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Il regolamento può vietare il distacco dall’impianto centralizzato?

29 Maggio 2020
Il regolamento può vietare il distacco dall’impianto centralizzato?

Condominio: quali limiti può imporre l’assemblea in merito alla realizzazione di un impianto di riscaldamento autonomo?

Ciascun condomino ha il diritto di dotarsi di un impianto di riscaldamento autonomo, distaccato da quello centralizzato, così come ad avere una propria cisterna d’acqua, un meccanismo di areazione per difendersi dal caldo e così via. Ma cosa potrebbe succedere se l’assemblea dovesse impedirglielo appellandosi a una limitazione contenuta nel regolamento condominiale? Cosa può fare il condomino, in questo caso, per rendersi autonomo? Il regolamento può vietare il distacco dall’impianto centralizzato? La questione è stata oggetto di una recente decisione della Cassazione [1].

Alla luce di tale pronuncia, vediamo qual è l’attuale indirizzo della giurisprudenza in merito a tale argomento. Partiamo dal dettato della legge per poi vedere quali poteri ha l’autonomia privata in ordine a eventuali deroghe. 

Ci si può staccare dall’impianto centralizzato di riscaldamento?

L’articolo 1118 del Codice civile attribuisce ad ogni condomino il diritto di dotarsi di un impianto autonomo, distaccandosi così da quello centralizzato. 

Il distacco non deve essere autorizzato né dal Comune, né dall’amministratore di condominio, né dall’assemblea. 

Il distacco è tuttavia ammesso solo se, da esso, non derivino: 

  • notevoli squilibri di funzionamento all’impianto centralizzato e/o
  • aggravi di spesa per gli altri condomini. 

Proprio per questo è necessario comunicare all’amministratore l’avvio dei lavori, affinché questi possa effettuare tali verifiche e, nel contempo, ridefinire la ripartizione delle spese sui consumi. 

Chi si distacca dall’impianto centralizzato continua a pagare le bollette condominiali?

Distaccarsi dall’impianto centralizzato non significa non pagare più le bollette condominiali. Il condomino che si dota di un riscaldamento autonomo continua infatti a pagare: 

  • le spese di manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma. L’impianto infatti continua ad essere di proprietà, in quota parte, anche di chi si distacca. Questi, del resto, potrebbe, in qualsiasi momento, tornare a riallacciarsi all’impianto centralizzato; 
  • una quota fissa dei consumi pari a circa il 25%, per via della dispersione di calore che si irradia dalle tubature e di cui comunque usufruisce. 

Maggiori approfondimenti in “Distacco dal riscaldamento centralizzato“.

Il regolamento condominiale può limitare l’uso degli appartamenti?

Il principio cardine in materia condominiale è che nessun regolamento può imporre limitazioni all’uso degli appartamenti e, quindi, alla proprietà privata a meno che non sia stato adottato con l’unanimità. Unanimità che si raggiunge in uno dei seguenti modi:

  1. con votazione in assemblea, cui partecipino tutti i condomini, e con il consenso del 100% dei partecipanti;
  2. con accettazione del regolamento condominiale all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti, e quindi in momenti separati, ma anche in questo caso con accettazione di tutti i proprietari. 

Dunque, solo se tutti i condomini accettano la limitazione, questa può avere valore nei loro confronti. La limitazione può poi essere opposta ai successivi titolari degli immobili (ad esempio, eredi ed acquirenti) a condizione che il regolamento sia stato trascritto nei registri immobiliari oppure sia stato menzionato nell’atto di acquisto (il rogito notarile) del bene. 

Classici esempi di limitazioni all’uso degli appartamenti sono, ad esempio, il divieto di stendere panni dai balconi o di dotarsi di fioriere, di realizzare verande, soprelevazioni, ecc.

Ci possono essere tuttavia delle clausole del regolamento che, se anche accettate all’unanimità, non sono però in grado di superare le disposizioni condominiali contenute nel Codice civile. L’autonomia privata, infatti, cede il passo dinanzi alcune disposizioni definite dal legislatore come non derogabili. Lo dice il penultimo comma dell’articolo 1138 Codice civile, per il quale: «le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alla disposizione degli articoli 118, secondo comma, 119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137 Codice civile».

