Coronavirus e affitto: bisogna pagare il canone?

29 Maggio 2020 | Autore:
Coronavirus e affitto: bisogna pagare il canone?

Le regole per le locazioni abitative e commerciali durante l’emergenza Covid-19 e il lockdown: quali possibilità di interrompere o ridurre i pagamenti.

La pandemia di Coronavirus ha provocato una crisi economica senza precedenti nella storia. Le difficoltà per famiglie, lavoratori e imprese sono evidenti e le conseguenze saranno molto serie: occorrerà tempo per risollevarsi.

Nel frattempo, molti inquilini di abitazioni e di immobili ad uso commerciale si chiedono se è possibile sospendere, ridurre o addirittura eliminare del tutto il pagamento del canone di affitto durante il periodo emergenziale. Dal fronte opposto, anche i proprietari si pongono un’analoga domanda, per sapere come è possibile fronteggiare le richieste in tal senso che provengono dai loro locatari.

Per dare una risposta compiuta a queste domande, bisogna innanzitutto distinguere se si tratta di un contratto di locazione ad uso abitativo oppure ad uso commerciale. Le regole sono infatti diverse. Per i negozi, poi, bisogna anche verificare se l’attività è rimasta chiusa per il lockdown oppure è proseguita anche durante tale periodo.

Pagare l’affitto è un’obbligazione contrattuale, il cui inadempimento è giustificato solo in casi eccezionali. Il Coronavirus è un evento di proporzioni mondiali – non a caso è stato classificato come pandemia – ed è stato sicuramente straordinario e imprevedibile. Inoltre, è accaduto per cause indipendenti dalla volontà delle parti, che in questo caso sono il locatore e l’inquilino, ed avevano regolato le modalità della loro pattuizione contrattuale – tra cui l’importo del canone – prima dell’insorgere dell’emergenza sanitaria ed economica.

Adesso però in molti casi i termini economici dell’operazione sono cambiati rispetto al momento, più o meno lontano, in cui era stato stipulato il contratto: tra i privati, ad esempio, c’è chi a causa della crisi provocata dal Coronavirus ha perso il lavoro o è stato posto in cassa integrazione; tra gli esercenti c’è chi ha dovuto chiudere l’attività, anche solo provvisoriamente, ed ha subito una drastica contrazione dei ricavi. Inoltre, per la riapertura sono ora necessarie ulteriori spese, come quelle per la sanificazione e l’adeguamento dei locali, e il giro d’affari difficilmente tornerà in fretta ai livelli precedenti.

Tra le norme varate dal Governo durante il periodo di emergenza, ce n’è una che impatta direttamente sulla questione affitti: il Decreto Cura Italia [1] ha introdotto una speciale ipotesi di esclusione della responsabilità del debitore per inadempimento, stabilendo che «il rispetto delle misure di contenimento è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore [2], anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».

Questo significa che l’eccezionalità della situazione può giustificare il mancato o il ritardato adempimento delle obbligazioni a scadenza periodica – come appunto il pagamento dei canoni di affitto – ma solo quando l’inadempimento è una conseguenza diretta delle misure di contenimento, cioè delle restrizioni agli spostamenti ed all’esercizio delle attività economiche stabiliti con i Decreti legge e con i vari Dpcm, i Decreti del presidente del Consiglio dei ministri che si sono susseguiti durante il periodo emergenziale.

Così, ad esempio, se lo stabilimento produttivo aziendale o il negozio commerciale è stato chiuso per il lockdown imposto dalla pubblica autorità, l’inadempimento potrà essere giustificato: il pagamento del canone potrà essere sospeso o ridotto (in proporzione alla durata della chiusura ed ai suoi effetti) e non sarà neppure dovuto il risarcimento del danno. Applicando questa norma, una recente sentenza [3] ha stabilito che il negozio chiuso per lockown non deve pagare l’affitto.

Ma questa previsione normativa non si applica alle locazioni abitative e neppure a quelle commerciali che non hanno risentito delle chiusure programmate, come ad esempio supermercati e farmacie che sono rimasti aperti con continuità per tutta la durata dell’emergenza.

Infatti il Decreto Cura Italia, mentre ha previsto specifiche norme per la sospensione, ad esempio, dei mutui prima casa, non ha stabilito specificamente alcuna moratoria per i contratti di locazione, che dunque rimangono in essere alle condizioni originariamente stabilite tra le parti, tra cui la corresponsione del canone pieno e alle scadenze programmate.

Ciò non toglie che in determinate circostanze possa esserci l’inadempimento incolpevole del debitore, ma dovrà essere lui a dimostrare di non essere stato in grado di fronteggiare i pagamenti per una causa di forza maggiore, non dipendente dalla sua volontà e non fronteggiabile con gli ordinari rimedi.

Bisognerà cioè dimostrare puntualmente una vera e propria «impossibilità sopravvenuta» [4] di eseguire la prestazione posta a proprio carico, cioè quella di pagare regolarmente e puntualmente il canone. Dovrà essere dovuta a motivi oggettivi, non dipendenti dalla volontà del debitore e non temporanei, dunque assolutamente irrisolvibili con l’ordinaria diligenza.

Altrimenti, quando l’impossibilità ad adempiere è solo temporanea (come nel caso del periodo di lockdown, della sospensione di corsi universitari per gli studenti in affitto o di collocamento del lavoratore in cassa integrazione guadagni) può soccorrere una norma in materia di «eccessiva onerosità sopravvenuta» [5] che consente di domandare la risoluzione del contratto per il verificarsi di «avvenimenti straordinari e imprevedibili» quale è indubbiamente la pandemia di Covid-19; ma fino a quel momento i canoni di locazione resteranno dovuti [6].

In tal caso, il proprietario. o l’inquilino stesso, potrà proporre alla controparte una riduzione del canone per il futuro, anche temporaneamente e per un periodo prestabilito d’intesa tra le parti. In proposito leggi anche questi articoli:


Se hai un negozio o un’altra attività imprenditoriale o commerciale che è rimasta chiusa durante il lockdown puoi ottenere l’esenzione dal pagamento del canone durante il periodo di mancata attività.

Se sei l’inquilino di una locazione di immobile ad uso abitativo, dovrai pagare l’affitto, ma potrai terminare il contratto oppure chiedere al proprietario la riduzione anche temporanea dell’importo del canone.

note

[1] Art. 91 Decreto Legge 17 marzo 2020, n.18, convertito, con modificazioni, in Legge 24 aprile 2020, n.27.

[2] Ai sensi e per gli effetti degli art. 1218 Cod. civ. e 1223 Cod. civ.

[3] Tribunale di Venezia, sez. I civile, decreto di fissazione udienza n. 5042/2020 del 22 maggio 2020.

[4] Art. 1256 Cod. civ.

[5] Art. 1467 Cod. civ.

[6] Art. 1458 Cod. civ.


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1 Commento

  1. Ci dovrebbe essere un decreto ministeriale o una circolare ministeriale dell’agenzia delle entrate per definire la tassazione dei canoni non percepiti con ulteriore sgravio. Da tenere presente che i commercianti usufruiscono del 60% .
    Pertanto ritengo che al massimo dovrebbero versa la rimanente differenza.

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