Diritto e Fisco | Articoli

Denuncia abuso edilizio in condominio

2 Giugno 2020
Denuncia abuso edilizio in condominio

A chi spetta denunciare l’abuso edilizio: all’amministratore o ai condomini? Qual è la difesa penale del condominio? 

Quando si presentano liti all’interno del condominio si chiama spesso l’amministratore affinché possa risolvere i dissidi e stabilire chi sia nel giusto e chi nel torto. In realtà, il capo condomino non è né un paciere, né un arbitro delle controversie individuali che vanno invece risolte tra i diretti interessati. L’amministratore può solo intervenire laddove venga violato il regolamento condominiale o vi sia un pericolo per le parti comuni dell’edificio. In tutti gli altri casi, sono i condomini a doversela vedere da soli, eventualmente con l’assistenza del proprio avvocato. 

Si è poi posto il problema su chi debba provvedere alla denuncia in caso di abuso edilizio in condomino e ci si è chiesto se tale attività competa in via esclusiva all’amministratore proprio (perché rivolta a tutelare il palazzo nel suo complesso, il suo decoro architettonico e la regolarità urbanistica) oppure spetti anche ai singoli condomini. Può, ad esempio, il condomino del primo piano denunciare quello dell’ultimo perché ha realizzato una veranda senza chiedere il permesso all’amministrazione o si tratta di un compito che può svolgere solo il capo condomino? È quello che cercheremo di comprendere nel corso del presente articolo.

Cos’è un abuso in condominio?

Si può parlare di abuso edilizio quando un’opera viene realizzata senza l’autorizzazione del Comune o in difformità rispetto all’autorizzazione ricevuta, e quindi violando le norme previste dal testo unico in materia urbanistica. 

In condominio un’opera può definirsi illegittima non soltanto se viola le norme edilizie e urbanistiche, ma anche quando contravviene ai divieti imposti dalle nome del codice civile e del regolamento condominiale. 

In particolare l’articolo 1122 del Codice civile impedisce ai condòmini di eseguire nelle loro proprietà esclusive opere che possano danneggiare, anche indirettamente, le parti comuni o arrecare pregiudizio alla staticità o al decoro architettonico dell’edificio. 

Proprio perciò, pur potendo il proprietario avviare i lavori in casa propria senza dover chiedere autorizzazioni né all’assemblea, né all’amministratore, tutte le volte in cui detti lavori coinvolgano le parti comuni dell’edificio, egli deve inoltrare una preventiva comunicazione all’amministratore affinché ne riferisca all’assemblea. Si pensi, per esempio, alla realizzazione di una seconda porta principale d’accesso all’appartamento, con foratura della parete del pianerottolo, all’installazione di una canna fumaria sulla facciata esterna del condominio, alla realizzazione di una tettoia, oppure al montaggio di una veranda, o ancora si pensi alla più complessa sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, da parte del proprietario esclusivo del lastrico.

Quando l’opera però non rispetta le prescrizioni urbanistiche, oltre all’illecito nei confronti del condominio entra in gioco il reato di abuso edilizio sanzionato, sul piano penale, con la previsione di ammenda e arresto per il trasgressore, nonché con l’ordine di demolizione dell’opera. 

A chi spetta denunciare l’abuso edilizio in condominio

Rientra tra i poteri dell’amministratore tutelare l’edificio nel suo complesso, così come indirettamente anche il valore delle singole unità immobiliari che, dagli interventi altrui, potrebbero essere compromessi. Perciò il capo condomino ha l’obbligo di denunciare tutti gli abusi edilizi in condominio, con o senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Non sarà quindi la maggioranza dell’assemblea ad attribuirgli tale potere che gli spetta per legge e che gli consente – anzi lo obbliga – ad attivarsi immediatamente non appena avuta notizia dell’illecito.  

Anzi, secondo un orientamento, l’amministratore che si dimostrasse inerte di fronte ad un abuso edilizio, rischierebbe addirittura di incorrere in responsabilità personali, laddove si dimostrasse, nel corso di un eventuale giudizio, che avesse avuto preventiva conoscenza dello stesso abuso [1].

Ragion per cui, quando l’abuso edilizio è palese, conviene sempre che l’amministratore trasmetta una diffida al condomino trasgressore, per rimuovere il manufatto in costruzione e ripristinare lo stato dei luoghi. 

Poteri dei condomini di denunciare un abuso edilizio in condominio 

Se l’amministratore è inerte nel denunciare l’abuso edilizi, possono agire i singoli condomini in quanto comunque portatori di un valido interesse: la tutela dello stabile, delle parti comuni (di cui sono proprietari in quota millesimale) e, indirettamente, del proprio appartamento (che risulterebbe deprezzato in caso di opere abusive che compromettano il decoro dell’edificio).

Del resto, se le opere private compromettono, in modo sostanziale, la destinazione d’uso dei beni comuni, è già il codice civile a stabilire, all’articolo 1117 quater, che «l’amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie».

Per questa ragione, la denuncia di un abuso edilizio in condominio, rientrando tra gli atti conservativi delle parti comuni, è di competenza non solo dell’amministratore, ma anche dai singoli condòmini. Del resto, il condominio è un mero ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, e pertanto le parti comuni non risultano in proprietà di questo ente, ma in comproprietà dei singoli condòmini [2].

Oltre alla denuncia, i singoli condomini possono anche agire in via civile per ottenere il risarcimento del danno da perdita di valore della propria proprietà immobiliare. 

La Cassazione ha tuttavia fornito, in passato, un orientamento contrario stabilendo che il singolo condomino non può proporre una querela per un reato commesso in danno delle parti comuni dell’edificio, in quanto il condominio è strumento di gestione collegiale degli interessi comuni di tutti i condòmini e dunque la presentazione della querela dovrebbe essere decisa dall’assemblea condominiale [3]


note

[1] Tribunale di Napoli – sentenza 1938 del 12 febbraio 2018.

[2] Tar Lombardia sentenza 1764 del 29 luglio 2019

[3] Cassazione – VI sezione penale – 41978 /2019


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube