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Umidità di risalita garage

24 Maggio 2020
Umidità di risalita garage

Chi paga per le infiltrazioni di acqua provenienti dal suolo, sottosuolo, box e garage o aree di giardino di proprietà di terzi?

Un nostro lettore ci chiede chi paga in condominio per l’umidità di risalita dal garage. Il caso è quello del titolare di un appartamento al piano terra che ha subito delle infiltrazioni provenienti dal piano interrato ove sono collocati i box auto. 

Per rispondere alla questione e individuare le responsabilità, bisognerebbe innanzitutto effettuare un sopralluogo a mezzo di un tecnico. In questo modo, si potrebbero comprendere le cause del danno e identificare il soggetto tenuto a pagare il risarcimento. Possiamo tuttavia ipotizzare che, non essendo quasi mai presenti tubature idriche di proprietà individuale (ossia dei condomini) all’interno dei garage, il danno è spesso riconducibile alla proprietà comune (ossia del condominio). Si pensi ai problemi di condensa esterna, al cattivo isolamento del suolo o del sottosuolo, alle condutture verticali che salgono fino agli appartamenti e, pertanto, di proprietà del condominio. 

Di recente, la giurisprudenza si è trovata ad affrontare più di un caso simile a quello appena descritto dal lettore [1] offrendo un valido spunto per comprendere come risolvere i problemi di umidità di risalita dal garage. Ipotizzando che il problema derivi da infiltrazioni provenienti dal suolo o dal sottosuolo bisogna innanzitutto individuare a chi appartengono tali aree. Come stabilito dall’articolo 1117 del codice civile, si presumono condominiali (salvo prova contraria da fornire ovviamente con un atto di proprietà) tutte le parti del palazzo necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge e le fondazioni (o fondamenta o sottosuolo). Leggi Suolo e sottosuolo edificio: sono condominiali?

La Cassazione ha chiarito [2] che, in mancanza di un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, il sottosuolo, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dell’edificio, va considerato di proprietà condominiale.

Nessun condomino pertanto «può procedere all’escavazione in profondità del sottosuolo per ricavarne nuovi locali o ingrandire quelli preesistenti, poiché verrebbe a ledere il diritto di proprietà degli altri partecipanti, privandoli dell’uso e del godimento ad essa pertinenti».

Trattandosi di aree condominiali, dunque, i danni derivanti da suolo e sottosuolo, ivi compresa l’area interrata ove sono realizzati i garage, sono di pertinenza del condominio intero. 

Un’ipotesi di questo tipo, dove la responsabilità viene acclarata solo in capo ad un soggetto, potrebbe dirsi “scolastica”: non si porranno dunque problemi nell’imputazione della responsabilità e del risarcimento. Risarcimento che verrà ripartito tra tutti i condomini in proporzione alle rispettive quote millesimali. Alla divisione delle spese per le riparazioni e impermeabilizzazione parteciperà anche il titolare dell’appartamento interessato dall’umidità: egli, infatti, assume la duplice veste di danneggiato e di danneggiante (in qualità di condomino è proprietario dell’area comune che ha dato origine alle infiltrazioni). 

Potrebbero però verificarsi ipotesi in cui l’origine delle infiltrazioni è da imputare a cause concorrenti: si pensi a dei terreni limitrofi di proprietà di terzi. Cosa succede in questo caso? Emblematica è una recente ordinanza della Cassazione [3] in virtù della quale, nel caso di danno da infiltrazioni avente più cause, ciascuna delle quali abbia apportato il proprio contributo causale nella produzione dell’evento, la parte chiamata in giudizio può essere condannata al risarcimento integrale anche se non è l’unica responsabile, fermo restando il diritto di regresso verso l’altro/gli altri responsabili.

Quindi, ben potrebbe succedere che il danneggiato chiami in giudizio solo il condominio pretendendo tutto il risarcimento, lasciando poi che sia quest’ultimo ad agire verso gli altri responsabili per chiedere il rimborso di quanto pagato in loro vece.

La ragione di questa interpretazione sta nell’articolo 2055 del codice civile. Che cosa dice questa norma? Quando un fatto dannoso è imputabile a più persone, ciascuna di esse può essere condannata in solido con le altre al pagamento dell’intero risarcimento, salvo il diritto di regresso.

Se non è possibile determinare con chiarezza la misura delle responsabilità delle parti coinvolte, queste, nel dubbio, si presumono uguali.

