pregio artistico e storico);
  • l’immobile di cui si acquista la proprietà deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o dove la trasferisca entro diciotto mesi dall’acquisto;
  • l’acquirente non deve avere nel Comune in cui effettuerà l’acquisto agevolato altri diritti di proprietà, d’uso, d’usufrutto, d’abitazione su case;
  • chi procede all’acquisto, infine, non deve aver già usufruito, su tutto il territorio nazionale e neanche pro quota o in comunione (ad esempio quella tra coniugi), delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Le agevolazioni prima casa si perdono nel caso in cui si decida di vendere l’immobile prima che siano passati cinque anni dall’acquisto agevolato, a meno di non acquistare un altro immobile da destinare ad abitazione principale (anche per successione o donazione), entro i successivi 12 mesi.

L’immobile adibito a prima casa può essere affittato, ma per non perdere le agevolazioni occorre mantenerne il possesso, almeno parziale. Ciò significa, quindi, che affittando parzialmente la prima casa (mantenendone in tal modo il possesso parziale) si possono mantenere le condizioni agevolate.

Nel caso in cui il locatore coabiti con il conduttore, inoltre, sarà possibile mantenere anche l’esenzione Imu.

Contratto parziale prima casa: il fac simile

Occupiamoci adesso della redazione di un contratto di locazione parziale.

Nell’apposito box sottostante, si riporta un fac simile di contratto di locazione parziale ad uso abitativo transitorio [4], una tipologia di contratto parziale molto richiesto da studenti fuori sede, lavoratori in trasferta, stagionali o insegnanti.


Contratto di locazione parziale ad uso transitorio

Il sig. … nato a … il … (Codice Fiscale …), residente in …, di seguito denominato locatore

Concede in locazione

Al sig. …, nato a … il … (Codice Fiscale …) residente in …, di seguito denominato conduttore, che accetta,

la porzione dell’unità immobiliare sita al seguente indirizzo: città …, Via …, n. …, Piano …, scala …, int. …

di proprietà del locatore e meglio individata al punto 1 del presente contratto.

A seguito di tali premesse, che costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto, le parti convengono e stipulano quanto segue:

1. Oggetto del contratto

Il locatore nella sua qualità di proprietario, concede in locazione ad uso civile abitazione al sig. …, che accetta, la porzione dell’immobile sito al piano …del fabbricato in Via … di mq …, composta di n. … vani, distinta al catasto fabbricati al foglio …, particella …, sub. …, cat. … e dotata altresì di:

limitatamente al locale adibito a camera da letto e contraddistinta nella planimetria allegata con il colore rosso (All. A).

Al conduttore è attribuito l’uso esclusivo del locale indicato e l’utilizzo condiviso degli spazi comuni quali cucina (compresi gli elettrodomestici), bagno e gli altri spazi comuni di seguito elencati:

2. Durata

Il presente contratto ha natura transitoria e viene stipulato per la durata di … con decorrenza dal … al …

Alla scadenza del termine suindicato, la locazione si intenderà cessata senza bisogno di alcuna comunicazione né da parte del locatore, né da parte del conduttore.

L’immobile viene concesso ad uso transitorio per le specifiche esigenze del conduttore.

3. Natura transitoria

Secondo quanto previsto dall’accordo territoriale stipulato ai sensi dell’art. 5, comma 1, della legge n. 431/98 tra Associazioni degli Inquilini e dei Proprietari, depositato in data …/…/… presso il Comune di …, le parti concordano che la presente locazione ha natura transitoria, in quanto il conduttore ha espresso l’esigenza di abitare la porzione di immobile per un periodo non eccedente quanto convenuto.

4. Canone di locazione e modalità di pagamento

Il canone di locazione è pari ad euro … (…) mensili e dovrà essere corrisposto dal conduttore entro il giorno … di ogni mese a mezzo bonifico bancario su c/c.

5. Inadempimento del conduttore

Il mancato puntuale pagamento del canone, ovvero il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori, trascorsi venti giorni dalla data di scadenza, quando l’importo non pagato supera quello di due mensilità del canone, costituirà motivo di risoluzione del contratto.

