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Morte di un condomino: che succede?

29 Maggio 2020
Morte di un condomino: che succede?

Gli eredi devono essere convocati per le assemblee? L’amministratore ha l’obbligo di cercare gli eredi?

In una precedente guida abbiamo spiegato come gestire la casa del defunto; in quell’occasione, ci siamo occupati dei rapporti tra i coeredi, divenuti titolari di una quota sull’immobile. In questo breve articolo ci occuperemo invece dei rapporti tra gli eredi e il condominio con particolare riferimento ai doveri di convocazione dell’amministratore per le assemblee successive al decesso. Di recente, la questione è approdata dinanzi al tribunale di Roma cui è stato chiesto che succede in caso di morte di un condominio. Se, ad esempio, uno degli eredi non viene informato di una riunione di condominio perché l’amministratore non è al corrente della sua identità e, quindi, non è stato in grado di rintracciarlo per la convocazione, può poi opporsi ai pagamenti o alla decisione di avviare dei lavori sullo stabile? Ecco la sintesi della pronuncia in commento. 

L’amministratore di condominio deve informarsi sugli eredi del condomino morto?

Come noto, tra gli adempimenti dell’amministratore di condominio vi sono la gestione e la conservazione dell’anagrafe condominiale, un registro in cui vengono riportate le generalità dei singoli condomini. Esso serve per garantire la regolarità delle convocazioni in assemblea affinché nessuno abbia poi a impugnare le delibere.

Nel momento in cui muore uno dei condomini – sostiene il tribunale di Roma – non è compito dell’amministratore effettuare indagini per risalire all’identità degli eredi e ai loro indirizzi. Spetta, al contrario, all’erede informare l’amministratore del proprio subentro nel diritto di proprietà sull’immobile.

L’amministratore quindi, in sede di convocazione dell’assemblea, può continuare ad inviare l’avviso presso l’ultimo indirizzo di residenza noto del defunto. 

Che succede se gli eredi non comunicano all’amministratore il loro subentro?   

L’erede che non comunica all’amministratore il decesso del condòmino e il suo subentro nella proprietà dell’appartamento condominiale, non può poi lamentarsi di non essere stato regolarmente convocato alle assemblee. Non può quindi impugnare le relative delibere, né può opporsi al decreto ingiuntivo notificato nei suoi confronti per non aver pagato le spese approvate nel corso della suddetta riunione di condominio. 

Questo perché, come detto nel precedente paragrafo, è onere dell’erede informare l’amministratore del condominio sull’avvenuto decesso del condòmino e il suo subentro nella titolarità del diritto di proprietà sull’unità immobiliare di quest’ultimo.

Nel caso di decesso del condòmino, ha continuato il tribunale di Roma, la notizia dell’apertura della successione e la relativa denuncia, che non comporta accettazione dell’eredità, non sono sufficienti per individuare sia i chiamati all’eredità sia gli eredi e non rientra tra i doveri dell’amministratore procedere alla nomina di un curatore dell’eredità giacente.

Dall’altro lato, è anche vero che, fino a quando non avviene l’accettazione dell’eredità da parte dei familiari, il semplice decesso del proprietario dell’immobile non è sufficiente a individuare con esattezza la figura degli eredi. Si tratta infatti di semplici «chiamati all’eredità» che peraltro non avrebbero ancora alcun potere a deliberare in merito alle questioni poste all’ordine del giorno. Come infatti è stato più volte affermato dalla Cassazione [2], alle assemblee condominiali devono essere convocati solo i condomini, cioè i veri proprietari e non coloro che si comportano come tali senza esserlo.

Si ricorda, a tal fine, che con l’accettazione dell’eredità il subentro nella proprietà avviene in modo retroattivo, ossia ha effetto sin dal giorno del decesso, senza soluzione di continuità.

Fino a quando gli eredi non comunicano al capo condomino la loro qualità, l’amministratore, pur essendo a conoscenza del decesso di un condòmino, non è obbligato ad effettuare alcuna ricerca degli eredi ed invierà gli avvisi di convocazione delle assemblee all’ultimo domicilio noto del defunto, dove potrebbe essere rinvenuto qualcuno, successore oppure no del defunto, che possa portare l’avviso a conoscenza degli interessati, anche se il soggetto che lo riceve lo faccio o meno effettivamente pervenire agli eredi.

Di qui, il principio affermato dal tribunale di Roma: «nel caso del decesso del condomino, poiché tra l’altro non sarebbero sufficienti (per l’individuazione dei chiamati e men che meno degli eredi) neanche la notizia dell’apertura della successione o l’esame della relativa denuncia (che non implica accettazione dell’eredità) né si può ritenere sussistente in capo all’amministratore un dovere di provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente, è onere di chi sia subentrato come erede nella qualità di condomino al posto del defunto (con la conseguente assunzione di diritti e obblighi correlativi) dare idonea comunicazione, in mancanza della quale pertanto egli non può denunciare il vizio di costituzione dell’assemblea condominiale, così come convocata dall’amministratore sulla base dei dati in suo possesso. Costui anzi pur essendo a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto a inviare alcun avviso oppure invierà l’avviso all’ultimo domicilio noto dove si possa verosimilmente trovare qualcuno – successore o meno – in grado di portare l’avviso conoscenza degli interessati».


note

[1] Trib. Roma sent. n. 6847/2020 del 4.05.2020.

[2] Cass. S.U. sent. n. 5032/2002.


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