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Anticipo spese amministratore di condominio

1 Giugno 2020
Anticipo spese amministratore di condominio

Condominio: necessaria la prova per il rimborso anticipazioni fatte dall’amministratore di condominio. 

L’amministratore ha il compito di eseguire le delibere dell’assemblea e, nei limiti del bilancio condominiale, provvedere autonomamente a tutte le spese necessarie all’ordinaria amministrazione per la gestione delle parti comuni dell’edificio e dei relativi servizi. 

La straordinaria amministrazione, invece, è soggetta a preventiva autorizzazione dell’assemblea (si pensi alle spese di ristrutturazione o sostituzione di impianti). 

Eccezionalmente, l’amministratore può – anzi deve – provvedere alle «spese urgenti» laddove vi sia una necessità indifferibile che non consenta, nel frattempo, di convocare l’assemblea e la cui omissione potrebbe comportare un grave pregiudizio per l’edificio (si pensi all’intervento su un cornicione che minaccia il crollo e che potrebbe causare dei danni a cose o persone). In questo caso, l’amministratore può utilizzare i soldi presenti nelle casse condominiali, fatto salvo solo l’obbligo di informare l’assemblea alla prima riunione utile. Se le casse sono “al verde”, il capo condomino non ha alcun obbligo e va esente da responsabilità personale per non aver provveduto alle opere urgenti.

Infine, l’amministratore potrebbe sostenere delle spese in favore del condominio con denaro proprio: si tratta di anticipazioni necessarie a eseguire il mandato che gli è proprio. È ciò che viene detto anticipo spese amministratore di condominio. 

Egli deve conservare le ricevute degli esborsi sostenuti per poter richiedere, in un momento successivo – anche a termine mandato – il rimborso all’assemblea. 

Sarà quindi una apposita delibera, votata a maggioranza, che consentirà all’amministratore di prelevare dalle casse del condominio i soldi necessari ai suddetti rimborsi spese. L’amministratore non può quindi anticipare il denaro e poi attingere autonomamente dal conto corrente condominiale se non è stato prima autorizzato.

Come l’amministratore può chiedere il rimborso spese

Una recente pronuncia del tribunale di Roma [1] ha posto in evidenza alcune condizioni necessarie per ottenere il rimborso. 

In particolare, i giudici hanno evidenziato che il diritto di rivalersi sul condominio per recuperare le somme anticipate spetta all’amministratore solo se fornisce una precisa prova degli esborsi eseguiti, presentando documenti contabili redatti e tenuti con precisione e accuratezza. Detti documenti, infatti, devono essere tali da rendere possibile, per i condomini, la comprensione delle voci di entrata e di uscita, consentendo di stabilire se egli abbia o meno operato in accordo ai criteri di buona amministrazione.

Spesso, succede che l’amministratore dimissionario, al termine del mandato, faccia il conto dei soldi anticipati al condominio durante la propria gestione e ne chieda il rimborso al nuovo amministratore. Ebbene, in tal caso, per provare il credito non sono sufficienti né il verbale di consegna della documentazione al nuovo amministratore da questi accettato senza precise riserve, né, tanto meno, i rendiconti consuntivi approvati dall’assemblea. 

Secondo la sentenza in commento, la semplice sottoscrizione da parte del nuovo amministratore del verbale di consegna, ove pure risulti inclusa la specifica delle somme personalmente anticipate dall’amministratore uscito, non costituisce riconoscimento del debito da parte del condominio.

Del resto, l’articolo 1130 del codice civile che elenca i compiti dell’amministratore non prevede alcun potere di riconoscere il debito nei confronti di terzi (come appunto l’ex amministratore), salvo che tale maggiore attribuzione gli sia conferita dall’assemblea o dal regolamento approvato all’unanimità. 

La sottoscrizione del verbale vale, infatti, come mera ricevuta della documentazione e non certo come riconoscimento di debito del condominio.

Quando non è dovuto il rimborso spese all’amministratore

Nemmeno l’approvazione da parte dell’assemblea dei rendiconti ha natura di riconoscimento del debito. Fa eccezione il caso in cui, nel rendiconto approvato, siano espressamente specificate le anticipazioni effettuate dall’amministratore e le rispettive imputazioni, così che i condomini ne abbiano piena cognizione.

Neanche il semplice disavanzo di bilancio, ossia un risultato di segno negativo, comporta il riconoscimento del credito in capo all’amministratore uscente perché ciò non dimostra che sia stato lui ad anticipare le somme corrispondenti al pur accertato disavanzo. 

Dunque, in caso di anticipo spese da parte dell’amministratore di condominio è necessario che questi fornisca la prova in concreto di avere provveduto con proprie risorse al pagamento delle spese che sopravanzano le entrate; solo a tali condizioni è possibile ottenere il rimborso.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi:


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 21801/19 del 13.11.2019


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