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Proposta di acquisto di immobili con l’agenzia: venditore e acquirente possono recedere?

25 ottobre 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 25 ottobre 2013



Ho incaricato un’agenzia immobiliare per la vendita della mia casa e ho firmato una proposta di acquisto, su un modello prestampato dell’agenzia stessa, sottopostami da un potenziale acquirente che mi ha anche versato una caparra; ora quest’ultimo non vuole più comprare. Posso obbligarlo ad acquistare? Diversamente, che devo fare della caparra? E, in ultimo, devo pagare la provvigione all’agenzia?

Normalmente, quando si incarica un’agenzia immobiliare per la vendita di una casa quest’ultima si limita a mettere in contatto il cedente con gli interessati all’acquisto facendo firmare a questi ultimi un modellino prestampato che viene definito “proposta di acquisto”. Tale atto, tuttavia, non può essere ancora considerato un contratto preliminare con effetti obbligatori per entrambe le parti.

Più nel dettaglio, dobbiamo analizzare le diverse sfaccettature della questione.

1) Quanto alle conseguenze del ripensamento del proponente acquirente

La proposta di acquisto rappresenta una fase eventuale della compravendita immobiliare e viene utilizzata dalle agenzie per “formalizzare” le trattative tra le parti. La natura e gli effetti di tale atto sono fortemente discussi dalla giurisprudenza in quanto si tratta di una figura particolare non definibile come un vero e proprio contratto.

L’indirizzo prevalente è quello secondo cui la proposta d’acquisto, pur se accettata e firmata dal venditore, non è atto vincolante e non genera responsabilità delle parti in caso di inadempimento. La proposta di acquisto, infatti, obbligherebbe solamente le parti ad obbligarsi e concludere un contratto futuro (il “compromesso” o direttamente il rogito), ma rientra ancora nelle fase delle trattative e non costituisce un vero e proprio vincolo giuridico.

Una tesi minoritaria sostiene, invece, che già la proposta di acquisto crea obblighi di adempimento per le parti e conseguente responsabilità contrattuale.

Dunque, in caso di ripensamento del proponente acquirente, al venditore potrebbe non convenire un’azione in giudizio per ottenere l’esecuzione del contratto (sia esso il preliminare o il cosiddetto rogito definitivo) di compravendita: infatti, c’è un’alta probabilità che il giudice, in accoglimento dell’indirizzo maggioritario sopra esposto, non riconosca nessun obbligo dell’acquirente a comprare l’immobile e, anzi, condanni il venditore a pagare le spese processuali.

Detto ciò, il venditore non può far nulla per pretendere la stipulazione del contratto preliminare, ma ha diritto a trattenere la somma già versata dal proponente acquirente al momento della proposta (a titolo di caparra o di deposito cauzionale).

Si consiglia, comunque, di leggere attentamente la proposta firmata: essa potrebbe contenere un’apposita clausola che indichi gli effetti della proposta stessa. Per esempio potrebbe essere presente un articolo come il seguente: “Nell’ipotesi di accettazione della su estesa proposta, si intenderà conclusa tra le parti una cosiddetta “minuta di contratto” che non avrà alcun efficacia vincolante ma comproverà l’esistenza di serie trattative in corso. Solo il futuro contratto preliminare di compravendita, ove sottoscritto, avrà effetti obbligatori per le parti”.

2) Quanto alla restituzione della provvigione

La provvigione è comunque dovuta, anche se il contratto di compravendita non si è concluso. Ciò in quanto l’Agenzia immobiliare ha diritto al compenso per l’attività di mediazione svolta, cioè per aver fatto incontrare venditore e acquirente, indipendentemente dal risultato dell’affare.

Di conseguenza, le parti non hanno diritto alla restituzione ma possono rivolgersi all’Agenzia stessa per rideterminare la provvigione: essa deve essere necessariamente proporzionale all’attività effettivamente svolta.

Anche in questo caso, qualora esistano documenti scritti in merito alla provvigione e al suo ammontare, è sempre opportuno leggerli con attenzione ed eventualmente farli valere a proprio favore.

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6 Commenti

  1. La proposta di acquisto è già un atto vincolante per l’acquirente e per il venditore nel momento della sua accettazione.
    Se la proposta di acquisto riporta tutte le condizioni del futuro atto definitivo è già considerato un preliminare di compravendita.
    Una proposta che obbliga le parti ad obbligarsi è praticamente nulla.
    D’altronde la suprema corte è stata già chiara sotto questo profilo dichiarando nullo quel documento con il quale una parte si “obliga” ad obbligarsi quindi nullo quel documento in cui le parti dichiarano di rivedersi per la firma di un successivo documento (il preliminare) nel quale vengono riportate altre pattuizioni.
    Pertanto penso che una Proposta di acquisto opportunamente predisposta sia già un preliminare e pertanto deve essere corredata di somma di deposito intestata al venditore regolarmente versata al mediatore che diventa comunque caparra solo nel momento in cui vengano soddisfatte tutte le condizioni riportate in essa.

  2. è infatti esattamente il mio caso, visto che la promessa firmata rimanda ad una data prefissata per il rogito. Io che sono la parte venditrice ci avrei ripensato, quindi sto valutando vie di uscita (a parte perdita della caparra) per non ritrovarmi davanti ad un giudice che potrebbe convalidare la proposta. l’assegno è stato intestato a me, ma consegnato all’agenzia….

  3. salve propongo il mio controverso caso alla vs attenzione..mio fratello ha fatto una proposta d’acquisto per una casa e subito l’agente immobiliare ha mostrato un atteggiamento strano evasivo addirittura sulla proprietaria della casa l’intestataria della stessa; ad esempio la proposta d’acquisto era indirizzata ad una persona che non era ancora proprietaria a tutti gli effetti in quanto non aveva adempiuto alla successione(la proprietaria è la madre deceduta). Inoltre erano evidenti i tentativi di “alzare” la cifra forse per aumentare la sua provvigione. Morale della favola: la prima proposta ci viene detta essere stata rifiutata perchè vi erano altre offerte in corso ben più sostanziose. Inoltre a un certo punto mi dice che una proposta d’acquisto (non quella di mio fratello) è stata accettata, quindi di lasciare stare. Io incuriosito della faccenda mi sono messo sulle tracce della venditrice che mi ha sorprendentemente ammesso che non aveva affatto ricevuto alcuna proposta e che insomma era all’oscuro di tutto, stando anche lontano come residenza e che stava in effetti provvedendo all’atto di successione. Come mi debbo comportare??? Molto arrabbiato dal comportamento dell’agente che ha mentito posso aspettare la fine del mandato e far fare a mio fratello una compravendita diretta con l’acquirente??? L’agente avrebbe diritto a una provvigione? Questo non è un’escamotage ma è quanto purtroppo veramente accaduto, mio fratello è più piccolo e sprovveduto, ahimè. Grazie

  4. Buongiorno
    Ho affidato il mio immobile ad un’agenzia , la quale mi ha trovato un’acquirente.
    La domanda è:
    l’acquirente mi ha fatto una proposta alla quale abbiamo firmato e accettato tutti e due , mi hanno dato una caparra che e rimasta in agenzia fino al momento del compromesso che dovrà essere fatto entro settembre perché lagenzia deve ancora vendere l’immobile del mio acquirente.
    a me adesso e pervenuta un’altra offerta da parte di un’altra persona ,la quale potrebbe acquistare da subito.
    Posso recidere dalla proposta visto che dobbiamo ancora fare il compromesso , ed io non ho incassato nessun assegno?

  5. Buongiorno, nel mese di febbraio l’agenzia immobiliare a cui ho affidato la vendita del mio appartamento mi ha presentato una proposta di acquisto che io ho accettato.
    La proposta era che entro il 30 Aprile si formalizzava il compromesso dietro accettazione del mutuo ed entro il 30 settembre si procedeva al rogito. In seguito l’agenzia, dietro richiesta dell’acquirente, mi ha chiesto di allungare i termini del compromesso dal 30 Aprile al 31 Maggio per i tempi dovuti alla banca, ed ho accettato.
    Oggi 31 Maggio non ho avuto ancora risposta. Posso rifiutare questa proposta di acquisto e revocare l’incarico anche all’agenzia anche se l’incarico scade il 30 Agosto?

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