6. Sublocazione

E’ fatto divieto al conduttore di sublocare o concedere in comodato, in tutto o in parte, l’immobile locato, pena la risoluzione del contratto.

7. Consegna e stato dell’immobile locato

Il conduttore dichiara di aver visitato l’immobile locato e di averlo trovato adatto all’uso convenuto e di prenderlo in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi in tale momento custode del medesimo.

Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata e gli arredi ivi contenuti nello stato medesimo in cui li ha ricevuti, salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.

A tal fine, si allega verbale di constatazione delle condizioni dell’immobile e di inventario che costituiscono parte integrante del presente contratto. (all. B)

8. Facoltà di recesso

Il conduttore ha facoltà di recedere anticipatamente dal presente contratto, previo avviso da recapitarsi con lettera raccomandata, con un anticipo di … mesi rispetto all’effettiva data del rilascio e sino alla scadenza del rapporto sarà tenuto al pagamento del canone e delle spese dovute.

Il locatore, ove ricorrano gravi motivi, potrà recedere anticipatamente dal contratto di locazione, con un preavviso da formulare tramite lettera raccomandata, non inferiore a giorni … rispetto alla data prospettata per il rilascio dei locali da parte del conduttore.

Il locatore sarà tenuto a restituire la cauzione e a versare al conduttore l’importo di euro … pari a n. … mensilità del canone a titolo di penale.

Allo scioglimento del rapporto, il conduttore sarà tenuto a liberare la stanza locata, oltre che le parti comuni, da tutti i suoi beni ed effetti personali, restituendola in buono stato manutentivo.

9. Rapporti di coabitazione

Il conduttore accetta la condivisione dell’immobile con terzi, anche estranei, titolari di contratto di locazione parziale.

Il conduttore si impegna a rispettare il patto di coabitazione, che verrà allegato al presente contratto e sottoscritto dalle parti per l’utilizzo degli spazi comuni, la definizione dei ruoli e dei tempi per la pulizia degli spazi comuni, il loro utilizzo, nonché quello degli elettrodomestici ivi installati e di quant’altro si renderà necessario per una corretta convivenza tra le parti. (All. C)

10. Modifiche o innovazioni

Il conduttore non potrà apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni ai locali concessi in locazione senza il preventivo consenso scritto del locatore.

11. Accessi

Il conduttore dovrà consentire al locatore l’accesso alla porzione di immobile da lui occupata per giustificati motivi.

Nel caso in cui il locatore intenda vendere ad altri l’unità immobiliare, il conduttore dovrà consentire la visita degli spazi da lui occupati, una volta la settimana, per almeno due ore, con le seguenti modalità:

12. Deposito cauzionale

A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, il conduttore versa la somma di euro …, pari a n. … mensilità. Tale somma è da considerarsi infruttifera e sarà restituita al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

13. Oneri delle parti

Le parti si accordano per il rimborso degli oneri accessori e delle utenze, determinando il rimborso in forma forfettaria. Il conduttore verserà al locatore, unitamente alla rata mensile del canone così come determinato al punto 3 del presente contratto, la somma di euro …

La quota di partecipazione del conduttore alle spese dell’unità immobiliare è determinata nelle misure di seguito riportate in proporzione alla superficie occupata:

a) spese generali

b) spese condominiali

c) spese riscaldamento

d) spese condizionamento

e) spese fornitura acqua

f) spese fornitura energia elettrica

g) …

Le spese di straordinaria amministrazione sono integramente a carico del locatore.

Le spese di registrazione del contratto, incluse le spese di bollo, sono ripartite tra le parti nella misura pari alla metà.

14. Attestazione di prestazione energetica

Il conduttore dà atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla certificazione energetica dell’unità immobiliare in questione, eseguita in data … in conformità a quanto disposto dal Decreto Legislativo 3 marzo 2011, n.28.

15. Autorizzazione al trattamento dei dati personali

Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione agli adempimenti connessi al rapporto di locazione.

Letto, approvato e sottoscritto

Luogo e data

Firma conduttore                                                                    Firma locatore

note

[1] Art. 1571 cod. civ.

[2] Art. 658 cod. proc. civ.

[3] Art. 1573 cod. civ.

[4] L. n. 431 del 1998.


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