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Quali sono i diritti reali atipici

18 Agosto 2020 | Autore:
Quali sono i diritti reali atipici

I privati cittadini possono, al di là della legge, costituire diritti?

La legge italiana [1] consente ai privati cittadini di concludere qualsiasi tipo di contratto a contenuto obbligatorio. Questo significa che due soggetti possono liberamente sottoscrivere un contratto, anche diverso da quelli direttamente disciplinati dalla legge, se il contenuto dell’accordo risulti vincolante esclusivamente tra loro (senza cioè che ne risultino vincolati e obbligati altri soggetti diversi da quelli che hanno sottoscritto l’intesa).

Nel caso invece dei diritti reali, i privati cittadini non possono costituirne di nuovi e di diversi rispetto a quelli disciplinati dalla legge (diritti reali sono: la proprietà, l’usufrutto, l’enfiteusi, la superficie, l’uso, l’abitazione, il pegno e l’ipoteca). Verificheremo in questo articolo se questo è vero fino in fondo e se possono esistere e quali sono invece i diritti reali atipici. In genere si afferma che i diritti reali costituiscono un numero chiuso (cioè i diritti reali sono soltanto quelli che la legge disciplina e i privati non possono crearne di nuovi). I motivi per cui i diritti reali costituiscono un numero chiuso (un numerus clausus dicevano i latini) sono che:

  • si vuole evitare che i beni mobili o immobili siano appesantiti da ulteriori diritti reali diversi da quelli già disciplinati dalla legge, compromettendo così la sicurezza degli scambi economici
  • e si vogliono tutelare tutti i terzi che devono essere in grado di sapere con precisione quali vincoli esistono sui beni (ad esempio nel momento in cui decidessero di acquistarli).

Inoltre ai privati, per gli stessi motivi appena citati, non è consentito nemmeno modificare la disciplina dei diritti reali esistenti (è il principio della cosiddetta tipicità dei diritti reali). Nell’articolo che segue verificheremo, però, che negli ultimi decenni svariate esigenze (soprattutto la necessità di una maggiore celerità negli scambi economici) hanno portato alla nascita dei cosiddetti diritti reali atipici, cioè di diritti reali dal contenuto parzialmente differente rispetto a quello dei diritti reali già disciplinati dalla legge. Analizzeremo perciò i diritti reali atipici.

Quali sono i diritti reali tipici?

Iniziamo analizzando i diritti reali tipici, cioè i diritti reali che la legge disciplina. Si definiscono diritti reali quei diritti che attribuiscono alla persona che ne sia titolare un potere immediato e assoluto sulla cosa.

Le caratteristiche principali dei diritti reali sono che:

  • costituiscono un numero chiuso (come abbiano già detto questo vuol dire che i diritti reali sono solo quelli che la legge regolamenta e non è concesso ai privati di crearne di diversi);
  • hanno ad oggetto cose immobili (edifici, suoli) o cose mobili (autoveicoli, arredamenti d’interni);
  • il loro contenuto è tipico, nel senso che ai privati non è permesso di modificarne la disciplina.

I diritti reali sono la proprietà, la superficie, l’usufrutto, l’enfiteusi, l’uso, l’abitazione, il pegno e l’ipoteca.

I diritti reali sono solo quelli disciplinati dalla legge

Cos’è la multiproprietà immobiliare?

La proprietà, tra i diritti reali, attribuisce al titolare il diritto di godere (cioè di decidere autonomamente se, come e quando usare il bene) e di disporre (cioè di vendere, donare o concedere in godimento a terzi la cosa) in modo pieno ed esclusivo [2].

Accanto alla forma tradizionale di proprietà, negli ultimi decenni si è sviluppata una forma atipica di essa, cioè una forma di proprietà dal contenuto parzialmente differente rispetto a quello disciplinato dalla legge. Ci riferiamo alla multiproprietà immobiliare diffusa soprattutto in ambito turistico.

La multiproprietà immobiliare è dunque un diritto reale atipico per il quale più persone sono titolari, cioè proprietarie, di uno stesso appartamento che però potranno godere ciascuna in periodi limitati durante l’anno e durante ogni anno.

La differenza rispetto al classico diritto di proprietà consiste nel fatto che più persone possono godere di un appartamento per un periodo limitato nel tempo ed a turno (in questo consiste l’atipicità della multiproprietà immobiliare).

Siccome l’interesse che la multiproprietà soddisfa è stato ritenuto dalla giurisprudenza meritevole di tutela e socialmente rilevante, essa è oggi una forma atipica di proprietà pacificamente ammessa nella pratica.

La legge [3] ha fornito di recente una definizione del contratto di multiproprietà descrivendolo come un contratto di durata superiore ad un anno tramite il quale un consumatore acquista a titolo oneroso (cioè versando un prezzo) il diritto di godimento di uno o più alloggi per il pernottamento per più periodi di occupazione.

La multiproprietà è una forma atipica di proprietà sugli immobili

Cos’è la cessione di cubatura?

Tra i diritti reali atipici che negli ultimi anni hanno preso piede va inclusa la cessione di cubatura.

Si tratta di un accordo tra privati con cui il proprietario di un terreno di natura edificabile si obbliga a consentire che tutta o parte della volumetria che compete, secondo le regole urbanistiche vigenti, al proprio fondo venga attribuita (quindi ceduta) al proprietario di un fondo confinante compreso nella stessa area urbanistica (con il connesso impegno, ovviamente, da parte del cedente di non edificare per la parte di volumetria ceduta).

In questo modo, il proprietario che ha acquistato la maggiore volumetria potrà poi richiedere al Comune un permesso di costruire sulla base di indici di edificabilità accresciuti (come conseguenza dell’acquisto di volumetria dal proprietario confinante). Questo tipo di accordi sono soggetti a trascrizione [4].

Ed è proprio con la trascrizione, cioè con l’iscrizione di questi accordi nei registri immobiliari, che essi diventano efficaci non soltanto tra i soggetti che li hanno sottoscritti, ma anche nei confronti di tutti coloro che in seguito acquisteranno la proprietà degli immobili tra i quali si realizza la cessione di cubatura.

Se Vittorio cede a Mario tutta la cubatura realizzabile sul proprio fondo e l’accordo viene trascritto nei registri immobiliari, successivamente l’accordo avrà efficacia anche se Vittorio avrà venduto il suo fondo a Giulio e se Mario avrà venduto il suo a Luigi. Giulio cioè acquisterà da Vittorio un fondo con un indice di cubatura azzerato (perché ceduto precedentemente al fondo che era di Mario), mentre Luigi acquisterà da Mario un fondo con un indice di cubatura maggiorato (perché incrementato dell’indice che Mario aveva acquistato per quello che era allora il fondo di sua proprietà).

La cessione di volumetria va trascritta nei registri immobiliari


note

[1] Art. 1322 cod. civ.

[2] Art. 832 cod. civ.

[3] Art. 69 d. lgs. n. 206/2005.

[4] Art. 2643 cod. civ.


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