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Chi decide la data del rogito?

26 Maggio 2020
Chi decide la data del rogito?

Chi fissa il giorno entro cui le parti dovranno recarsi dal notaio per firmare l’atto di compravendita e cosa succede in caso di ritardo o di anticipo?

Qualche settimana fa hai firmato un compromesso per l’acquisto della tua tanto agognata casa. Nel frattempo, hai ricevuto dalla banca il via libera al mutuo ed ora non resta che stipulare l’atto di compravendita. Dopodiché, ti potrai finalmente dire proprietario dell’immobile, avrai le chiavi dell’appartamento e potrai iniziare a fare i lavori. 

Senonché, ti è sorto un dubbio: chi decide la data del rogito? Sul contratto è indicata solo una “data ultima”. In particolare, è scritto che la stipula del contratto definitivo dovrà avvenire “entro e non oltre” un preciso giorno. Ma chi deciderà quale sarà questo giorno? Chi sceglie il notaio e l’orario dell’appuntamento? 

Se questi dubbi ti affliggono e vuoi risolverli non hai che da leggere le seguenti righe. Partendo dal significato del contratto preliminare (il cosiddetto compromesso), ti spiegheremo come si arriva alla stipula del contratto definitivo (il cosiddetto rogito notarile o, più propriamente, atto di compravendita), per poi illustrarti chi decide la data del rogito. Ma procediamo con ordine.

A che serve il compromesso?

Il compromesso è un regolare contratto. Anche se il più delle volte viene stipulato in assenza di notaio, esso ha lo scopo di vincolare definitivamente le parti rispettivamente a vendere e comprare. Dopo la firma sul compromesso quindi, venditore e compratore non possono più tirarsi indietro se non per una giusta causa dipendente dal comportamento altrui (si pensi alla scoperta di un abuso edilizio non dichiarato o all’assenza dell’agibilità). 

Lo scopo del compromesso è quindi quello di “prenotare” l’affare, impedendo alle parti qualsiasi successivo ripensamento dopo la sua stipula. Il tutto al fine di concedere ai contraenti una finestra di tempo entro cui svolgere le pratiche necessarie al definitivo trasferimento della proprietà, pratiche come la richiesta di mutuo, la ricerca per il venditore di una nuova abitazione ove trasferirsi e, per il compratore, di una ditta di traslochi e di ristrutturazione.

Il compromesso non trasferisce la proprietà dell’immobile e, molto spesso, neanche il possesso del bene. Ma serve, come detto, a vincolare le parti. In gergo tecnico, si dice che il contratto ha solo «effetti obbligatori» ma non «reali» (da res che, in latino, significa “cosa”, “bene”).

Se poi il compromesso viene trascritto nei registri immobiliari, esso ha anche la funzione di tutelare da eventuali e successive vendite dello stesso bene ad altre persone: in tali casi, infatti, prevale chi per primo ha trascritto il compromesso (ferma comunque restando la responsabilità contrattuale del venditore). 

Che succede se non viene rispettato il compromesso?

Il contratto preliminare (o compromesso) indica la data entro cui i contraenti dovranno recarsi dal notaio per firmare il contratto definitivo (o rogito). Il mancato rispetto di tale termine implica un inadempimento contrattuale.

L’inadempimento di una delle parti al vincolo di stipulare il definitivo consente all’altra parte una delle seguenti due alternative:

  • chiedere la risoluzione del contratto preliminare: il venditore tratterrà la caparra mentre l’acquirente avrà diritto al doppio della caparra versata;
  • chiedere al giudice una sentenza che trasferisca la proprietà dell’immobile anche senza il notaio e la volontà della controparte: sarà quindi tale pronuncia a supplire al contratto definitivo. 

Il termine nel contratto preliminare

Secondo l’indirizzo costante della Cassazione, la data del rogito fissata nel compromesso non è perentoria, salvo che la scrittura privata non contenga una diversa ed esplicita dicitura. 

Il semplice fatto che, nel compromesso, vi sia scritto che il definitivo deve essere stipulato «entro e non oltre il giorno…» non significa che, alla sua scadenza, scatta in automatico l’inadempimento contrattuale con la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto o la sentenza di trasferimento della proprietà. La parte che subisce l’altrui inadempimento dovrà infatti inviare prima una diffida all’altra invitandola a presentarsi davanti al notaio e dandole un ultimo termine entro cui farlo. Solo allora si potrà parlare di inadempimento. 

Un ritardo di pochi giorni, soprattutto se giustificato da una valida ragione, non può essere causa di risoluzione del contratto preliminare. Ciò vale a maggior ragione per il compratore se questi ha già versato una buona parte del prezzo.

Questo però non esclude che le parti possano prevedere diversamente, specificando nel preliminare che il termine indicato è “essenziale” e che anche un solo giorno di ritardo farà venir meno l’interesse al contratto, con conseguente diritto a chiederne la risoluzione. Un’eventualità di questo tipo però deve essere ben specificata per iscritto.

Come funziona il termine nel compromesso?

Il più delle volte, il compromesso si limita a indicare la data ultima per la firma del contratto definitivo senza stabilire a chi spetti poi individuarla concretamente o il notaio presso cui l’atto andrà sottoscritto. Tale data viene concordata dalle parti al momento stesso della redazione del compromesso ed è frutto di una trattativa privata. Non ci sono vincoli, termini minimi o massimi, previsti dalla legge; allo stesso modo, il compromesso non ha una “data di scadenza” oltre la quale il vincolo viene meno.

La data indicata nel compromesso per l’appuntamento davanti al notaio è solo una “data ultima”: il compratore, pertanto, potrebbe chiedere anche un’anticipazione. Ad esempio, se il compromesso stabilisce che il rogito debba avvenire entro e non oltre il 1° febbraio, la parte acquirente potrebbe fissare come data per l’atto il 15 gennaio senza che il venditore possa opporsi. Difatti, il termine inserito nel contratto preliminare è “a favore del debitore” ossia di chi paga. Anche in questo caso, però, le parti possono accordarsi diversamente stabilendo il divieto di anticipazioni (magari per dare il tempo all’ex proprietario di trovare una diversa sistemazione per sé e per la propria famiglia).

Quanto alla figura del notaio, questa andrà individuata dal compratore. È, infatti, questi che deve pagare l’onorario del professionista, così come anche le tasse per il trasferimento della proprietà; spetta quindi a lui selezionare lo studio di propria fiducia.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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