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Locale commerciale: se manca l’agibilità che succede?

28 Maggio 2020
Locale commerciale: se manca l’agibilità che succede?

La mancanza del certificato di abitabilità del locale affittato ad uso commerciale non comporta alcuna colpa per il locatore: contratto valido ed affitto da pagare.

Hai preso in affitto un immobile a uso commerciale e, solo dopo aver iniziato i lavori per adattare i locali alle tue esigenze, hai scoperto che manca il certificato di agibilità. Ti chiedi se questa carenza, che non ti era mai stata comunicata dal locatore, possa essere un valido motivo per annullare il contratto o quantomeno non pagare il canone di affitto. Cosa prevede la legge? Che succede se manca l’agibilità nel locale commerciale? La risposta è stata offerta dalla Cassazione con una recente sentenza [1]. Ecco qual è la sintesi del pensiero dei giudici supremi. 

Vizi del magazzino dato in affitto

L’articolo 1578 del codice civile stabilisce che, se al momento della consegna, l’immobile dato in affitto presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può rivolgersi al giudice per ottenere lo scioglimento del contratto o una riduzione del canone, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili prima della sottoscrizione del contratto. 

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Si può svolgere attività commerciale senza agibilità?

La presenza dell’agibilità – ossia il certificato rilasciato dal Comune per ogni locale, sia a uso abitativo che commerciale, che ne attesta le condizioni di salubrità, igiene e risparmio energetico – è condizione per poter occupare l’immobile. In assenza di esso scattano le sanzioni amministrative, ivi compreso lo sgombero dal locale.  

L’assenza di agibilità non preclude la possibilità di vendere l’immobile a patto di informare di ciò l’acquirente. In caso contrario, quest’ultimo può chiedere o la risoluzione del contratto con il risarcimento del danno o la riduzione del prezzo di acquisto. 

Se invece l’acquirente è consapevole dell’assenza di agibilità, il contratto di compravendita è valido.

Affitto a uso commerciale e assenza di agibilità: che succede?

Secondo la Corte, nel caso di stipula di un contratto di affitto a uso commerciale, spetta all’inquilino verificare preventivamente la sussistenza delle necessarie certificazioni tecniche e amministrative per svolgere l’attività preposta. Il locatore dunque non è responsabile per la mancanza del certificato di agibilità dei locali, a meno che questa pattuizione non sia stata espressamente prevista nel contratto d’affitto.  

Dal punto di vista del mancato ottenimento del certificato di agibilità, infatti, la Corte sottolineava la correttezza del principio di diritto applicato dalla giurisprudenza: l’onere di procurarsi tale documento, considerabile a tutti gli effetti una certificazione amministrativa, sarebbe spettato al solo conduttore, ossia l’inquilino.

Secondo quanto già chiarito in passato dalla stessa Cassazione, difatti «nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato. Per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò anche quando il diniego dell’autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato [2]».

Il locatore è responsabile solo nel caso in cui sia al corrente, già alla stipula del contratto di locazione, del particolare uso che dell’immobile intende fare l’inquilino e abbia assicurato – con indicazione esplicita nel contratto – che il locale è idoneo a tale impiego. 

Le cose vanno diversamente nel caso di affitto a uso abitativo dove il presupposto dell’abitabilità è insito nel contratto stesso e nella natura dell’immobile. In tal caso, il locatore non può non sapere che l’appartamento sarà destinato ad abitazione dell’inquilino. Sicché, l’assenza dell’agibilità rende nullo il contratto e consente all’inquilino di non pagare il canone d’affitto. 


note

[1] Cass. ord. n. 9670/20 del 26.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 1735/2011.

Autore immagine: it.depositphotos.com

Corte di Cassazione, sez. III Civile, ordinanza 4 dicembre 2019 – 26 maggio 2020, n. 9670

Presidente Armano – Relatore Gorgoni

Rilevato

che:

Lavanderia Verde Acqua di G.A. & c. S.A.S., ricorre per la cassazione della sentenza n. 2425/2017 della Corte d’Appello di Palermo, articolando due motivi.