Per i Supremi Giudici, l’esistenza di un altro soggetto titolare di un immobile corresponsabile per la risalita di umidità non fa venire meno la responsabilità dell’altro (in questo caso, il condominio) in relazione all’integrale danno ascrivibile al suddetto concorso di cause anche se il processo è incardinato contro uno solo di essi.

Detto in modo più semplice, quando il danno trova la propria ragion d’essere in dei fatti illeciti di natura extracontrattuale causati da più soggetti, questi sono chiamati a risponderne in solido delle conseguenze.

Alla fattispecie si applica l’art. 2055 cod. civ. sicché chi agisce per il risarcimento pur contro solamente uno dei danneggiati da diritto all’integrale ristoro del danno occorsogli.    


note

[1] Cass. sent. n. 22720/18 del 25.09.2018. Trib. Taranto sent. n.  2715/19 del 31.10.2019. Cass. sent. n. 18216 del 24.07.2017.

[2] Cass. ord. n. 29925/19.

[3] Cass. ord. n. 7044/20 del 12.03.2020.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 20 novembre 2019 – 12 marzo 2020, n. 7044

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

La Seventeen Real Estate s.r.l. propone ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 2150/2018 pronunciata il 5 aprile 2018 dalla Corte d’Appello di Roma.

Il Condominio via (omissis…), resiste con controricorso. Non ha svolto attività difensive la Aus s.r.l. La Corte d’appello, rigettando i contrapposti gravami delle parti, ha confermato la pronuncia resa in primo grado dal Tribunale di Roma, che, accogliendo la domanda proposta dalla condomina Seventeen Real Estate s.r.l., aveva condannato il Condominio via (omissis…) all’esecuzione di lavori di ripristino dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, nonché al risarcimento dei danni per le infiltrazioni subite dalla proprietà dell’attrice, respingendo tuttavia la pretesa risarcitoria per il mancato godimento dell’immobile, come anche la domanda di manleva avanzata dal Condominio nei confronti della Aus s.r.l., impresa appaltatrice dei lavori di ristrutturazione. Quanto all’appello formulato dalla Seventeen Real Estate s.r.l., la Corte di Roma ha evidenziato come fosse passata in giudicato per difetto di impugnazione la condanna del Condominio ad eseguire i lavori di rifacimento dell’impianto di smaltimento delle acque e di impermeabilizzazione del campo da tennis comune, dovendosi perciò attribuire le infiltrazioni subite dalla proprietà Seventeen Real Estate s.r.l. alla responsabilità del medesimo Condominio ex art. 2051 c.c. con riguardo alla mancata esecuzione dei lavori. Poiché, tuttavia, sulla scorta della CTU, era risultato che le infiltrazioni oggetto di lite (in particolare, quelle che interessavano il corridoio) fossero derivate, “oltre che dalle tubazioni dell’impianto fognario condominiale e dalla superficie del campo da tennis”, altresì dalla “mancanza di impermeabilizzazione di due giardini privati, appartenenti a terzi estranei al presente giudizio”, la Corte d’appello ha confermato l’insussistenza dell’onere risarcitorio a carico del Condominio via (omissis…). Secondo la sentenza impugnata, pur ove fossero stati eseguiti tempestivamente i lavori incombenti sul Condominio, le infiltrazioni e le condizioni di inutilizzabilità della proprietà Seventeen Real Estate non sarebbero venute meno, stante “il carattere unitario dell’immobile”.

Il primo motivo di ricorso della Seventeen Real Estate s.r.l. deduce la violazione dell’art. 2055 c.c.: s i assume che la Corte d’appello avrebbe errato nel non ritenere che il danno per la inutilizzabilità dei locali della società ricorrente dovesse solidalmente imputarsi sia al Condominio sia ai proprietari dei due giardini privati sovrastanti. Il secondo motivo di ricorso della Seventeen Real Estate s.r.l. denuncia la violazione dell’art. 2043 c.c., sostenendo l’erroneità della mancata condanna del Condominio al risarcimento dei danni.

Il terzo motivo di ricorso della Seventeen Real Estate s.r.l. deduce l’omesso esame di un fatto decisivo, non avendo la Corte di Roma considerato che la mancata riparazione imputabile al Condominio aveva comunque cagionato l’inagibilità del primo locale di proprietà della ricorrente. Su proposta del relatore, che riteneva che il primo motivo di ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, rimanendo assorbiti i restanti due motivi, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c. in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c. il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c.

