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Amministratore non convoca assemblea da due anni

31 Maggio 2020
Amministratore non convoca assemblea da due anni

Che fare se l’amministratore di condominio non redige il bilancio e non fa vedere la contabilità ai condomini? Si può revocare?

Ci scrive un lettore per dirci che, nel suo condominio, l’amministratore non convoca l’assemblea da due anni; nello stesso tempo, però, recapita regolarmente le bollette nella cassetta delle lettere pretendendo i pagamenti delle spese ordinarie di gestione. 

Alcuni condomini si sono opposti a questa situazione chiedendo di poter vedere e analizzare i bilanci ma non hanno ricevuto alcuna risposta soddisfacente. 

Ci viene quindi chiesto cosa si può fare in una situazione del genere e come difendersi dall’amministratore che non convoca l’assemblea. 

La risposta al quesito è abbastanza semplice ma richiede una conoscenza delle norme del codice civile e delle ultime sentenze della giurisprudenza in tema di condominio, anche alla luce della riforma del 2012. Ne parleremo qui di seguito.

Ogni quanti anni deve essere convocata l’assemblea di condominio?

L’articolo 1130 del codice civile elenca i compiti dell’amministratore di condominio. Tra questi si legge chiaramente l’obbligo di «eseguire le deliberazioni dell’assemblea, convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale e curare l’osservanza del regolamento di condominio».

Il numero 10 dello stesso articolo specifica poi che l’amministratore deve « redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni».

Il rendiconto condominiale è il bilancio del condominio. Esso «contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti» (così dispone il successivo articolo 1130bis del codice civile).

La norma quindi è chiara nello stabilire che, anche laddove non ci sia necessità di approvare delle spese o dei lavori straordinari, l’amministratore è obbligato, almeno una volta all’anno, a convocare l’assemblea ordinaria per l’approvazione del rendiconto. Questo documento è chiamato anche, nella pratica, “bilancio consuntivo“. Si tratta di un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale (Norma UNI 10801). Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie.

Che succede se l’amministratore non convoca l’assemblea una volta all’anno?

Ogni condomino ha il diritto di visionare i documenti contabili e le pezze giustificative in qualsiasi momento lo voglia, facendone richiesta all’amministratore. Questi non può rifiutarsi, dovendo mettere a disposizione tutta la documentazione, a chiunque glielo chieda, presso il proprio studio. L’eventuale violazione di quest’obbligo comporta una responsabilità in capo all’amministratore che può, pertanto, essere revocato per giusta causa. 

Se l’amministratore nega la visione della contabilità, il condomino interessato può agire in tribunale con un ricorso in via d’urgenza (ai sensi dell’articolo 700 del codice di procedura civile) per ottenere dal giudice un provvedimento che ordini al capo condomino l’esibizione dei documenti. 

Il diritto di visionare la contabilità condominiale non esclude tuttavia l’obbligo, per l’amministratore, di convocare un’assemblea per l’approvazione del consuntivo senza il quale non è possibile riscuotere i crediti nei confronti dei morosi.

Difatti, la legge richiede che, per ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini che non pagano le bollette condominiali, l’amministratore deve depositare la delibera di approvazione del rendiconto e del piano di riparto. 

Dunque, in assenza dell’assemblea annuale di approvazione, l’amministratore può sì continuare a riscuotere le quote sulla base dei bilanci degli anni passati ma, in caso di omesso pagamento da parte di uno o più condomini, non può agire in via giudiziale nei loro confronti. Diversamente, il decreto ingiuntivo potrebbe essere oggetto di opposizione.

Peraltro, la legge stabilisce un vero e proprio obbligo per l’amministratore di agire nei confronti dei morosi, a pena di revoca dall’incarico. 

Secondo il tribunale di Palermo [1], la condotta del buon amministratore richiede che, ove questi si trovi per caso nell’impossibilità di redigere il rendiconto entro il termine di legge, di convocare ugualmente l’assemblea e rappresentare in questa sede le ragioni giustificative del proprio ritardo. 

Conseguenze omessa convocazione assemblea condominiale

L‘omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del bilancio integra una grave violazione e costituisce un autonomo e sufficiente motivo di revoca dell’amministratore medesimo.

L’articolo 1129 del codice civile indica come grave irregolarità l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto.  

In tal caso, ogni singolo condomino può ricorrere al tribunale, anche da solo, per chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore per giusta causa. 


note

[1] Trib. Palermo sent. del 14.02.2020


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