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Vendita casa senza agibilità

4 Giugno 2020
Vendita casa senza agibilità

Legittimo rifiutare l’acquisto della casa senza certificato di abitabilità?

Si è sempre detto che vendere una casa senza agibilità è lecito solo se l’acquirente è consapevole di tale circostanza e l’ha accettata con piena consapevolezza. Ora, però, la Cassazione sembra aver cambiato idea e, con una recente ordinanza [1], ha fornito ulteriori e importanti chiarimenti. 

La vendita di casa senza agibilità è un’ipotesi tutt’altro che rara nel vasto campionario degli immobili presenti sul territorio italiano, sicché la possibilità di una contestazione è all’ordine del giorno. Com’è possibile cautelarsi da un’eventualità del genere? Nel momento in cui si redige il compromesso (il cosiddetto “contratto preliminare”) sarà sufficiente inserire una clausola ove si comunichi l’assenza del certificato per evitare un successivo rifiuto alla stipula del contratto definitivo? Ecco qual è l’attuale orientamento della Suprema Corte.

Si può vivere in una casa senza agibilità?

Il certificato di agibilità (un tempo chiamata “abitabilità”) è condizione per poter abitare all’interno dell’immobile. Sicché, esso è considerato un elemento essenziale del bene. La sua mancanza infatti rende “inutile” l’acquisto, potendo altrimenti il titolare dell’immobile incorrere in sanzioni di carattere amministrativo. 

Se dunque è vero che la legge vieta di vivere in una casa senza agibilità, qualora il venditore dovesse tacere sulla circostanza dell’assenza di tale certificato, il compratore potrà sciogliersi dall’impegno del compromesso o, se ha firmato il rogito notarile, potrà chiedere la cosiddetta risoluzione del contratto per inadempimento.

Si può vendere una casa senza agibilità?

In linea teorica, nulla vieta che venditore e acquirente si accordino per la vendita di una casa senza agibilità, ma è necessario che tale accordo risulti formalizzato in modo preciso e puntuale. Insomma, ci deve essere un accordo esplicito.

Non è quindi sufficiente mettere l’acquirente al corrente di tale carenza con una esplicita indicazione nel compromesso, potendo questi altrimenti ritenere che il certificato sarà consegnato all’atto della stipula della compravendita. È necessario, invece, che il compratore abbia rinunciato a tale requisito in modo espresso. Deve insomma risultare che quest’ultimo ha voluto comprare un immobile non agibile. 

Dunque, afferma la Cassazione, non basta scrivere in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che «non c’è il certificato di agibilità» per ritenere illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a firmare il contratto definitivo.

Una clausola di questo genere non implica per forza una rinuncia, da parte dell’acquirente, a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile promesso in vendita. 

Del resto, lo stesso articolo 1477 del Codice civile stabilisce che, salvo patto contrario, il venditore deve consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all’uso della cosa venduta.

Appunto «salvo patto contrario». E la Cassazione ha voluto semplicemente dire che tale “patto” deve risultare in modo espresso e non implicito. Non si può considerare sussistente il patto contrario nel semplice fatto che l’acquirente viene messo al corrente dell’assenza dell’abitabilità, potendo questi altrimenti credere che il certificato verrà procurato in un momento successivo alla firma del contratto preliminare. Quindi, in tale ipotesi, il rifiuto a stipulare il contratto definitivo da parte dell’acquirente viene considerato pienamente legittimo.

L’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità costituisce inadempimento di «non scarsa importanza» del venditore, e pertanto tale da legittimare il recesso della controparte e/o la risoluzione contrattuale [2].

La Cassazione ha seguito una linea di pensiero che aveva già sposato in passato, linea secondo cui la vendita deve realizzare l’interesse primario del compratore: quello cioè di vivere e fruire del bene – l’immobile – acquistato, funzione che senza l’agibilità non è possibile. 


note

[1] Cass. sent. n. 922620 del 20.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 409/2012 e n. 21209/2019.

[3] Cass. sent. n. 15969/2000 e n. 10820/2009.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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