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Come comprare casa senza anticipo

31 Maggio 2020
Come comprare casa senza anticipo

Compromesso senza caparra: come si può diventare proprietari di una casa se non si hanno soldi?

Quando si compra casa è uso firmare innanzitutto il compromesso per “bloccare l’affare” e, in quel momento, versare un anticipo. Le parti fissano poi una data per la stipula del rogito notarile, il cosiddetto contratto di compravendita, che segna il definitivo passaggio di proprietà. In quella sede, viene pagato tutto il prezzo di vendita o direttamente dal compratore o dalla banca che eroga il mutuo.

In generale, è assai difficile trovare un mutuo che copra il 100% del prezzo di vendita: a vietarlo sono le norme fissate dal CICR (Comitato interministeriale per il Credito e il Risparmio), che si preoccupa di evitare così che l’insolvenza del cliente possa spandersi sull’istituto di credito. Il mutuo – a pena di nullità – può arrivare a non oltre l’80% del valore del bene, a meno che il mutuatario non offra garanzie ulteriori rispetto all’ipoteca (ad esempio, una fideiussione).

Alla luce di ciò, il residuo 20% deve essere pagato dal cliente con denaro proprio. Esiste allora un modo per comprare casa senza anticipo? Chi non dispone del denaro necessario a pagare l’acconto all’atto del compromesso cosa può fare per non perdere la casa dei propri sogni?

Qualche soluzione c’è ma, chiaramente, ciò non implica certo una riduzione del prezzo di vendita. Si tratta semplicemente di uno spostamento in avanti del momento del pagamento. Cerchiamo di fare il punto della situazione. Qui di seguito scopriremo come comprare casa senza anticipo alla luce di quelle che possono essere le possibili soluzioni contrattuali.

La vendita senza compromesso

La stipula del compromesso – ciò che tecnicamente viene chiamato “contratto preliminare” – non è obbligatoria per legge. Esso serve solo a consentire alle parti di disporre di un margine di tempo necessario a preparare la compravendita (tra reperimento della documentazione, erogazione del mutuo e trasferimento degli arredi), senza perciò il rischio di perdere l’affare. Con il compromesso, infatti, il venditore si impegna irrevocabilmente a vendere e l’acquirente a comprare. Da questo momento in poi non è ammessa marcia indietro, salvo nel caso di inadempimento della controparte. 

Se allora è vero che del compromesso si può anche fare a meno è possibile passare direttamente al contratto definitivo, senza neanche il gradino intermedio del versamento dell’anticipo; si pensi a due persone che nutrono fiducia l’una nell’altra e che, una volta data la parola, con la tradizionale “stretta di mani”, si impegnano sull’onore a concludere il contratto. Un impegno di questo tipo, legalmente, non ha alcun valore ma socialmente può essere comunque ritenuto apprezzabile.

Stando così le cose, le parti si incontreranno direttamente dinanzi al notaio per la firma del contratto definitivo e il pagamento dell’intero prezzo in un’unica soluzione, senza quindi acconti. Il corrispettivo potrebbe essere pagato dalla banca (con contestuale stipula del contratto di mutuo) o con accollo di un mutuo preesistente sullo stesso immobile. 

La vendita con mutuo al 100% del valore della casa

Chi non ha soldi da parte per pagare l’acconto può chiedere un mutuo per un valore pari all’intero prezzo dell’immobile. Come anticipato poc’anzi, però, il finanziamento non può superare l’80% del valore del bene certificato dalla perizia redatta dal fiduciario dell’istituto di credito; diversamente, il mutuo sarebbe nullo (leggi sul punto Mutuo nullo se finanzia oltre l’80% del valore dell’immobile).

Tale norma è posta a garanzia del sistema bancario, per evitare che, in caso di insolvenza, la banca non riesca a recuperare – neanche con la procedura esecutiva – il proprio denaro finanziato e le spese legali (è noto infatti che, alle aste giudiziarie, gli immobili si vendono a un prezzo nettamente inferiore a quello di mercato). 

Se, tuttavia, alla banca viene offerta un’ulteriore garanzia rispetto all’ipoteca sull’immobile finanziato allora è possibile ottenere un mutuo al 100%. Così, ad esempio, si potrebbe fare un’ipoteca su un terreno o un’ulteriore abitazione oppure la fideiussione di un parente. 

La vendita senza anticipo

Così come il compromesso non è obbligatorio, nulla impone che alla sua stipula debba per forza essere versato un acconto. Le parti, infatti, nel loro potere di regolare come meglio credono i propri affari, potrebbero stabilire diversamente e concordare quindi il versamento dell’intero corrispettivo al momento del rogito. 

Il Fondo di Garanzia mutui prima casa

Esiste poi un fondo pubblico che eroga una garanzia per l’acquisto dell’abitazione principale. Esso però vale solo per chi non ha più di 35 anni. Tale agevolazione permette di beneficiare di una garanzia statale corrispondente al 50% del valore della casa.

Per poter usufruire delle garanzia sono necessari alcuni requisiti:

  • il mutuatario non deve essere proprietario di altri immobili, ad eccezione di immobili acquisiti per successione ovvero che siano concessi in uso gratuito (comodato) a genitori o fratelli/sorelle del soggetto che presenta la richiesta;
  • l’immobile per il quale è richiesto il finanziamento non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi);
  • il mutuo deve essere richiesto per l’acquisto dell’abitazione principale del mutuatario e per un ammontare non superiore a 250mila euro; il suo tasso effettivo globale (TEG) non può essere superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) vigente.

Non sono previsti, invece, limiti di reddito dei mutuatari.

La garanzia è a prima richiesta, diretta, esplicita, incondizionata e irrevocabile ed è efficace a decorrere, in via automatica, dalla data di erogazione del mutuo.

La banca si impegna a non richiedere al mutuatario garanzie aggiuntive oltre all’ipoteca sull’immobile.

Le istruzioni per la presentazione delle domande sono consultabili sul sito della Banca d’Italia.

Leasing immobiliare

C’è, infine, il leasing immobiliare, strumento molto simile all’affitto.

Il leasing immobiliare è un contratto che permette l’acquisto dell’immobile a fronte di un canone a seguito del pagamento del quale al termine del contratto sarà possibile acquisire il bene riscattandolo.

La locazione finanziaria di un immobile, insomma, è molto simile a quella prevista per le auto o per i macchinari. L’intermediario o l’istituto bancario procedono a sottoscrivere l’obbligazione ad acquistare il bene (o in alcuni casi anche a farlo costruire se ancora non esiste ma siano disponibili i relativi permessi). A fronte di questa obbligazione, il soggetto si impegna a pagare un canone per la cui determinazione si tiene conto del prezzo di acquisto e della durata del contratto. Il costo, dunque, varierà in base a tali parametri.

Al termine del contratto, il soggetto utilizzatore potrà decidere se riscattare l’immobile attraverso il pagamento di una maxi-rata finale o rinunciare al bene.

La maxi-rata si calcola scontando dalla cifra complessiva l’ammontare di quanto sino a quel momento pagato attraverso i canoni.

note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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