Il regolamento condominiale può vietare il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato?

Alla luce di ciò, la Cassazione ha ritenuto illegittima la previsione contenuta in un regolamento contrattuale la quale impedisce il distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato.

Tale interpretazione è avvalorata, oltre che dal già richiamato articolo 1138 del Codice civile, anche da tali disposizioni: 

  • l’articolo 26 della legge 10 del 1991, laddove prevede che: «per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dall’articolo 1120 Codice civile, comma 2»;
  • l’articolo 9, comma 5, della legge 102 del 2014 (appena modificata dall’articolo 5 del D. Lgs 141 del 2016), che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi.

Con queste disposizioni l’ordinamento mostra di privilegiare il distacco dall’impianto centralizzato: espressione del preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico.

In sintesi, la clausola del regolamento condominiale che prevede il divieto di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare è nulla, sempre che il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento dell’impianto stesso.

La vicenda

Una condomina citava in giudizio il condominio chiedendo l’accertamento della legittimità del distacco dall’impianto centralizzato. Chiedeva inoltre l’esenzione dalle spese di consumo, ferme restando le spese di conservazione dell’impianto a suo carico.

La domanda veniva rigettata sia in primo che in secondo grado in virtù del regolamento condominiale che prevedeva esplicitamente il divieto di distacco del condomino dall’impianto centralizzato e prevedeva, in tema di riparto delle spese, l’obbligo di contribuzione da parte di tutti i condomini.

In Cassazione, invece, la questione si è ribaltata. Il Collegio, ritenendo fondato il ricorso, ha ricordato che il regolamento condominiale non può derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138, comma 4, c.c., con la conseguenza che la clausola del regolamento che vieti al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare è nulla, sempre che il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento.

Una volta accertato che il distacco dall’impianto centralizzato non rechi pregiudizio al funzionamento dello stesso, il condomino è dunque esonerato dalle spese per l’uso di quest’ultimo. Resterà onerato delle sole spese di conservazione dell’impianto.


note

[1] Cass. ord. n. 9387/20 del 21.05.2020.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 21 novembre 2019 – 21 maggio 2020, n. 9387

Presidente Lombardo – Relatore Giannaccari

Fatti di causa

1. Con atto di citazione regolarmente notificato, L.F. citò in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, il Condominio (omissis) , per chiedere accertarsi la legittimità del distacco dall’impianto centralizzato effettuato l’(omissis) e dichiararsi che era tenuta alle spese di conservazione dell’impianto centralizzato, con esonero della contribuzione alle spese di consumo; in via subordinata, chiese di accertare che, a seguito della totale eliminazione della superficie radiante, eseguita il (omissis), fosse tenuta al pagamento, da tale data, per la contribuzione dei consumi di riscaldamento calcolata in relazione ai millesimi relativi alla superficie radiante.

2. All’esito dei giudizi di merito, svoltisi nel contraddittorio con il Condominio (OMISSIS) , la Corte d’appello di Roma, con sentenza del 7.8.2020, confermò la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda.

2.1. La corte di merito fondò la decisione sull’art. 11, del regolamento contrattuale del condominio, che conteneva un esplicito divieto di distacco del condomino dall’impianto centralizzato e che prevedeva, in materia di riparto delle spese, l’obbligo di contribuzione da parte di tutti i condomini, anche nei casi in cui non abitassero l’appartamento. Il regolamento stabiliva, inoltre, che nessun condomino potesse rinunciare al riscaldamento.

2.2. La corte di merito dichiarò inammissibile, perché nuova, la domanda relativa alla nullità dell’art. 11, del regolamento e rigettò la domanda subordinata perché la modifica della ripartizione delle spese presupponeva una modifica delle tabelle millesimali, con procedimento al quale avrebbero dovuto partecipare in giudizio tutti i condomini.

3. Per la cassazione della sentenza d’appello, ha proposto ricorso L.F. sulla base di due motivi, illustrati con memoria illustrativa depositata in prossimità dell’udienza.

