Diritto e Fisco | Articoli

Usucapione del lastrico solare

24 Maggio 2020
Usucapione del lastrico solare

Si può diventare proprietari della terrazza condominiale per uso continuativo per 20 anni a patto che sia impedito agli altri condomini l’accesso.

L’usucapione è possibile anche in condominio. Questo significa che se uno dei condomini riesce a dimostrare di aver fatto un uso esclusivo, per 20 anni di seguito, di un’area originariamente nata come “comune” può divenirne proprietario esclusivo. Ciò vale ad esempio per il posto auto, per il sottoscala, per la terrazza e così via. 

Una recente ordinanza della Cassazione [1] ha trattato il tema dell’usucapione del lastrico solare, ossia l’area piana di copertura dell’edificio che sostituisce il tetto. 

Per poter parlare di usucapione in condominio però è necessario “qualcosa in più” rispetto alla disciplina generale. In questo articolo, nel commentare la pronuncia della Suprema Corte, cercheremo di fare il punto della situazione.

Partiremo ricordando cos’è l’usucapione e quando è possibile che si verifichi l’usucapione in condominio; spiegheremo poi cos’è il lastrico solare e cosa lo differenzia dalla comune terrazza. Infine tratteremo, più nello specifico, dell’usucapione del lastrico solare. Ma procediamo con ordine. 

Cos’è l’usucapione?

Come abbiamo già detto ampiamente nella nostra guida sull’usucapione, l’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà che non richiede né di un contratto, né di un notaio. Esso si sostanzia nell’uso indisturbato dell’immobile altrui per 20 anni di fila. 

Affinché si formi l’usucapione è necessario:

  • il non uso del bene da parte del proprietario il quale si deve completamente disinteressare della sua proprietà;
  • il contemporaneo utilizzo del bene da parte di un altro soggetto: questi si deve atteggiare a esclusivo proprietario, ponendo in essere delle condotte che solo il titolare avrebbe il potere di fare (una ristrutturazione, la sostituzione delle chiavi, un cambio di destinazione d’uso, una recinzione, una demolizione, un’edificazione su un terreno, ecc.);
  • il decorso di almeno 20 anni durante i quali il proprietario non deve aver rivendicato il proprio bene ossia (non ne abbia cioè mai chiesto la restituzione), disinteressandosene completamente.

Leggi sul punto Usucapione: quando e perché si perde il diritto di proprietà

Si può verificare l’usucapione in condominio?

La giurisprudenza ritiene possibile l’usucapione di un condomino sui beni condominiali, ma non è sufficiente il semplice possesso del bene e l’atteggiamento del proprietario. È necessario qualcosa in più. In particolare il possessore deve compiere degli atti volti ad escludere tutti gli altri condomini dal godimento dell’area in questione. Si pensi a chi sostituisce le chiavi del vano sottoscala senza dare il duplicato agli altri o a chi recinta un posto auto in modo che nessuno lo utilizzi anche quando lui non è presente.

Quindi nel caso dell’usucapione in condominio l’interessato deve dimostrare che gli altri comproprietari sono stati impossibilitati ad avere rapporti concreti con il bene in contestazione.

Secondo la Cassazione, affinché si verifichi l’usucapione in condominio in favore di uno dei condomini, non è sufficiente che gli altri proprietari di appartamenti si siano astenuti dall’uso del bene comune o abbiano tollerato o concesso che uno dei partecipanti alla comunione ne abbia fatto un uso esclusivo; al contrario è necessaria la sussistenza di una condotta, da parte dell’interessato, che realizzi l’impossibilità assoluta per gli altri condomini di proseguire un rapporto materiale con il bene e, inoltre, denoti inequivocamente l’intenzione di possedere il bene in maniera esclusiva. Pertanto, i 20 anni per il decorso dell’usucapione non possono cominciare a decorrere se agli altri partecipanti non sia stata comunicata, anche con modalità non formali, la volontà di possedere in via esclusiva l’area comune.

Leggi sul punto Usucapione in condominio.

Cos’è il lastrico solare e che differenza c’è con la terrazza

Il lastrico solare è ciò che comunemente viene chiamato “tetto piano”. Quando cioè il tetto dell’edificio condominiale non è spiovente ma orizzontale e pertanto calpestatile, si parla di lastrico solare. 

Il lastrico solare prende poi il nome di terrazza se, sul suo perimetro, e quindi attorno ad esso, è presente una ringhiera che consente di affacciarsi.

