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Benefici prima casa, cosa accade se si cambia residenza?

27 Maggio 2020 | Autore:
Benefici prima casa, cosa accade se si cambia residenza?

Le condizioni per conservare le agevolazioni in caso di trasferimento in altro Comune dopo l’acquisto dell’immobile.

Hai acquistato un immobile con i benefici prima casa ed hai fruito delle agevolazioni d’imposta, ottenendo un consistente risparmio. Quando sei diventato proprietario hai dichiarato nell’atto notarile l’impegno a fissare entro i successivi 18 mesi la residenza nello stesso Comune dove è ubicato l’immobile e ti sei anche impegnato a non rivenderlo prima di cinque anni.

Ora, però, le tue esigenze di vita sono cambiate ed hai necessità di spostare la tua residenza altrove. Così ti chiedi cosa accade se si cambia residenza e soprattutto se il trasferimento che sei intenzionato a fare può farti perdere quei benefici prima casa di cui avevi goduto.

Forse sai che la perdita di uno dei requisiti comporta la decadenza dalle agevolazioni, con l’obbligo di versare tutte le imposte che avevi risparmiato; ma probabilmente non conosci i modi che la legge offre per rendere ammissibile il cambio di residenza conservando il bonus prima casa già fruito.

I benefici per l’acquisto della prima casa

Quando si compra la prima casa ci sono delle agevolazioni sulle imposte da pagare: se l’acquisto avviene da un privato, si paga l’imposta di registro sul valore catastale dell’immobile all’aliquota del 2% anziché del 9% e le imposte ipotecarie e catastali si versano in misura fissa di 50 euro ciascuna. Se il venditore è un’impresa, l’Iva scende al 4% rispetto all’ordinaria aliquota del 10% e le imposte di registro, ipotecarie e catastali ammontano a 200 euro ciascuna.

A chi spettano le agevolazioni

Per avere diritto ai benefici che abbiamo illustrato, bisogna non possedere un altro immobile già acquistato fruendo delle agevolazioni (a meno che non lo si rivenda entro un anno) e l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha già la propria residenza, oppure la trasferisce entro 18 mesi dall’acquisto.

Quindi, la legge subordina proprio al luogo di residenza nel Comune dove è ubicata la casa la possibilità di ottenere le agevolazioni per il suo acquisto. È una condizione precisa e irrinunciabile (salve le limitate eccezioni che ora esamineremo).

Il requisito della residenza

Per poter fruire dei benefici per la prima casa bisogna, quindi, fissare la propria residenza all’interno dello stesso Comune dove si trova l’immobile acquistato, entro il termine massimo di 18 mesi dalla data dell’acquisto agevolato, che coincide con quella dell’atto pubblico di trasferimento della proprietà immobiliare, cioè il rogito notarile.

Il cambio di residenza, ovviamente, non è obbligatorio se già risiedevi nel Comune dove acquisti la tua prima casa, ma non è necessario farlo neppure in altri casi: se l’abitazione si trova nel Comune dove eserciti la tua attività oppure se fai parte delle forze dell’ordine o delle forze armate.

Il cambio di residenza necessario per il bonus

Se non risiedi già nel Comune dove si trova la casa che stai comprando, nell’atto di acquisto dovrai rendere un’apposita dichiarazione di essere intenzionato a trasferire la tua residenza entro i successivi 18 mesi.

Questa dichiarazione è un requisito indispensabile per poter fruire delle agevolazioni, pagando le imposte ridotte. Ma poi alle intenzioni dovranno seguire i fatti: il cambio di residenza si considererà avvenuto nella data in cui presenterai all’ufficio anagrafe del Comune la dichiarazione di trasferimento (leggi questi articoli per sapere come si effettua il cambio di residenza e quali sono i tempi necessari per completare la pratica).

Tieni presente che per ottemperare l’obbligo basta la residenza nello stesso Comune, non occorre che sia situata proprio in quell’abitazione che hai destinato a prima casa: ad esempio, l’appartamento è ancora in ristrutturazione e tu continui a vivere nella casa limitrofa dei tuoi genitori, dove avevi sempre abitato, oppure continui a risiedere nella casa che avevi in affitto.

La decadenza dalle agevolazioni

Se non provvedi a spostare la tua residenza nel Comune ove è ubicata la prima casa comprata con i benefici entro il termine tassativo che abbiamo visto – 18 mesi dalla data dell’atto notarile di acquisto – decadrai dalle agevolazioni.

In questo caso, l’Agenzia delle Entrate recupererà a tuo carico la differenza tra l’imposta di registro, o l’Iva, che avevi pagato in misura ridotta rispetto alle aliquote ordinarie dovute ed applicherà una sanzione del 30% su questo importo risultante, più gli interessi di mora.

Come cambiare residenza dopo aver fruito del bonus

Una volta che hai stabilito la tua residenza entro i 18 mesi dall’acquisto, hai consolidato il diritto a mantenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa e hai rispettato l’impegno assunto con la dichiarazione rilasciata nell’atto notarile. Non incorrerai, pertanto, nella decadenza che abbiamo appena esaminato.

Ora, sotto il profilo della residenza non occorre altro e sei libero di trasferirla altrove. Quello che è indispensabile è mantenere la proprietà della casa che ha beneficiato delle agevolazioni per cinque anni dalla data di acquisto; non potrai rivenderla prima (salvo che non ne acquisti un’altra entro un anno: leggi dopo quanto si può vendere la prima casa), ma nel frattempo potrai spostare la residenza nel luogo che ritieni più opportuno in base alle tue esigenze.

Anche se avevi già la tua residenza originaria nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, è necessario conservarla invariata per i primi 18 mesi, ma non oltre. Scaduto questo periodo, potrai trasferirti fissando la tua residenza in un altro Comune senza perdere le agevolazioni.



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3 Commenti

  1. Gradirei verificare l’affermazione che:

    “Anche se avevi già la tua residenza originaria nel Comune di ubicazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni, è necessario conservarla invariata per i primi 18 mesi”.

    Da cosa si evince l’asserito vincolo di permanenza della residenza?

    1. La legge, in realtà, non stabilisce un termine massimo di permanenza della residenza nel Comune ove si trova l’immobile in questione. Tuttavia, si è ritenuto che si debba applicare il termine che la norma concede per il trasferimento della residenza dall’atto di acquisto (termine che, come detto, è di 18 mesi). Nell’assoluto silenzio normativo e giurisprudenziale si può ritenere che il mantenimento della residenza nel nuovo immobile non sia condizione necessaria per mantenere il bonus prima casa. Dunque, il contribuente, decorsi almeno i 18 mesi dal nuovo acquisto, potrebbe in un successivo momento spostare la propria residenza altrove.
      Per maggiori informazioni ti invitiamo a leggere i seguenti articoli:
      -https://www.laleggepertutti.it/275181_agevolazioni-prima-casa-la-residenza;
      -https://www.laleggepertutti.it/378772_obbligo-residenza-prima-casa

  2. Buonasera. In merito al discorso della residenza da mantenere nello stesso comune per 18 mesi e successivamente è possibile trasferirla senza perdere le agevolazioni prima casa, esiste una normativa da poter leggere e in caso suggerire al notaio? Perché al momento non tutti asseriscono che è possibile dopo un tot di tempo modificare la residenza. Grazie per la risposta.

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