Nessuna attività difensiva risulta svolta dalla società resistente.

Lavanderia Verde Acqua espone in fatto di aver citato in giudizio, dinanzi al Tribunale di Marsala, PM Immobiliare S.r.L., rimasta contumace, per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per uso diverso stipulato con essa il 21 marzo 2012, perché non era mai stato consegnato il certificato di agibilità e perché i locali locati risultavano inutilizzabili per la presenza di consistenti problemi di umidità che avevano determinato il crollo di una parte del tetto del seminterrato con distacco di alcune pignatte dei tralicci di cemento armato.

Il Tribunale adito rigettava la domanda di risoluzione, ritenendo che la agibilità fosse una autorizzazione amministrativa che avrebbe dovuto essere richiesta dal conduttore, in quanto necessaria allo svolgimento della sua attività, e quanto ai vizi lamentati, asseritamente accertati da una consulenza affidata all’architetto C. , li riteneva non provati perché la consulenza si riferiva ad altro locale.

In sede di gravame la Società soccombente chiedeva la riforma della sentenza di prime cure, perché: a) l’ottenimento del certificato di agibilità era un onere gravante sul locatore; b) erroneamente la sentenza di prime cure aveva ritenuto che la consulenza dell’architetto si riferisse ad altro immobile; c) i vizi lamentati erano comunque dimostrati dalle foto allegate che il giudice si era rifiutato di esaminare nonché dall’accertamento tecnico preventivo, espletato prima della instaurazione dell’appello, depositato in allegato all’atto di impugnazione richiesto dalla PM Immobiliare al fine di verificare lo stato dei luoghi.

La Corte d’Appello di Palermo, con la sentenza oggetto dell’odierna impugnazione, riteneva che il certificato di agibilità rientrasse tra i titoli autorizzativi connessi all’esercizio dell’attività che era onere del conduttore richiedere, a meno che il locatore non avesse assunto specificamente l’obbligo di ottenere i titoli abilitativi necessari allo svolgimento dell’attività del conduttore. I vizi, emergenti dall’accertamento tecnico preventivo, erano ritenuti non addebitabili al locatore, ma alla tecnica di costruzione dell’immobile e comunque erano ritenuti conosciuti o conoscibili dal conduttore al tempo della presa in consegna dell’immobile. Di conseguenza, rigettava l’appello.

Considerato

che:

1. Con il primo motivo la ricorrente deduce la violazione dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, per violazione o falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico del D.P.R. n. 380 del 2001, art. 24 e dell’art. 1578 c.c..

Secondo la ricorrente, l’art. 6 del contratto di locazione, a mente del quale il locatore dichiarava che i beni locati erano in regola con tutte le normative di legge, avendo chiesto regolare autorizzazione in condono edilizio, implicava che il locatore avesse inteso garantire che l’immobile locato era a norma. Considerando che il D.P.R. n. 380 del 2001, art. 24, pone l’onere di chiedere il permesso di costruire al soggetto che ha presentato la Scia o la Dia, ai suoi successori ed aventi causa, la Corte d’appello ponendo il relativo onere a carico del conduttore sarebbe incorsa in un errore.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1578 c.c., se al momento della consegna il bene locato presenta vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto a meno che si tratti di vizi conosciuti o facilmente conoscibili, pertanto, posto che il contratto indicava la specifica destinazione dell’immobile ad uso artigianale e nessuna disposizione menzionava la mancanza del certificato di agibilità, la Corte d’appello avrebbe erroneamente rigettato la domanda di risoluzione.

2. Con il secondo motivo la ricorrente censura la sentenza gravata per violazione e falsa applicazione di norme di diritto e nello specifico dell’art. 1575 c.c. (obblighi del locatore) e dell’art. 1578 c.c. (vizi della cosa locata), ai sensi dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3.

La tesi argomentativa dalla società ricorrente è che, dovendo il locatore garantire ex lege che la cosa locata fosse idonea all’uso pattuito, la sentenza avrebbe errato nel ritenere che i vizi fossero conosciuti o conoscibili al momento della consegna dell’immobile, perché i vizi erano stati denunciati solo nel 2014, due anni dopo la stipula del contratto, quindi nel 2012 i locali erano immuni da vizi e difetti, perciò il giudice avrebbe dovuto presumere che i vizi non esistessero o non fossero percepibili al momento della conclusione del contratto.

