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Fondi immobiliari: investimento sicuro?

4 Agosto 2014
Fondi immobiliari: investimento sicuro?

Real estate: il mattone di carta, la scelta a lungo termine dei maratoneti di Borsa.

Li chiamano mattoni di carta, stereotipo per la verità un po’ logoro, usato per indicare i fondi immobiliari, strumenti partecipativi di investimenti per almeno due terzi concentrati nel settore dell’edilizia residenziale e commerciale, in partecipazioni in società immobiliari o in diritti reali di tipo immobiliare. Si tratta di strumenti che hanno la finalità di rendere più dinamico e accessibile un comparto per sua natura statico e soggetto a ciclicità diverse rispetto al mercato mobiliare tradizionale.

Secondo alcuni osservatori non si tratta di strumenti adatti a tutti i profili di investitori ed è per questa ragione che non tutte le branch di private banking o reti di collocamento annoverano questi strumenti tra i prodotti in catalogo. La ragione è nell’intrinseca natura di queste tipologie di strumenti finanziari: il loro essere “chiusi”. Cioè di essere dei prodotti di lunga o lunghissima durata da cui, a differenza degli altri organismi di investimento in valori mobiliari (azioni, obbligazioni o altro) non è possibile entrare e uscire a piacimento, se non sfruttando le «finestre» che le varie società di gestione aprono periodicamente per consentire un certo ricambio tra i quotisti.

Esiste, certo, la possibilità di cedere le quote per trattativa privata, al cosiddetto terzo mercato. Ma la possibilità di accedere o recedere dall’investimento in tempi rapidi, in realtà collide con l’impronta genetica di questi prodotti che sono adatti per investimenti molto lunghi (almeno dieci anni), utili per chi voglia puntare su un settore che, normalmente, offre i suoi risultati migliori sul lungo periodo. In altre parole, il fondo immobiliare è un investimento più adatto al popolo dei cassettisti o, trattandosi di immobili, a quello dei “casettisti”.

Un’altra caratteristica che differenzia notevolmente questi strumenti dagli altri tipi di fondi è quella di consentire ai quotisti, cioè a coloro che hanno in portafoglio quote di questi fondi, di avere voce in capitolo nella loro gestione. Come? Con una modalità analoga a quella prevista per le società di capitali: i quotisti hanno la facoltà di riunirsi in assemblea e manifestare in modo aperto la loro approvazione o, al contrario, la loro disapprovazione nei confronti delle società di gestione che hanno il compito di fare fruttare al meglio il patrimonio immobiliare loro affidato. Anche se, dall’istituzione dei fondi immobiliari (datata 1999) ancora non si è verificata un’ipotesi del genere.

CHI LI GESTISCE

I fondi chiusi immobiliari, partiti nel lontano 1999, sino a oggi non hanno in genere fornito grandi soddisfazioni ai risparmiatori. Tra i prodotti portati a scadenza, solo Piramide globale, liquidato nel maggio 2012, ha registrato una performance annua complessiva vicino al 6%, mentre gli altri fondi non hanno avuto la stessa fortuna. Caravaggio, gestito da Sorgente Sgr, invece, è stato oggetto di un’Opa lanciata su valori inferiori al suo patrimonio netto. Tra i fondi tuttora in attività, i risultati sono talvolta desolanti anche se non mancano casi in cui hanno remunerato a sufficienza gli investitori. È necessario specificare che, per effettuare le considerazioni seguenti, è stato necessario ipotizzare la dismissione degli investimenti all’ultimo prezzo di mercato.

Dalla fine del 2004, il fondo Tecla ha ottenuto un rendimento annuo superiore al 9% ma negli ultimi anni le performance si sono appannate e nel primo semestre di quest’anno vi è stato un crollo del patrimonio netto del 9,8%, come conseguenza delle difficoltà che sta incontrando nel processo di vendita dei cespiti. Una situazione che ha spinto il Senato a votare, all’interno del cosiddetto decreto sulla competitività, una misura che consenta la chiusura differita delle scadenze dei fondi quotati e che ora attende il voto della Camera.

