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Come risparmiare acquisto casa

18 Agosto 2020 | Autore:
Come risparmiare acquisto casa

Numerose sono le agevolazioni previste per l’acquisto di un’abitazione. Esistono, inoltre, strumenti che permettono l’accesso al credito anche a chi ha difficoltà perché sprovvisto dei requisiti necessari per ottenere un mutuo.

Ai giorni nostri comprare una casa è una decisione che va ben ponderata e valutata. Se da un lato la crisi economica, che affligge cronicamente la nostra società, scoraggia ad assumere quest’impegno, dall’altro il calo dei prezzi delle abitazioni e dei tassi di interesse sui mutui spingono a investire nel mattone.

Bisogna, però, considerare che oltre al pagamento del prezzo d’acquisto dell’abitazione ci sono da versare altre spese come ad esempio quelle accessorie legate al mutuo, alla fase istruttoria, all’atto notarile e all’imposta sostitutiva. Perciò, per i compratori diventa importante conoscere come risparmiare sull’acquisto della casa, evitando costi inutili e sfruttando il più possibile le agevolazioni fiscali previste dalla legge.

Quali imposte si devono pagare per l’acquisto di una casa

Secondo uno studio condotto negli scorsi anni quasi 8 famiglie italiane su 10 sono proprietarie della casa in cui vivono. La normativa fiscale vigente prevede, infatti, delle agevolazioni fiscali per l’acquisto di un’abitazione – ad iniziare dal bonus prima casa – che hanno favorito il raggiungimento di tale risultato.

Le imposte da pagare per l’acquisto di una casa variano in relazione al tipo di venditore, cioè se sia tratta di un’impresa, soggetta ad Iva o esente, oppure di un privato, e dalla possibilità di potere o meno usufruire dei benefici per la prima casa.

In generale, per l’acquisto di un’abitazione:

  • se il venditore è un privato o un’impresa che può vendere in esenzione Iva, il compratore paga l’imposta di registro al 9% del valore catastale dell’immobile oltre alle imposte ipotecarie e catastali calcolate nella misura fissa di 50 euro ciascuna (in totale 100 euro). In ogni caso l’importo minimo dell’imposta di registro è sempre di 1.000 euro;
  • se il venditore è un’impresa soggetta ad Iva, l’acquirente paga le imposte di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro ciascuna (in totale 600 euro) oltre all’Iva al 10% o al 22% per le abitazioni di lusso, cioè quelle che rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Usufruendo, invece, del bonus prima casa:

  • se il soggetto acquista da un privato o da un’impresa esente da Iva, paga l’imposta di registro al 2% del valore catastale dell’immobile e le imposte ipotecaria e catastale calcolate nella misura fissa di 50 euro ciascuna (in totale 100 euro). L’importo minimo dell’imposta di registro è comunque pari a 1.000 euro anche se la percentuale del 2% dovesse essere inferiore;
  • se il venditore è un’impresa soggetta ad Iva, l’acquirente paga detta imposta all’aliquota del 4% oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna (in totale 600 euro).

A quali abitazioni si applicano le agevolazioni per la prima casa

Tra gli immobili ammessi ai benefici per la prima casa rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile);
  • A/3 (abitazioni di tipo economico);
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare);
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare);
  • A/6 (abitazione di tipo rurale);
  • A/7 (abitazioni in villini);
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

Le agevolazioni, inoltre, si applicano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), purché le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale.

L’agevolazione non è ammessa, invece, per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

Quali le condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa

Per beneficiare delle agevolazioni per la prima casa devono ricorrere le seguenti condizioni:

  1. l’immobile deve trovarsi nel Comune ove l’acquirente è già residente o stabilisce la propria residenza entro 18 mesi dall’acquisto. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere dichiarata dall’acquirente nell’atto dell’acquisto, a pena di decadenza. Si ha ugualmente diritto alle agevolazioni quando l’immobile si trova nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività ovvero nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente si è dovuto trasferire all’estero per ragioni di lavoro, o nell’intero territorio nazionale, purché l’immobile sia acquisito come prima casa e l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. Per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile;
  2. al momento della stipula dell’atto notarile di compravendita l’acquirente non deve essere proprietario, neanche pro-quota, di altre abitazioni ubicate nello stesso Comune nel quale si trova quello oggetto dell’acquisto. Inoltre, non deve essere proprietario, neanche in parte, di altre abitazioni su tutto il territorio nazionale per le quali abbia già ottenuto in passato le agevolazioni per la prima casa. Tale ultimo requisito risulta soddisfatto anche se l’acquirente vende o dona la precedente casa o la quota posseduta di essa, entro 1 anno dal nuovo acquisto. L’impegno a vendere deve risultare dall’atto di acquisto;
  3. l’acquirente non può vendere l’immobile agevolato per almeno 5 anni, salvo il caso in cui ne acquisti un altro che risponda alle stesse condizioni già sopra elencate, entro 1 anno. Il compratore può comunque acquistare con le agevolazioni per la prima casa una seconda abitazione, senza vendere la vecchia, se quest’ultima ad esempio è diventata inagibile oppure deve essere ristrutturata perché danneggiata da un sisma.

Cosa ha previsto il Decreto liquidità per il bonus prima casa

A seguito dell’emergenza legata alla scoppio della pandemia da covid 19 il Governo ha previsto la sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, dei termini per effettuare gli adempimenti previsti per il mantenimento dei benefici per la prima casa [1].

