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Cosa chiedere quando si vende una casa

21 Agosto 2020 | Autore:
Cosa chiedere quando si vende una casa

Tutte le informazioni da prendere ed i documenti che bisogna procurarsi per vendere un immobile, allo scopo di velocizzare le operazioni ed evitare inconvenienti.

Se hai deciso di vendere un immobile di tua proprietà questa ti sembrerà un’operazione piuttosto semplice: probabilmente pensi che il problema sia solo quello di trovare un buon acquirente, per poi recarsi da un notaio per stipulare l’atto di compravendita. Le cose non stanno esattamente così. Infatti è bene che il venditore, prima ancora di impegnarsi con un possibile compratore, acquisisca alcune informazioni e documenti che possono rivelarsi molto utili per prevenire problemi futuri. Ecco dunque cosa chiedere quando si vende una casa.

Quando si vende un immobile il notaio effettua una serie di ricerche e richiede alcuni documenti presso vari uffici, per essere certo che tutto sia in ordine e l’atto di compravendita possa essere stipulato senza commettere irregolarità (che in alcuni casi possono anche comportare la nullità dell’atto).

Tuttavia, è bene che il venditore faccia queste ricerche con molto anticipo, prima ancora di impegnarsi con l’acquirente, a voce o per iscritto. Infatti, scoprire che la casa non la “le carte in regola” per essere venduta potrebbe comportare, nella migliore delle ipotesi, una perdita di tempo; nella peggiore, la rinuncia da parte dell’acquirente o addirittura la richiesta di un risarcimento. Vediamo, quindi, punto per punto di quali informazioni e documenti il venditore deve fornirsi per dormire sonni tranquilli.

Procurati una planimetria della casa

Per continuare la nostra rassegna su cosa chiedere quando si vende una casa, devi chiedere al catasto una planimetria dell’immobile: si tratta di una sua pianta in scala, così come risulta in catasto. Si tratta di un documento importante perchè ti permette di verificare se nel tempo sono state effettuate modifiche.

Se la casa che vuoi vendere corrisponde alla planimetria non ci sono problemi. Se invece vi sono delle differenze, occorre capire se si tratta di modifiche per le quali non era necessaria nessuna autorizzazione oppure, al contrario, se esse richiedessero una licenza o, quanto meno, una comunicazione al Comune.

Se non sei stato tu ad effettuare le modifiche, puoi avere chiarimenti in merito a queste ultime rivolgendoti a un tecnico (ingegnere, architetto o geometra), che certamente saprà spiegarti se le opere in questione necessitassero o meno di licenze o autorizzazioni.

La planimetrica catastale è un documento molto importante, perchè va allegata all’atto di compravendita che si stipula davanti al notaio. In tale occasione il venditore deve inoltre dichiarare che l’immobile è conforme alle risultanze del catasto e che rispetto alla planimetria non ha subito variazioni. In mancanza della dichiarazione e della planimetria l’atto è nullo [1].

Informati sulla conformità urbanistica

Cosa fare se la casa è difforme dalla planimetria? Se le difformità sono state realizzate da te, saprai esattamente se esse sono o meno abusive e, qualora siano state autorizzate, sarai in possesso di tutta la relativa documentazione. Se, invece, le opere sono state effettuate prima che tu diventassi proprietario della casa, occorrerà fare delle indagini.

Qui, entra in gioco un tecnico di tua fiducia, che dovrà verificare se le opere difformi richiedevano concessione o autorizzazione, e se queste sono state regolarmente rilasciate. A tale scopo, egli dovrà fare delle ricerche presso il Comune.

Diverse sono le situazioni che si possono presentare:

  • può essere che le opere difformi siano state realizzare con le necessarie concessioni o autorizzazioni, ma che nessuno si sia curato di aggiornare la planimetria catastale. In questo caso potrà provvedervi il tuo tecnico; se, nel frattempo, si dovesse stipulare il rogito notarile, la legge consente di allegare a quest’ultimo, al posto della planimetria, una “dichiarazione di conformità” firmata dal tecnico stesso;
  • può anche essere che le opere siano state realizzate abusivamente e siano state successivamente sanate. In tal caso il tuo tecnico rintraccerà la relativa pratica presso il Comune e potrà procedere all’aggiornamento della planimetria come ti ho detto sopra;
  • può essersi invece verificato che le opere in questione siano state realizzate abusivamente e non siano state sanate. In questo caso, se esse sono sanabili, occorrerà procedere alla sanatoria, sempre con l’ausilio di un tecnico. Tieni, però, presente che ci sono opere insanabili (come ad esempio quelle effettuate in zona  ad inedificabilità assoluta, oppure su immobili di interesse storico ed artistico).

Tutti questi accertamenti sono molto importanti. Infatti, quando viene stipulato il rogito il venditore garantisce all’acquirente la conformità urbanistico edilizia [2]; da ciò deriva la sua responsabilità se quanto dichiarato non dovesse corrispondere al vero. Pensa al caso che il compratore scopra, dopo l’acquisto, che nella casa è presente un abuso edilizio del quale, un bel giorno, il Comune gli ordina la demolizione. Ovviamente, egli si rivolgerebbe al venditore per essere risarcito.