La società che controlla la Sgr è, di fatto, titolare anche di buona parte delle quote di Tecla e ha quindi subito una riduzione del valore investito. Poca cosa, tuttavia, rispetto alla falcidia subita da Olinda, gestito sempre da Prelios, che ha svalutato del 65% il valore del Nav, come conseguenza della svendita del portafoglio ad Axa e Apollo Management. Un altro aspetto da considerare è l’alta onerosità degli stessi. Solo la provvigione di gestione è mediamente pari all’1,6% del Nav, a cui vanno aggiunte eventuali commissioni variabili, senza poi considerare che adducendo i vari oneri connessi alla gestione immobiliare (agency, property, facililty, consulenze) si raggiunge quota 3,86% in media. A livello pratico, le commissioni sono in grado di dimezzare i flussi derivanti dai canoni di un patrimonio totalmente locato e quindi le speranze dei risparmiatori di ottenere un rendimento accettabile risiedono nella dinamica dei prezzi di mercato degli immobili, che negli ultimi anni hanno decisamente puntato al ribasso. Nel complesso le Sgr hanno incamerato, fino al 31/12/2013, circa 1,2 miliardi di commissioni di gestione su un importo iniziale conferito dai sottoscrittori di circa 6,2 miliardi. I prezzi di mercato e la loro lontananza dai valori patrimoniali possono ingolosire certi investitori, ma come si vede le variabili da tenere in considerazione non sono poche.

CHI LI SORVEGLIA

I fondi chiusi immobiliari investono per almeno due terzi il loro patrimonio in asset tipici del comparto. Vale a dire immobili residenziali o commerciali già realizzati o di prossima realizzazione, in partecipazioni in società immobiliari o in diritti reali immobiliari.

Gli immobili vengono conferiti all’interno del patrimonio del fondo a un determinato valore, il cosiddetto valore di perizia o di stima. E qui abbiamo la prima incognita di qualche peso. Qual è la figura che attribuisce all’immobile che verrà conferito nel fondo il valore iniziale? Si tratta dell’esperto indipendente. “La figura dell’esperto indipendente – spiega Sonia Maffei, direttore settore immobiliare e previdenza di Assogestioni – è centrale per tutta la vita del fondo e, in particolare, al momento della sua istituzione. Per esercitare la sua attività deve avere determinate caratteristiche e requisiti di professionalità definiti dal regolamento del Ministero dell’Economia. Gli esperti indipendenti – spiega il regolamento all’articolo 17, debbono essere iscritti da “almeno cinque anni in un albo professionale la cui appartenenza comporta l’idoneità a effettuare valutazioni tecniche o economiche dei beni in cui è investito il fondo”. Particolare attenzione viene posta da Banca d’Italia a ogni tipo di sfaccettatura che possa condurre anche solo al sospetto di un potenziale conflitto d’interessi. Si giunge a definire il grado di parentela tra gli amministratori della Sgr (la società di gestione del risparmio che conferisce all’esperto l’incarico di perizia) e l’esperto. Chi stima il bene non può essere parente o affine entro “il quarto grado dei soci degli amministratori dei sindaci o dei direttori generali della Sgr che conferisce l’incarico”. Dunque l’iter valutativo di coloro che presiedono alla prima fase della costruzione del fondo è assai bene controllato. “Non bisogna dimenticare – aggiunge Maffei – che la responsabilità in ultima istanza sulla valutazione dei beni è della società di gestione del risparmio, che istituisce e gestisce il fondo e che può anche discostarsi dalle stime degli esperti”.

Del resto anche la Sgr, come i periti, può essere disconosciuta: e precisamente con l’intervento dell’assemblea dei quotisti che è prevista e disciplinata dall’articolo 18 bis del regolamento Mef e può spingersi a chiedere la sostituzione della stessa società di gestione del risparmio, e può esprimersi sulla modifica delle politiche di gestione. Quanto alla Consob, il suo ruolo di watch dog, di cane da guardia è più connesso al secondo momento della vita del fondo: quello in cui quest’ultimo viene a diretto contatto con il pubblico risparmio. Si tratta della fase dell suo collocamento, delle sue negoziazioni e della sua offerta al pubblico.

