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Amministratore in prorogatio: ha diritto al compenso?

30 Maggio 2020
Amministratore in prorogatio: ha diritto al compenso?

L’amministratore di condominio in prorogatio ha diritto al compenso? Chiedo cortesemente di voler rispondere con richiami alla giurisprudenza.

Secondo l’art. 1129, ottavo comma, del codice civile, «alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».

L’ipotesi contemplata dalla legge riguarda il caso in cui la prorogatio si estenda per il fisiologico periodo di tempo necessario al passaggio di consegne. In altre parole, l’amministratore in regime di prorogatio non ha diritto al compenso, ma solo al rimborso delle spese quando, al termine del mandato, sia stato già nominato un nuovo amministratore e si sia dunque in attesa che questi assuma effettivamente l’incarico.

Dunque, la prorogatio è gratuita se l’assemblea ha già designato un successore; in caso contrario, cioè nel caso di vera e propria vacanza del ruolo, la prorogatio dell’amministratore sarà onerosa, nel senso che verrà prorogato anche il suo diritto al compenso.

È ciò che succede, ad esempio, quando si giunge alla scadenza annuale del mandato ma l’assemblea non delibera nulla a riguardo del rinnovo e dell’affidamento dell’incarico a nuovo amministratore (fermo restando che, come ricorda il decimo comma dell’art. 1129 cod. civ., l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata), oppure quando l’assemblea procede alla revoca senza designare il nuovo incaricato.

Tanto è confermato anche dalla giurisprudenza di merito (Trib. Brescia, 15 aprile 2016), secondo cui, in tema di durata dell’incarico dell’amministratore, l’art. 1129, decimo comma, c.c. va interpretato nel senso che dopo il primo incarico annuale segua ex lege (in assenza di revoca o dimissioni) un solo rinnovo tacito di un anno con pienezza di poteri e, per il periodo successivo, la limitazione dei poteri dell’amministratore (cessato ma in regime di prorogatio imperii) al compimento delle sole attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi alle cose comuni.

La prorogatio onerosa può essere scongiurata quando l’assemblea si esprima nel senso di sostituire immediatamente un amministratore con un altro, indicando quindi il nominativo del nuovo rappresentante del condominio e il termine entro cui dovrà avvenire il passaggio di consegne.

Tanto ha stabilito anche la Corte di Cassazione (Corte di Cassazione, ordinanza n. 12120, pubblicata in data 17 Maggio 2018), secondo cui «la perpetuatio di poteri in capo all’amministratore uscente, dopo la cessazione della carica per scadenza del termine di cui all’art. 1129 c.c. o per dimissioni, fondandosi su una presunzione di conformità di una siffatta perpetuatio all’interesse ed alla volontà dei condomini, non trova applicazione quando risulti, viceversa, (come nel caso in esame) una volontà di questi ultimi, espressa con delibera dell’assemblea condominiale, contraria alla conservazione dei poteri di gestione da parte dell’amministratore cessato dall’incarico».

Dunque, il regime di prorogatio si presume fino a prova contraria, o meglio fino a manifestazione contraria dell’assemblea. Una tale volontà contraria, secondo la Suprema Corte, deve emergere dal verbale assembleare, laddove ad esempio viene deliberata la nomina di un nuovo amministratore (magari all’unanimità), delibera che può comunque autorizzare l’amministratore uscente a prelevare, dal conto corrente condominiale, la somma a saldo delle proprie competenze.

Che poi lo stesso, sia tenuto a compiere tutte quelle attività necessarie fino al passaggio di consegne è nell’ordine delle cose, in considerazione del fatto che appare normale che l’amministratore uscente predisponga tutto il necessario per favorire il subingresso del nuovo amministratore.