Verifica il titolo di provenienza della casa

Come hai acquistato la proprietà della casa? L’hai comprata, oppure ti è stata donata? O ancora: l’hai forse ricevuta per successione ereditaria o testamento?

Come prima cosa è necessario che tu abbia l’atto con il quale sei diventato proprietario: dovrai infatti farlo avere al notaio che stipulerà la compravendita.

Se non riesci a trovarlo puoi procurartene una copia in questo modo:

  • se si tratta di una compravendita o di una donazione dovrai rivolgerti al notaio che ha rogato l’atto, che te ne rilascerà una copia. Se il notaio non esercita più puoi richiederla all’Archivio notarile nel cui distretto egli svolgeva la sua attività;
  • se la casa ti è pervenuta per testamento occorre una copia di quest’ultimo insieme all’atto, detto pubblicazione, con il quale il notaio rende noti agli eredi l’esistenza e il contenuto del documento. Anche in questo caso, potrai rivolgerti al notaio come spiegato al punto precedente;
  • se sei diventato proprietario per successione legittima (cioè senza testamento), dovrai chiedere una copia della dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate.

Accertati di potere disporre della casa

Se sei diventato proprietario della casa per donazione o per testamento devi prestare attenzione. Infatti, alla morte del donante o del testatore può succedere che alcuni stretti congiunti, detti eredi legittimari (coniuge, figli, genitori), si rivolgano al giudice per rendere inefficace la donazione o la disposizione del testamento. Infatti, i legittimari hanno diritto, per legge, a una certa quota del patrimonio del defunto.

Se detta quota è stata pregiudicata da una donazione o un testamento da parte di quest’ultimo, i legittimari possono rivolgersi al giudice chiedendo che dichiari l’inefficacia della disposizione. Questa azione viene detta di riduzione [3]. Una volta ottenuta la dichiarazione di inefficacia i legittimari possono chiedere al nuovo proprietario dell’immobile la restituzione dello stesso.

Comprendi, quindi, che vendere una casa che hai ricevuto per donazione o testamento è piuttosto rischioso, perchè se l’acquirente dovesse subire una richiesta di restituzione dell’immobile poi agirebbe nei tuoi confronti per ottenere il rimborso del prezzo e i danni.

Questo rischio si può evitare in tre casi:

  • se il donante o autore del testamento non aveva eredi legittimari. Ad esempio, aveva solo fratelli, che non sono considerati tali dalla legge;
  • se i legittimari rinunciano espressamente alle azioni di riduzione e di restituzione; questo avviene quando essi siano pienamente soddisfatti dell’eredità loro pervenuta e ritengono di non aver subito alcun danno dalla donazione o dal testamento. In questo caso, devi procurarti una copia della loro rinuncia;
  • se le azioni di riduzione e di restituzione sono ormai prescritte, cioè non possono più essere esercitate per effetto del decorso del tempo. L’azione di riduzione si prescrive in dieci anni. Questo termine decorre, in caso di testamento, dal momento dell’accettazione dell’eredità da parte dei legittimari; in caso di donazione, dalla morte del testatore. Quanto all’azione di restituzione, l’azione si prescrive, in caso di donazione, in venti anni decorrenti dalla trascrizione di quest’ultima; in caso di testamento in dieci anni a decorrere dalla morte del testatore.

A questo riguardo, è importante anche informarti con il probabile acquirente se intende chiedere un mutuo per l’acquisto della casa; infatti, le banche sono molto restie a concedere finanziamenti se l’immobile da acquistare proviene da donazione o testamento, in considerazione dei rischi di cui ti ho appena parlato.

Altri documenti da richiedere

Per completare questa descrizione di cosa chiedere quando si vende una casa, ti segnalo altri documenti che devi necessariamente avere prima della vendita. Ecco quali sono:

  • una visura catastale. Ti serve per avere certezza che la casa sia completamente libera da ipoteche o pignoramenti. Questo è importante se hai avuto problemi con una banca o comunque con dei creditori: accertati che non ci sia nulla in sospeso. Dalla visura puoi anche verificare se sulla casa grava una servitù (ad esempio, il diritto di passaggio di un vicino sul terreno circostante): è importante saperlo perchè devi informare di ciò l’acquirente;
  • l’attestato di prestazione energetica (Ape), che dovrà essere allegato all’atto di vendita. E’ un documento, firmato da un tecnico abilitato, dal quale risulta il livello di efficienza energetica dell’immobile; più questo è elevato, più il riscaldamento o il raffreddamento sono efficienti e poco dispendiosi;
  • il certificato di agibilità. Si tratta di un documento, che viene rilasciato dal Comune, attestante la presenza nell’immobile di tutti i requisiti di sicurezza e igiene. Esso deve essere consegnato all’acquirente;
  • il regolamento di condominio, da consegnare al compratore;
  • una dichiarazione dell’amministratore di condominio, attestante l’avvenuto pagamento delle spese a tuo carico fino alla data in cui sipulerai l’atto di compravendita, oppure con l’indicazione di quanto resta da pagare. Questo documento dovrà essere consegnato all’acquirente, che così non potrà affermare, in futuro, di non essere stato informato di eventuali somme che gli verranno richieste.

note

[1] D. L. n. 78/2010.

[2] Cass. sent. n. 11628/2012.

[3] Art. 553 e ss. cod. civ.


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