In via pregiudiziale, deve osservarsi che il ricorso della Seventeen Real Estate s.r.l. è stato correttamente notificato altresì alla Aus s.r.l., impresa appaltatrice chiamata in garanzia dal Condominio via (omissis…). Invero, la domanda di manleva era stata rigettata dal Tribunale e l’impugnazione incidentale, svolta sul punto dal medesimo Condominio, è stata dichiarata inammissibile dalla Corte d’appello. Tuttavia, in forza della chiamata della AUS s.r.l. ad opera del convenuto Condominio, pur essendosi pervenuti nel gradi pregressi ad una decisione negativa riguardo al rapporto di garanzia (per quanto impropria), e ferma la necessità di apposito gravame (eventualmente in via incidentale) da parte di chi nel rapporto di garanzia sia rimasto soccombente al fine di rimettere in discussione lo stesso, l’impugnazione proposta dall’attrice Seventeen Real Estate s.r.l. deve comunque essere rivolta tanto contro la garante che contro il garantito, ravvisandosi un’ipotesi di litisconsorzio necessario processuale, che comporta l’applicazione dell’art. 331 c.p.c. (Cass. Sez. U, 04/12/2015, n. 24707).

La Corte d’appello di Roma ha confermato il rigetto della domanda risarcitoria della Seventeen Real Estate s.r.l. nei confronti del Condominio via (omissis…) per il mancato godimento dell’immobile, affermando che l’accertata responsabilità di quest’ultimo ex art. 2051 c.c. per l’omessa manutenzione dell’impianto di smaltimento delle acque e del campo da tennis non fosse la causa esclusiva delle infiltrazioni subite dalla proprietà della ricorrente, concorrendovi altresì la mancata impermeabilizzazione di due giardini privati di proprietà esclusiva, quanto meno con riguardo al corridoio di accesso all’immobile danneggiato. La sentenza impugnata ha così deciso la sottesa questione di diritto senza uniformarsi al costante orientamento interpretativo di questa Corte.

Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, e risponde in base all’art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché tali danni siano causalmente imputabili altresì al concorso del fatto di un terzo (quale, nella specie, l’omessa manutenzione a sua volta ascrivibile ai proprietari dei due giardini privati di proprietà esclusiva). Si prospetta, in tal caso, la situazione di un medesimo danno (da infiltrazioni all’immobile sottostante), provocato da più soggetti per effetto di diversi titoli di responsabilità (la responsabilità del condominio per la custodia dei beni e dei servizi comuni e la responsabilità dei singoli proprietari per la custodia delle unità immobiliari a loro appartenenti), il che dà luogo ad una situazione di solidarietà impropria, in quanto relativa a rapporti eziologicamente ricollegati a distinti titoli extracontrattuali. La conseguenza della corresponsabilità in solido, ex art. 2055 c.c., comporta tuttavia che la domanda del proprietario dell’appartamento danneggiato va intesa sempre come volta a conseguire per l’intero il risarcimento da ciascuno dei coobbligati, in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno. Al condomino che abbia agito chiedendo l’integrale risarcimento dei danni solo nei confronti del condominio, come fatto nel caso in esame dalla Seventeen Real Estate s.r.l., il risarcimento non può perciò essere negato in ragione del concorrente apporto casuale colposo imputabile a singoli condomini proprietari individuali di unità immobiliari, applicandosi in tal caso non l’art. 1227, comma 1, c.c., ma l’art. 2055, comma 1, c.c., che prevede, appunto, la responsabilità solidale degli autori del danno. Né la concorrente mancata manutenzione di porzioni di proprietà solitaria è equiparabile alla condotta di un terzo idonea a negare la responsabilità oggettiva del condominio quale custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c., a meno che essa, rivelandosi autonoma, non risulti dotata di efficacia causale esclusiva nella produzione dell’evento lesivo (cfr. Cass. Sez. 2, 12/07/2011, n. 15291; Cass. Sez. 3, 19/03/2009, n. 6665; Cass. Sez. 3, 20/08/2003, n. 12211).

Il primo motivo di ricorso va perciò accolto, mentre il secondo ed il terzo rimangono assorbiti, attenendo essi a questioni che, per effetto dell’accoglimento della prima censura, perdono di immediata rilevanza decisoria e potranno essere riesaminate nel giudizio di rinvio. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, la quale esaminerà nuovamente la causa uniformandosi all’enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti il secondo ed il terzo motivo, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, al ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma.


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