Il lastrico solare si presume del condominio e quindi di tutti i condomini, salvo che un atto di proprietà disponga diversamente. Quindi ciascun proprietario di appartamenti vi può salire, ha diritto ad avere le chiavi del portoncino di accesso e può farvi ciò che vuole purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri condomini di fare anche loro il medesimo uso.

Anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo il seguente criterio: un terzo in capo al condomino titolare dell’area e gli altri due terzi in capo a tutti gli altri condomini. 

Usucapione lastrico solare

Alla luce di ciò, è chiaro anche il discorso fatto dalla Cassazione in merito all’usucapione del lastrico solare. 

Il condomino può usucapire il lastrico solare; a tal fine, però, non è sufficiente che gli altri condomini si siano astenuti dall’uso del bene comune, bensì occorre dimostrare di avere goduto del bene stesso attraverso un proprio possesso esclusivo in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui e tale da evidenziare un’inequivoca volontà di possedere come se si fosse il proprietario esclusivo e non un semplice condomino.  

Secondo la Cassazione, il condomino che sostiene di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco con atti rivolti contro gli altri condomini, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore; non basta al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini [2].

Come si fa a usucapire il lastrico solare?

Sotto un profilo pratico, si può usucapire il lastrico solare solo se si esclude l’accesso all’area agli altri condomini. Il caso emblematico è quello del condomino che sostituisce la porta d’ingresso al lastrico senza consegnare le chiavi agli altri condomini così di fatto ostruendo loro l’utilizzo del bene.  


note

[1] Cass. ord. n. 9380/20 del 21.05.2020.

[2] Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 30 ottobre 2019 – 21 maggio 2020, n. 9380

Presidente Manna – Relatore Picaroni

Fatti di causa

1. La Corte d’appello di Roma, con sentenza pubblicata il 1 luglio 2015, ha rigettato l’appello proposto da D.M.L. avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 24643 del 2007, e nei confronti di Contini Gima s.r.l., S.D. e P.A. .

1.1. Nel 2003 i sigg. S. – P. agirono per l’accertamento della proprietà esclusiva dei lastrici solari/terrazze di copertura di alcuni fabbricati minori dell’edificio situato in (OMISSIS) , assumendo di averli acquistati a titolo di successione mortis causa e, comunque, di averli posseduti per il tempo sufficiente ad usucapire.

Il convenuto sig. D.M. resistette adducendo di essere proprietario esclusivo dei lastrici, per averli acquistati nel 1996 dalla società Appia VII Edilizia, a sua volta resasi acquirente nel 1954 dagli originari proprietari Lardi, gli stessi che avevano ceduto altra parte dei fabbricati ai danti causa degli attori.

Intervenne in giudizio la società Contini Gima, che nel frattempo aveva acquistato la proprietà immobiliare degli attori, facendo proprie le domande da questi proposte.

1.2. Il Tribunale accolse la domanda di usucapione.

2. La Corte d’appello, adita in via principale da D.M. e in via incidentale condizionata dalla società Contini Gima s.r.l., ha confermato la decisione, ritenendo provato l’acquisto dei beni a titolo originario, dopo aver escluso la proprietà per titoli.

3. Per la cassazione della sentenza propone ricorso D.M.L. , sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso Contini Gima srl, che ha anche depositato memoria ai sensi dell’art. 380-bis.1 c.p.c..

Ragioni della decisione

1. Il ricorso è fondato nei termini di seguito precisati.

1.1. Con il primo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1117, 1140, 1158 e 2697 c.c. e si contesta la sussistenza dei presupposti oggettivi e soggettivi dell’usucapione.

Il ricorrente assume, nell’ordine, che l’acquisto dei lastrici solari da parte sua nel 1996 avrebbe interrotto il possesso esercitato dagli attori; che, essendo i lastrici solari oggetto di proprietà comune a tutti i condomini, ai sensi dell’art. 1117 c.c., gli attori avrebbero dovuto dimostrare di aver posseduto escludendo gli altri comproprietari; che, infine, la Corte d’appello avrebbe omesso di considerare il vincolo pertinenziale esistente tra i lastrici solari e gli appartamenti.

2. Con il secondo motivo è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1141, 1164 e 2697 c.c., nonché contraddittoria e insufficiente motivazione, e si contesta la mancata applicazione dell’art. 1141 c.c., comma 2, sull’assunto che l’originario attore P.A. , socio della società Appia VII Edilizia, aveva detenuto – non posseduto – i lastrici solari fino a quando la stessa società li aveva venduti al D.M. , e non vi era stata interversione del possesso.

Inoltre, la Corte territoriale avrebbe errato nel non attribuire rilievo all’intestazione catastale degli immobili, ai fini dell’interruzione del termine di usucapione.