3. I motivi sono inammissibili, perché si pongono in contrasto con una giurisprudenza consolidata, a mente della quale “Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l’onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand’anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato (Cass. 25/01/2011, n. 1735).

Nel caso di specie, peraltro, non è stato neppure dedotto che la certificazione non sia stata rilasciata per le caratteristiche proprie del bene locato, atteso che la società ricorrente ha lamentato solo il fatto che il certificato di agibilità non le fosse stato consegnato dal locatore.

La statuizione del giudice a quo che ha ritenuto irrilevante che il conduttore non avesse ricevuto dal locatore la prescriziont amministrativo-urbanistica per l’esercizio dell’attività da svolgere nell’immobile locato, escludendo la configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c., atteso che mancava una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo, è conforme alla giurisprudenza di questa Corte regolatrice.

Va ribadito, infatti, che la destinazione particolare dell’immobile locato, pure indicata nel contratto, con connesse necessità che esso sia dotato di specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell’obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell’immobile in relazione all’uso convenuto “soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione”, non essendo sufficienti la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso nè l’attestazione del riconoscimento della idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. 8/06/2007 n. 13395).

Dalla pattuizione numero sei del contratto di locazione, riportata dalla società ricorrente, al fine di rispettare il principio di autosufficienza, non si evince affatto che il locatore si fosse impegnato a conseguire il certificato di agibilità ed a consegnarlo al conduttore, perciò nessun appunto può essere mosso al ragionamento della sentenza impugnata.

5. Quanto al secondo motivo, va ricordato in primo luogo che la gravità dell’inadempimento va valutata, insindacabilmente, dal giudice del merito, e la relativa statuizione, se sorretta da una motivazione congrua e immune da vizi logici e giuridici, non è soggetta allo scrutinio di legittimità.

Ebbene, nel caso di specie la Corte d’Appello si è attenuta ai suddetti principi, poiché,con un accertamento che non è stato scalfito efficacemente dal costrutto difensivo della società ricorrente, ha ritenuto che il tipo di danni lamentati fosse facilmente rilevabili nel momento in cui aveva preso in consegna il bene. È pacifico in giurisprudenza che “l’accertamento dell’apparenza e riconoscibilità dei vizi della cosa locata costituisce un apprezzamento di fatto, come tale sottratto a sindacato in sede di legittimità” e che “allorquando il conduttore, all’atto della stipulazione del contratto di locazione, non abbia denunziato i difetti della cosa da lui conosciuti o facilmente riconoscibili, deve ritenersi che abbia implicitamente rinunziato a farli valere, accettando la cosa nello stato in cui risultava al momento della consegna, e non può, pertanto, chiedere la risoluzione del contratto (Cass. 20/05/2015 n. 10282; Cass. 14/03/2017, n. 6495). Le censure della ricorrente non sono in grado di incrinare il ragionamento della Corte distrettuale. Infatti, si limita a rilevare di aver denunciato i vizi due anni dopo che il contratto era stato stipulato e l’immobile era stato ricevuto, ma nessun argomento è stato speso per confutare che i vizi non fossero riconoscibili con l’uso dell’ordinaria diligenza.

6. Ne consegue che il ricorso deve essere dichiarato inammissibile.

7. Nulla deve essere liquidato per le spese non avendo la società resistente svolto attività difensiva in questa sede.

7. Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali di cui al D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, introdotto dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla liquida per le spese, non avendo svolto la società resistente attività difensiva.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis.


1 Commento

  1. Purtroppo non sempre è così, provare a scontrarsi con l’ufficio tecnico, dove non fa altro che trovare scuse x non rilasciare l’agibilità di un negozio commerciale esistente dal oltre 50 anni, sono tre anni che sto combattendo ma x ora non ho ottenuto ancora niente, solo dinieghi e rinvii

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