Più precisamente, sono bloccati:

  • la scadenza dei 18 mesi entro cui effettuare il trasferimento della residenza;
  • il termine di 12 mesi entro cui il contribuente che ha ceduto l’immobile acquistato con i benefici per la prima casa prima dei 5 anni, deve procedere all’acquisto di altro immobile da destinare come nuova abitazione principale;
  • il termine di 1 anno entro il quale il contribuente che ha acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell’abitazione ancora in suo possesso;
  • la scadenza di 12 mesi entro cui riacquistare la prima casa per fruire del credito d’imposta.

Pertanto, se l’atto di vendita viene stipulato tra il 23 febbraio e il 31 dicembre 2020, il periodo annuale per il riacquisto decorrerà dal 1° gennaio 2021, così come se il nuovo acquisto è effettuato nel suddetto periodo di sospensione, per vendere ci sarà tempo fino al 31 dicembre 2021.

Quali le spese detraibili e le esenzioni per l’acquisto prima casa

Se la prima casa è stata acquistata con il mutuo e risulta come abitazione principale del contribuente, ossia quella nella quale questi risiede anagraficamente e dimora abitualmente insieme ai suoi familiari, è possibile beneficiare della detrazione dall’Irpef del 19% degli interessi passivi sul mutuo, su un importo massimo di 4.000 euro.

Se la casa è stata acquistata tramite l’intermediazione di un’agenzia immobiliare è prevista anche la detrazione dall’Irpef del 19% dei compensi corrisposti all’agenzia immobiliare, su un importo non superiore a 1.000 euro.

Quando l’acquisto è stato effettuato da più proprietari (ad esempio, i coniugi) la detrazione va ripartita tra gli stessi in ragione della percentuale di proprietà sempre nel limite di 1.000 euro.

Se la prima casa è l’abitazione principale del contribuente, lo stesso fruisce anche dell’esenzione dal pagamento dell’Imu (Imposta municipale unica) e della Tasi (Tassa sui servizi indivisibili).

Quando si perdono le agevolazioni per la prima casa

L’acquirente decade dai benefici fiscali previsti per la prima casa:

  • nell’ipotesi di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • se vende o dona l’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro 1 anno, non riacquista un altro immobile da adibire ad abitazione principale;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel Comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto;
  • se entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non vende quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni per la prima casa.

Se non sono ancora trascorsi i 18 mesi per il trasferimento della residenza e l’acquirente non riesce a rispettare l’impegno assunto nel rogito, può revocare la dichiarazione presentando un’istanza all’ufficio presso il quale l’atto è stato registrato, chiedendo il ricalcolo dell’imposta. In questo modo, eviterà di pagare la sanzione del 30% e pagherà solo gli interessi e la maggior imposta. Se l’acquirente non trasferisce la residenza nei 18 mesi né chiede la revoca all’Agenzia delle Entrate, può presentare un’istanza per il ravvedimento operoso. In questo caso, pagherà una sanzione in misura ridotta oltre agli interessi e alla maggior imposta dovuta.

In cosa consiste il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Chi vende la prima casa entro 1 anno e ne compra un’altra in presenza delle condizioni per usufruire dei benefici per la prima casa, ha diritto a un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’Iva pagata per il primo acquisto.

Il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato, a scelta del contribuente:

  1. per diminuire l’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto;
  2. per l’intero importo, per diminuire le imposte di registro, ipotecarie, catastali, quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
  3. per diminuire l’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto;
  4. oppure in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari.

Per usufruire del beneficio al momento del secondo acquisto, occorre indicare gli estremi dell’atto di acquisto della casa su cui si erano ottenute le agevolazioni e dell’atto di vendita, l’ammontare dell’imposta e, se si è versata l’Iva, occorre allegare le relative fatture.

Cos’è la detrazione per le ristrutturazioni edilizie

In caso di acquisto di un immobile ristrutturato è possibile usufruire di un’agevolazione che consiste nella detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2020 è possibile usufruire di una detrazione più elevata (50%) e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati.

Quali altre agevolazioni sono previste per l’acquisto di una casa

L’acquisto della casa può essere privilegiato anche da alcune condizioni di favore previste per i soggetti che hanno difficoltà di accesso al credito.

Uno degli strumenti che lo Stato mette a disposizione è il Fondo garanzia mutui prima casa, che permette di avere garanzie statali su un mutuo di massimo 250.000 euro per l’acquisto dell’abitazione principale.

Sono interessate a tale agevolazione le giovani coppie, le famiglie monogenitoriali con figli minori, gli assegnatari di case popolari, i giovani con contratti di lavoro atipici.

Gli immobili non devono rientrare nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, cioè non devono essere abitazioni di lusso, e i soggetti che hanno richiesto il mutuo non devono essere intestatari di altri immobili ad uso abitativo, salvo se pervenuti in successione o concessi a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Altra soluzione è rappresentata da un particolare tipo di mutuo messo a disposizione da Cassa Depositi e Prestiti, il così detto Plafond Casa, che si applica alle giovani coppie, alle famiglie con disabili e alle famiglie numerose.

I beneficiari devono rivolgersi ad una delle banche aderenti all’iniziativa per richiedere un mutuo agevolato, che può variare dai 250.000 euro ai 350.000 euro, a seconda che intendano acquistare un immobile da adibire ad abitazione principale oppure vogliano anche ristrutturarlo a seguito dell’acquisto, rendendolo efficiente dal punto di vista energetico.

Il rimborso del finanziamento può avere durata variabile tra i 20 ed i 30 anni, a seconda dell’uso finale delle stesse risorse finanziarie.


note

[1] D. L. n. 23/2020.


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