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Immissioni rumori condominio: doveri amministratore

6 Giugno 2020
Immissioni rumori condominio: doveri amministratore

Amministro da poco tempo un condominio. Al piano terra, il proprietario del bar ha appeso alle pareti esterno condominiali (su pubblica via) due casse musicali che amplificano programmi musicali. Al piano primo, c’è uno studio dove svolgono attività di massaggio e yoga. Naturalmente il proprietario del piano primo si lamenta per il rumore molesto e i due condomini hanno, in passato, già litigato.

Devo e/o posso intervenire come Amministratore? Oppure è un problema di ordine pubblico? Il Condominio non ha un regolamento: posso proporre la redazione di un Regolamento condominiale che gestisca anche questi aspetti (anche se a posteriori)?

In linea di massima, l’amministratore non è tenuto a intervenire tra le liti che possono sorgere tra singoli condòmini, a meno che non vi sia una violazione delle norme regolamentari o di quelle che riguardano le aree comuni.

Nel caso esposto, dunque, il condomino che lamenta le immissioni rumorose intollerabili potrà adire il tribunale ai sensi dell’art. 844 del codice civile, chiedendo al giudice non solo il risarcimento dei danni ma anche la cessazione della condotta molesta.

Nel caso in cui le immissioni rumorose arrechino disturbo a più persone, allora sarà possibile perfino sporgere denuncia ai sensi dell’art. 659 del codice penale, che prevede il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.

Nemmeno si può sostenere che l’amministratore di condominio sia responsabile in qualche modo dei rumori, attesa l’assenza di un regolamento e, soprattutto, che le immissioni provengono dall’attività di uno dei condòmini.

A grandi linee, i casi in cui un amministratore può essere convenuto in giudizio sono i seguenti:

  • rumori provocati da un impianto condominiale: a sua volta, i rumori possono recare disturbo a qualcuno dei condomini stessi oppure a terzi soggetti;
  • rumori provocati all’interno di aree comuni del condominio (in tal caso, più probabilmente, la legittimazione passiva dell’amministratore concorrerebbe con la legittimazione passiva dei singoli condomini esercenti le attività disturbanti);
  • disturbi provocati da un uso di bene condominiale: si pensi all’ascensore non ben manotenuto per colpa dell’amministratore negligente.

In tutti questi casi la legittimazione passiva dell’amministratore trova regolamentazione nel secondo comma dell’art. 1131 c.c. che stabilisce che esso può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

Dunque, la responsabilità dell’amministratore si estende alle parti comuni dell’edificio e alle negligenze ai suoi doveri derivanti dalla legge (esempio: obbligo di rendiconto) oppure dal regolamento. Non sarebbe legittimato passivo l’amministratore, invece, ove si trattasse di dispute tra singoli o tra proprietà private, come ad esempio quella inerente al rumore proveniente solo da fondo di proprietà esclusiva del condomino.

L’assemblea può senz’altro approvare un regolamento, ma con le maggioranze indicate dalla legge. Ai sensi dell’art. 1138 del codice civile, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.

Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Le stesse maggioranze sono richieste per la modifica del regolamento o di una sua parte.

Una volta approvato il regolamento obbliga tutti i condomini al suo rispetto e sarà valido pure nei confronti di un futuro, nuovo condomino (non partecipante all’assemblea).

Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni particolari di legge. Ad esempio, la norma regolamentare che disciplini l’uso turnario dello spazio adibito a parcheggio non potrà escludere nessuno da quest’uso, ne delimitare ed assegnare i singoli posti in uso esclusivo; allo stesso modo il regolamento non potrà limitare l’uso delle parti di proprietà esclusiva, ad esempio vietando una specifica destinazione. Ciò perché il regolamento ha natura assembleare e non contrattuale: il regolamento contrattuale è quello stabilito inizialmente tra tutte le parti all’unanimità; in genere, si tratta di quello stabilito originariamente dall’unico proprietario dell’edificio che poi ha ceduto le singole unità abitative a terze persone, formando così un condominio.

Solo nel caso di regolamento obbligatorio (nei condòmini con più di dieci proprietari) ogni singolo partecipante potrà rivolgersi all’Autorità Giudiziaria per chiedere la formazione del regolamento, a prescindere dall’eventuale diniego assembleare.

Dunque, potrebbe essere approvato un regolamento che contempli le famose “fasce di silenzio”, quelle durante le quali è tendenzialmente proibito ogni tipo di rumore. Il regolamento potrà inoltre prevedere gli orari di svolgimento delle attività lavorative nel condominio.

Nel regolamento potrebbero addirittura prevedersi delle multe, cioè delle sanzioni economiche, da comminare a chi viola i precetti del regolamento stesso.

Il regolamento, tuttavia, non potrà incidere sulla proprietà privata del barista, né può impedirgli la propria attività: il regolamento condominiale non può vietare l’apertura di un bar nell’edificio se i rumori dell’esercizio commerciale non superano la soglia di normale tollerabilità. Quello che può fare è incidere sulle immissioni rumorose.

In un caso affrontato dalla Corte di Appello di Milano, il regolamento condominiale conteneva la seguente prescrizione: «(…) gli appartamenti e i locali in genere del condominio (…) non potranno avere destinazioni dalle quali derivino esalazioni nocive e rumori molesti». Il condominio aveva lamentato la violazione della disposizione da parte di un’attività di bar posta al piano terra. Sul punto, la Corte meneghina (Corte d’Appello Milano, sent. n. 2730/2017.) ha chiarito che i divieti regolamentari possono essere formulati sia indicando specificamente le attività-destinazioni vietate, sia attraverso l’indicazione del pregiudizi che si intendono evitare.

Benché, dunque, il regolamento condominiale non possa vietare  in assoluto l’apertura di un bar in un condominio, ben potrebbero le clausole regolamentari vietare qualsivoglia attività che pregiudichi la tranquillità o che determini rumori molesti.

Dunque, rispondendo al quesito:

  • non sussiste un dovere dell’amministratore di intervenire (se non nei casi sopra indicati);
  • è possibile approvare un regolamento che tuteli la quiete condominiale;
  • solo se si tratta di un condominio con oltre dieci proprietari, il singolo condomino (ad esempio, quello leso dalle immissioni rumorose) può adire il tribunale e chiedere al giudice l’approvazione di un regolamento, se l’assemblea non decide a riguardo.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Mariano Acquaviva



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