CHI LI VENDE

I fondi immobiliari, come altri strumenti finanziari, sono oggetto di un tavolo di consultazione che vede la compartecipazione di Banca d’Italia, Consob e dei principali attori del mercato, tra cui Assogestioni, l’associazione che raccoglie le principali società di gestione del risparmio italiane e internazionali, per il recepimento e la traduzione in regolamento della direttiva europea sul risparmio gestito. Le consultazioni si concluderanno il 25 agosto prossimo. Una delle novità sarà quella che prevede l’ingresso dei fondi immobiliari nel più vasto alveo dei fondi di investimento alternativi. I fondi di questo particolare comparto si dividono in due categorie principali: quelli cosiddetti retail, accessibili a tutti i risparmiatori, e quelli riservati che invece sono destinati esclusivamente a investitori istituzionali. Le quote dei fondi retail possono essere collocate, esattamente come avviene per altri tipi di strumenti finanziari, dagli sportelli delle banche, dai promotori finanziari facenti parte di reti di collocamento di strumenti finanziari, di private banker e persino dalla rete di sportelli di Banco Posta. Per le loro specifiche caratteristiche però non sembra che i fondi immobiliari abbiano un peso strategicamente rilevante nelle scelte commerciali dei grandi network distributivi che preferiscono offrire ai loro clienti strumenti più liquidabili e meno rigidi e vincolanti. In parte forse anche per ragioni di opportunità reddituale: fare switch con questi strumenti è pressoché impossibile.

CHI CI CREDE

A conti fatti, l’investimento nei fondi immobiliari può essere considerata una diversificazione adatta a quel pubblico da sempre innamorato del mattone e persuaso della sua capacità di offrire ritorni soddisfacenti sul lungo periodo. In altri termini coloro per i quali il vecchio adagio “il mattone paga sempre” possono considerare l’opzione fondo come una alternativa valida rispetto a quella assai più costosa di investire direttamente nel mattone e più in particolare nella casa? “In realtà non è proprio così – spiega Mario Breglia, fondatore e presidente di Scenari Immobiliari, osservatorio indipendente che da anni monitora il settore – se è corretto affermare che il profilo psicologico di chi investe nella casa è per molti versi simile a quello descritto, quello che va considerato è che l’investimento in fondi immobiliari deve essere visto come una diversificazione di un portafoglio più vasto. Un investimento a basso rischio che di fatto rappresenta una valida alternativa a un fondo obbligazionario di durata decennale”.

Oltre a questo la mancanza di soglie d’ingresso analoghe a quelle di altri strumenti alternativi d’investimento e la relativa semplicità di accesso all’acquisto consentono di allocare anche piccole parti del patrimonio in strumenti i cui valori e le cui quote sono visibili e facilmente rintracciabili sugli organi di stampa. L’avvertenza per chi si accosti a questi strumenti è semmai quella di seguire i loro andamenti e i valori di scambio senza l’assillo di un monitoraggio quotidiano. Gli andamenti dei prezzi dei titoli quotati sui mercati azionari e obbligazionari e su quelli degli strumenti che vi investono possono variare notevolmente ogni giorno. Non così quello dei fondi immobiliari che sono esposte a diverse variabili che agiscono in modo meno diretto e immediato sulla loro quotazione.

Un intermediario che riceve un’ordine di vendita di una quota di un fondo immobiliare lo effettua al valore della rendicontazione semestrale oppure a quello di mercato?

La quotazione di molti fondi immobiliari è rilevabile presso Borsa Italiana. Ciascun valore unitario espresso per ciascun tipo di fondo rappresenta il Nav, il valore netto dei suoi asset ad una data specificata. In pratica il Nav è il valore attribuito all’intero investimento suddiviso e ripartito per il numero delle quote. I l mercato però, chiaramente, può esprimere valutazioni diverse a seconda delle leggi della domanda e dell’offerta e tali valutazioni posso essere particolarmente penalizzanti, per alcuni tipi di fondi che quotano cioè che fanno prezzo a forte sconto rispetto al Nav. È un problema comune a molti fondi chiusi immobiliari quotati. Vendere le quote al Nav non è quasi mai possibile, bisogna passare per la Borsa e accettare il prezzo in vigore in quel momento, l’alternativa è aspettare la scadenza dell’iniziativa cioè lasciare che l’investimento compia il ciclo vitale previsto al momento del suo lancio sul mercato.

 

Il rendimento obiettivo deve essere segnalato per ogni comparto dei fondi immobiliari?

Sì. I gestori dei fondi immobiliari devono evidenziare il rendimento obiettivo (indicativo) del fondo chiuso immobiliare come indicato nel regolamento di gestione del fondo.

Qualora lo stesso sia il medesimo per ogni classe di quota, o comparto, esso va ripetuto nelle segnalazioni relative alle classi e ai comparti. È possibile, invece, che il rendimento obiettivo di alcuni comparti, sia diverso dal rendimento del fondo principale. Il rendimento obiettivo, sia esso annuale ovvero a scadenza, deve essere espresso in percentuale.


note

Autore immagine: 123rf com


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