Dal succitato art. 1129 cod. civ. si evince come, contrariamente a quanto accadeva precedentemente alla riforma del 2012, non può più ritenersi che l’amministratore cessato dalla carica possa continuare, in prorogatio, nella gestione ordinaria dell’immobile, dovendo limitare la propria attività a quella strettamente necessaria ad evitare pregiudizi allo stesso e, conseguentemente, a porre in essere solo quelle attività indispensabili e urgenti atte a salvaguardare i beni comuni e il diritto alla salute di condòmini e terzi.

In altre termini, i compiti dell’amministratore cessato dalla carica e, pertanto, in regime di prorogatio, debbono ora limitarsi a quelli che appaiono indifferibili, e tanto allo scopo di evitare il possibile, anche se non certo, nocumento.

Il principio espresso dell’ordinanza della Corte di Cassazione sopra richiamata può essere così sintetizzato: nel caso di nomina di nuovo amministratore, l’amministratore uscente non ha diritto al compenso per l’opera prestata allo stabile nell’attesa della formalizzazione del passaggio di consegne; la perpetuatio (onerosa) dei poteri in capo all’amministratore uscente dopo la cessazione dalla carica non trova applicazione quando risulti una chiara volontà dei condomini, espressa (anche) con delibera assembleare, contraria alla conservazione di poteri stessi.

La necessità della presenza di un amministratore nei condomini ove è obbligatorio impone il regime della prorogatio imperii per cui, pur decaduto e non riconfermato con le dovute maggioranze, l’amministratore rimane in carica fino a che non sia sostituito. Il rapporto, pertanto, ancorché scaduto, a fine gestione non si interrompe, ma rimane in uno stato provvisorio: la precarietà della situazione sta nel fatto che ogni condomino è autorizzato a rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per la nomina di un nuovo amministratore; in questo caso il regime di prorogatio viene a terminare a seguito di accettazione dell’incarico, da parte del nuovo rappresentante nominato dall’Autorità Giudiziaria.

Dunque, l’obbligo giuridico dell’amministratore di condominio, nei condomini con un determinato numero di partecipanti (almeno nove) postula che, in mancanza di nomina o in presenza di conferma avvenuta con maggioranza insufficiente, l’amministratore rimanga in carica in regime di proroga. Tale situazione si protrae fino ad una nuova nomina che può avvenire, sia ad opera dell’assemblea, sia ad opera del tribunale su ricorso anche di un solo condomino o anche su ricorso dello stesso amministratore.

Peraltro, il regime della prorogatio si applica anche in caso di annullamento o revoca dell’assemblea di nomina dell’amministratore (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405).

La giurisprudenza è orientata nel senso che il regime della prorogatio trovi la sua ragione sia nella presunzione di conformità della volontà dell’assemblea (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2007, n. 1405; Cass. civ., sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531) sia nell’interesse del condominio alla continuità dell’amministrazione (Cass. civ., sez. II, 30 ottobre 2012, n. 18660).

Tirando le fila di quanto detto sinora, possiamo così sintetizzare il quadro inerente alla proroga dei poteri dell’amministratore il cui mandato sia scaduto o revocato, oppure che si sia dimesso:

  • la prorogatio è gratuita (salvo il rimborso delle spese), e quindi nessun compenso spetta all’amministratore uscente, quando si è in attesa dell’imminente subentro del nuovo amministratore nominato. In altre parole, la prorogatio è gratuita nel periodo che va dalla data della nomina del nuovo amministratore alla data del passaggio di consegne (quindi, se la nomina del nuovo amministratore è contestuale alla revoca del vecchio);
  • la prorogatio è onerosa, invece, quando il condominio si trovi privo di un nuovo amministratore. Dunque, se al termine dell’incarico (per revoca, scadenza, ecc.) non avviene una nuova nomina e non è più possibile il rinnovo annuale tacito, l’amministratore continuerà ad amministrare e a percepire un compenso, a meno che l’assemblea non manifesti espressamente l’intenzione di rinunciare al regime di prorogatio ed indichi all’amministratore la persona che lo sostituirà a cui consegnare tutta la documentazione in suo possesso.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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