3.1. Ha resistito con controricorso il Condominio (omissis) .

Ragioni della decisione

1. Con il primo motivo di ricorso, si deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1362 c.c., artt. 1369, 1371, 1374 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 3, perché la corte territoriale avrebbe erroneamente interpretato l’art. 11, del regolamento contrattuale – che prevede il divieto di distacco dall’impianto centralizzato – sulla base del mero dato letterale mentre la norma ammetterebbe la possibilità per i condomini di modificare gli elementi radianti, con il consenso dell’amministratore. Tale facoltà dovrebbe comprendere anche la possibilità per il condomino di distaccarsi dall’impianto centralizzato, in virtù del principio di solidarietà sociale e dell’interesse preminente al risparmio energetico, sanciti nel D.L. n. 102 del 2014, in attuazione della direttiva CEE 2012/27/UE in materia di contabilizzatori individuali. Il giudice di merito avrebbe, quindi, dovuto accertare unicamente se il distacco dal riscaldamento centralizzato arrecasse pregiudizio al funzionamento del sistema. Tale interpretazione, oltre che aderente ai precetti legislativi, anche di matrice Europea, sarebbe altresì conforme al principio di equità.

1.1. Il motivo è fondato.

1.2. Il regolamento di condominio, anche se contrattuale, non può, invero, derogare alle disposizioni richiamate dall’art. 1138 c.c., comma 4 e non può menomare i diritti che ai condomini derivino dalla legge, dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.

1.3. La clausola del regolamento condominiale, come la deliberazione assembleare che vi dia applicazione, che vieti “in radice” al condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento e di distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall’impianto termico comune, è nulla, per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune, se il distacco non cagioni alcun notevole squilibrio di funzionamento (Cassazione civile sez. II, 02/11/2018, n. 28051; Cassazione civile sez. II, 12/05/2017, n. 11970; Cassazione civile sez. II, 29/09/2011, n. 19893).

1.5. Le condizioni per il distacco dall’impianto centralizzato, vanno quindi ravvisate, secondo l’orientamento consolidato di questa Corte, nell’assenza di pregiudizio al funzionamento dell’impianto e comportano il conseguente esonero, in applicazione del principio contenuto nell’art. 1123 c.c., comma 2, dall’obbligo di sostenere le spese per l’uso del servizio centralizzato; in tal caso, il condomino che opera il distacco è tenuto solo a pagare le spese di conservazione dell’impianto stesso.

1.6. Inoltre, l’ordinamento ha mostrato di privilegiare un favor per il distacco dall’impianto centralizzato, al preminente fine di interesse generale rappresentato dal risparmio energetico e, nei nuovi edifici, ha previsto l’esclusione degli impianti centralizzati e la realizzazione dei soli individuali.

1.7. Non trascurabile è il richiamo alle previsioni di cui alla L. n. 10 del 1991, art. 26 (che al comma 5, prevede che “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio Delibera con le maggioranze previste dall’art. 1120 c.c., comma 2”) nonché della L. n. 102 del 2014, che impongono la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi (art. 9, comma 5); emerge da tale quadro normativo l’intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all’effettivo consumo.

1.8. La corte distrettuale ha erroneamente ritenuto che la questione della nullità dell’art. 11 del regolamento contrattuale introducesse una domanda nuova, mentre, invece, l’accertamento della legittimità del distacco dall’impianto centralizzato e l’esonero dalla contribuzione alle spese di consumo, era stata oggetto di discussione e di contraddittorio tra le parti, come richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte a seguito dell’intervento delle Sezioni Unite con le pronunce nn. 26943 e 26944 del 2014.

1.9. Il motivo deve pertanto essere accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello di Roma, che, sulla base dei principi sopra enunciati accerterà se il distacco dall’impianto centralizzato da parte della L. cagioni pregiudizio al funzionamento dell’impianto medesimo e, in caso negativo, dichiarerà che la medesima è tenuta alle sole spese di conservazione dell’impianto.

1.10. L’accoglimento del primo motivo determina l’assorbimento del secondo motivo di ricorso, con cui si denunzia la violazione e falsa applicazione dell’art. 324 c.p.c. e art. 2909 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., comma 1, nn. 3 e 5, per violazione del giudicato esterno, costituito dalle sentenze n. 156/2008 e 1698/202 del Tribunale di Roma.

1.11. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbito il secondo motivo, cassa la sentenza impugnata con rinvio ad altra Sezione della Corte d’Appello di Roma, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.

 


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