3. Con il terzo motivo è denunciato omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti, nonché violazione degli artt. 1158, 1140, 1160, 2697 c.c., artt. 112, 115 e 116 c.p.c. e si contesta la valutazione delle prove testimoniali e documentali.

4. Con il quarto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c. e si lamenta che non fosse configurabile l’inerzia del proprietario, elemento costitutivo della fattispecie acquisitiva a titolo originario, in quanto non era ancora attuabile la facoltà di sopraelevazione di cui il ricorrente sarebbe titolare essendo proprietario di altri immobili ubicati allo stesso livello dei lastrici solari.

5. Con il quinto motivo è denunciata violazione o falsa applicazione dell’art. 1150 c.c. e art. 115 c.p.c. e si lamenta l’erronea valutazione delle risultanze peritali. La Corte d’appello avrebbe equiparato il possesso di semplici pertinenze installate sui lastrici solari con quello dell’intera copertura.

6. Il primo motivo è fondato e assorbe i rimanenti.

6.1. La Corte d’appello, dopo aver escluso che i lastrici solari appartenessero per titoli contrattuali ad una delle parti, ha accolto la domanda di usucapione senza avere previamente accertato la natura condominiale o non degli immobili in contestazione, laddove il lastrico solare è compreso nel catalogo delle parti comuni del fabbricato, ai sensi dell’art. 1117 c.c., con conseguente presunzione di condominialità (ex plurimis, Cass. 23/08/2017, n. 20287).

6.2. Si tratta, infatti, di bene che svolge una funzione di utilità comune a tutti i condomini, in quanto assicura la copertura dell’edificio (cfr. Cass. Sez. U. 10/05/2016, n. 9449, del 10/05/2016).

Nondimeno, come chiaramente emerge dal regime delle spese di riparazione e ricostruzione previsto dall’art. 1126 c.c., è configurabile l’”uso esclusivo” del lastrico (o di parte di esso), al quale la giurisprudenza consolidata ha assimilato l’ipotesi in cui il lastrico solare sia di proprietà esclusiva. Si trova ripetutamente affermato che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (ex plurimis, in ordine cronologico, Cass. 29/10/1992, n. 11774; Cass. Sez. U. 29/04/1997, n. 3672; Cass. 28/11/2001, n, 15131; Cass. 21/02/2006, n. 3676; Cass. 07/02/2017, n. 3239).

6.3. Una volta ammessa l’appartenenza esclusiva del lastrico, è consequenziale ammettere che la proprietà dello stesso possa essere acquistata per usucapione, dovendosi ritenere superata l’affermazione risalente, secondo cui il lastrico solare non sarebbe usucapibile perché concettualmente insopprimibili le utilità tratte dagli altri partecipi della comunione, per effetto della connaturata destinazione di copertura del fabbricato (Cass. 05/06/1968, n. 3544).

È vero, al contrario, che l’utilitas concettualmente insopprimibile – copertura dell’edificio – che tutti i condomini ricavano dal lastrico solare non costituisce una facoltà connessa al diritto di proprietà, esercitabile dal proprietario ovvero dal possessore o compossessore, trattandosi di utilità che si trae dal bene in sé, mentre sono altre le utilità, esse sì corrispondenti ad altrettante facoltà connesse alla proprietà e coincidenti con il godimento del bene, che possono rilevare ai fini dell’usucapione.

6.4. Come ripetutamente affermato da questa Corte, il condomino che deduce di avere usucapito la cosa comune deve provare di averla sottratta all’uso comune per il periodo utile all’usucapione, e cioè deve dimostrare una condotta diretta a rivelare in modo inequivoco che si è verificato un mutamento di fatto nel titolo del possesso, costituita da atti univocamente rivolti contro i compossessori, e tale da rendere riconoscibile a costoro l’intenzione di non possedere più come semplice compossessore, non bastando al riguardo la prova del mero non uso da parte degli altri condomini, stante l’imprescrittibilità del diritto in comproprietà (ex plurimis, Cass. 02/03/1998, n, 2261; Cass. 23/07/2010, n. 17322; Cass. 09/06/2015, n. 11903; Cass. 19/10/2017, n. 24781).

7. All’accoglimento del primo motivo di ricorso – che assorbe i rimanenti motivi, nei quali sono prospettate questioni che presuppongono l’accertamento della natura dei beni in contestazione – segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio al giudice designato in dispositivo, che provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, assorbiti i rimanenti, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla Corte d’appello di Roma, in altra composizione.


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube