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Approvazione del rendiconto condominiale: ultime sentenze

6 Aprile 2021
Approvazione del rendiconto condominiale: ultime sentenze

La deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi.

Non è causa di invalidità della delibera assembleare di approvazione del rendiconto usare gli attivi di gestione per ridurre l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini
In tema di condominio negli edifici, non inficia la validità della deliberazione assembleare di approvazione del rendiconto presentato dall’amministratore la circostanza che, in essa, si provveda all’impiego degli attivi di gestione, costituiti dai proventi che il condominio trae dalla locazione a terzi di parti comuni, al fine di ridurre, per parziale compensazione, l’importo totale delle spese da ripartire tra i singoli condomini, con conseguente proporzionale incidenza sui conti individuali di questi ultimi e sulle quote dovute dagli stessi; tale decisione, infatti, espressione del potere discrezionale dell’assemblea, non pregiudica l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio, né il loro diritto patrimoniale all’accredito della proporzionale somma, perché compensata dal corrispondente minore addebito degli oneri di contribuzione alle spese.

Cassazione civile sez. VI, 09/02/2021, n.3043

L’esistenza di un disavanzo tra entrate ed uscite

La delibera assembleare approvativa del rendiconto predisposto dall’amministratore può avere il valore di un riconoscimento di debito, con l’effetto previsto dall’art. 1988 c.c. di dispensare colui a favore del quale è fatto dall’onere di fornire la prova dell’esistenza del proprio credito, solo per le poste passive a cui risulta specificamente attribuito tale valore. Pertanto, se il rendiconto si limita ad evidenziare l’esistenza di un disavanzo tra entrate ed uscite, la sua approvazione non consente di ritenere dimostrato in via di prova deduttiva che la differenza è stata versata dall’amministratore con danaro proprio, ovvero che questi è creditore del condominio per un importo corrispondente, in quanto la ricognizione di debito richiede pur sempre una manifestazione di volontà dell’assemblea su un oggetto specificamente sottoposto all’esame dell’organo collettivo.

Tribunale Napoli sez. VI, 01/12/2020, n.8175

La delibera assembleare di approvazione del rendiconto

La delibera assembleare di approvazione del rendiconto, che non sia stata tempestivamente impugnata per vizi che ne possano determinare l’annullamento, rende incontestabile il rendiconto stesso, per modo che eventuali crediti da questo risultanti in favore dell’amministratore (per anticipazioni e/o compensi oppure ad altro titolo ancora) non possano essere più messi in discussione dal condominio; nel caso in cui non vi sia un’approvazione del rendiconto con approvazione specifica delle singole voci di spesa anticipate dall’amministratore, non può sorgere il diritto al rimborso.

Tribunale Roma sez. V, 24/08/2020, n.11717

Onere della prova in materia condominiale

Il rendimento del conto, sotto forma di “bilancio consuntivo condominiale” funge contemporaneamente da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio e da elemento di un vero e proprio “negozio con funzione ricognitiva della situazione preesistente, cioè dell’esecuzione del mandato, e costitutiva di un’attuale obbligazione diretta a definire un regolamento d’interessi” collegato con il preesistente rapporto gestorio. Sotto il primo aspetto, la deliberazione assembleare di approvazione ha un valore ricognitivo e conformativo, mentre, sotto il secondo aspetto, costituisce approvazione del rendiconto, reso dal mandatario amministratore, del proprio operato gestorio.

Tribunale Roma sez. V, 30/04/2019, n.9011

Accesso del singolo condomino ai documenti condominiali

Il diritto dei condomini di accedere ai documenti condominiali può essere esercitato dagli stessi sia in sede di approvazione del rendiconto condominiale, sia durante il corso della gestione; tale accesso non deve mai costituire un intralcio all’amministrazione e non può essere contrario alla correttezza ed alla buona fede.

La copia dei documenti contabili richiesta dal singolo non può determinare un onere economico per il condominio per cui i costi relativi alle operazioni compiute devono gravare esclusivamente sui condomini richiedenti a vantaggio della gestione condominiale e non invece costituire ragione di ulteriore compenso in favore dell’amministratore, trattandosi comunque di attività connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali, e perciò da ritenersi compresa nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell’incarico per tutta l’attività amministrativa di durata annuale. Pertanto, la spesa relativa alle copie non può essere fatturata dall’amministratore al condomino, ma deve essere inserita quale spesa personale nel bilancio.

Tribunale Napoli sez. XII, 16/05/2019, n.5113

Amministratore condominiale e rendicontazione

L’amministratore del condominio, nella tenuta della contabilità e nella redazione del bilancio, non è tenuto al rispetto rigoroso delle regole formali vigenti per le imprese, essendo invero sufficiente che il medesimo si attenga, nella tenuta della contabilità, a principi di ordine e di correttezza e che, nel redigere il bilancio, appronti un documento chiaro ed intellegibile, con corretta appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrare ed alle uscite.

Tra l’altro, l‘obbligo dell’amministratore di provvedere alla redazione del rendiconto annuale sulla gestione, non vincola lo stesso a depositare la documentazione giustificativa, potendo i condomini intervenuti prendere visione o estrarre copia a loro spese.

La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini implica la violazione, da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione; ciò non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.

Tribunale Napoli sez. IV, 05/12/2019, n.10867

L’omessa convocazione dell’assemblea

Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. In tal senso, invero, sebbene l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., è tenuto a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, tant’è che l’omessa convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., configura motivo di revoca del mandato, ove i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore, tacitamente approvano il suo operato e consentono al medesimo di continuare ad esercitare la sua attività.

In tale contesto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, va impugnato nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Tribunale Napoli sez. IV, 03/10/2019, n.8712

Gestione contabile dell’esercizio annuale

Ove sia mancata la preventiva approvazione assembleare della spesa relativa al progetto originario di opere di manutenzione straordinaria o a sue varianti, non vi è ragione per cui alla ratifica di tale spesa e all’approvazione del relativo riparto, con la necessaria maggioranza, non si possa procedere in sede di rendiconto consuntivo, pur essendo questo la sede in cui – di regola – l’assemblea provvede ad approvare l’erogazione delle spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali

(Fattispecie nella quale la S.C. ha ritenuto valido l’ordine del giorno dell’assemblea, ben potendosi intendere che l’argomento “approvazione del rendiconto economico” includesse, come prevedibile sviluppo della discussione sulla gestione contabile dell’esercizio annuale, la ratifica di lavori straordinari di manutenzione dell’impianto fognario, non dovendo l’ordine del giorno indicare analiticamente e separatamente tutte le poste di entrata e di spesa in esso comprese).

Cassazione civile sez. II, 21/02/2017, n.4430

Spese approvate con il bilancio condominiale

Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità. Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.

Cassazione civile sez. II, 11/01/2017, n.454

Nullità della delibera di approvazione del rendiconto condominiale

L’art. 1136, comma 4, c.c., nel testo modificato dalla l. n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno del 2013, laddove prevede che le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore di condominio devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal comma 2, trova applicazione anche per la delibera di conferma dell’amministratore dopo la scadenza del mandato.

È nulla la delibera di approvazione del rendiconto condominiale quando esso sia carente della nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, trattandosi di requisito minimo di forma, avente natura strutturale.

Tribunale Avellino sez. I, 17/11/2017

Assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale

Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all’impugnativa della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera, deducendo l’illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all’entità della spesa specificamente contestata.

Cassazione civile sez. VI, 24/07/2014, n.16804

Grave irregolarità dell’amministratore condominiale

Il mancato tempestivo deposito nel termine fissato dalla legge (art. 1129 commi 11 e 12 e 1130 comma 1 n. 10 c.c.) del rendiconto annuale per l’approvazione dell’assemblea costituisce grave irregolarità dell’amministratore condominiale, comportante la sua automatica revoca.

Tribunale Udine sez. II, 25/03/2014

Impugnazione rendiconto condominiale

Ai fini della determinazione della competenza per valore, riguardo all’impugnativa della deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto annuale e di ripartizione dei contributi, seppure l’attore abbia chiesto la dichiarazione di nullità o l’annullamento dell’intera delibera, deducendo l’illegittimità di un obbligo di pagamento a lui imposto, occorre far riferimento soltanto all’entità della spesa specificamente contestata.

Cassazione civile sez. VI, 05/07/2013, n.16898

Documentazione su cui si fonda la rendicontazione

La deliberazione dell’assemblea condominiale di approvazione del rendiconto di gestione può essere impugnata dal condominio che, prima della riunione, abbia chiesto, infruttuosamente, all’amministratore di prendere visione (ed eventualmente estrarre copia) della documentazione su cui si fonda la rendicontazione del mandatario. Spetta a quest’ultimo e quindi al condominio dimostrare che era impossibile soddisfare la richiesta, che la stessa è stata soddisfatta o che non è stato possibile darvi seguito per colpa del condomino.

Cassazione civile sez. II, 21/09/2011, n.19210

Contestazione delibera assembleare di approvazione del rendiconto

La delibera assembleare di approvazione del rendiconto non preclude la contestazione in sede di proposizione di azione risarcitoria da parte del Condominio contro l’ex amministratore, sia per il carattere dichiarativo e confessorio dell’atto di approvazione del conto, revocabile o modificabile in caso di dolo o colpa grave del mandatario (ex art. 1713 c.c.), sia perché l’assemblea (ex art. 1130 n. 3 e 1135 c.c.) può approvare e autorizzare pagamenti soltanto ove si riferiscano a spese effettivamente erogate per la manutenzione delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni, onde tale presupposto manca quando l’amministratore richieda il rimborso di somme esposte come erogate nell’interesse della collettività condominiale, ma invece trattenute con indebita appropriazione (con inopponibilità della preclusione derivante dal decorso del termine ex art. 1137 ult. comma c.c., potendosi profilare la nullità della delibera di approvazione del rendiconto).

Tribunale Milano, 27/06/2005, n.7460



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7 Commenti

  1. Salve. Mi sto per trasferire e andrò a vivere da solo per la prima volta.Ammetto che sono un po’ crudo di queste nozioni e non ho ben chiaro come dovrò gestire i rapporti e le questioni condominiali, ma ho visto che qui posso trovare numerose informazioni a riguardo…Ora, vorrei farvi qualche domanda per inziare. Abbiate pazienza se le domande possono essere scontate, ma davveronon so come inquadrare la situazione. Cos’è il rendiconto dell’amministratore di condominio?Come avviene l’approvazione del rendiconto dell’amministratore di condomino?

    1. Tra le attribuzioni assegnate all’amministratore v’è quella di rendere il conto del suo operato e di restituire tutto ciò che ha ricevuto a causa del mandato. In particolare, «l’obbligo di rendiconto è legittimamente adempiuto quando chi vi sia tenuto fornisca la prova, attraverso i necessari documenti giustificativi, non soltanto delle somme incassate e dell’entità causale degli esborsi, ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire se il suo operato si sia adeguato a criteri di buona amministrazione». Il rendiconto è un documento contabile dettagliato della gestione amministrativa che espone, in forme di facile comprensione, le spese e le entrate raggruppate per motivazioni omogenee secondo le disposizioni di legge e/o del regolamento condominiale.Il rendiconto deve essere impostato in modo da distinguere spese ordinarie e spese straordinarie.
      Esso deve essere composto da:
      un registro della contabilità;
      un riepilogo finanziario;
      una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti
      Il rendiconto, funge, al contempo, da atto riepilogativo della situazione finanziaria del condominio.

    2. Il rendiconto, da presentare almeno una volta all’anno all’assemblea ordinaria, deve essere da quest’ultima approvata.A tal fine la convocazione dell’assemblea dev’essere fatta entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio annuale.Onde consentire a ogni condomino di conoscere in anticipo il rendiconto e di poterlo consapevolmente discutere, esso deve essere inviato ai condomini prima della data fissata per l’assemblea; di solito ciò avviene allegandolo all’avviso di convocazione.Chi approva il rendiconto non può più impugnare il bilancio condominiale, avendo accettato il suo contenuto per come definito dall’amministratore nel documento stesso.

      In tal modo, si intende diminuire le impugnazioni di “mero disturbo” o quelle cosiddette strumentali.L’approvazione del rendiconto permette regolarmente anche l’approvazione delle spese di manutenzione ordinaria e di quelle relative ai servizi comuni essenziali, le quali non richiedono la preventiva approvazione dell’assemblea dei condomini, in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea (si pensi alla nomina di un avvocato per la riscossione delle quote condominiali o al mandato conferito al giardiniere o alla ditta di pulizie).La relativa approvazione, in tal caso, comporta che il conseguente regolamento negoziale «acquisti valore ed effetto di esclusiva disciplina definitoria di tutti i rapporti derivanti dall’esecuzione del mandato», salvo il caso in cui, i condòmini in sede assembleare, abbiano formulato delle espresse riserve per quei diritti non attinenti alle partite contabili enucleate nel conto.

  2. Da un po’ di tempo a questa parte in condominio abbiamo notato alcune irregolarità…. Ora, a mio parere l’amministratore non è proprio questo gran esperto onesto che vuole farci credere… mi chiedo quali prove deve fornire il condomino per l’accertamento della responsabilità dell’amministratore? Come si dimostra la cattiva amministrazione condominiale?

    1. L’intero condominio può agire contro l’amministratore per chiedere il risarcimento dei danni procurati nel corso della propria gestione, sia a titolo di colpa che per la commissione di eventuali reati (ad esempio l’appropriazione indebita delle somme dei condomini o la distrazione delle quote condominiali sul proprio conto corrente). La legge non specifica quali siano questi casi ma valgono i principi generali in materia di mandato secondo cui l’attività professionale deve essere svolta con diligenza e perizia. Si tenga conto che l’amministratore non deve essere necessariamente assicurato, sicché sarà bene verificare questo aspetto in sede di conferimento del mandato.
      Anche al singolo condomino è dato agire contro l’amministratore ma solo per chiederne la revoca. I casi in cui è concesso tale potere in capo al singolo sono disciplinati dalla legge. Eccoli:
      non ha comunicato, in tempi brevi, all’assemblea di aver ricevuto la notifica di un atto di citazione o di un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
      non ha presentato il rendiconto della gestione che va esposto all’assemblea almeno una volta all’anno;
      ha commesso una grave irregolarità (vedremo a breve cosa significa).
      Grave irregolarità dell’amministratore di condominio
      Per «grave irregolarità» si intende, a puro titolo di esempio:
      non aver convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
      la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
      non aver aperto ed utilizzato il conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
      la gestione secondo modalità che possono generare confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
      l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
      qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
      l’inottemperanza agli obblighi di tenuta dei registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o il non aver fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
      l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

  3. Buongiorno, cosa è inteso per: ” Documentazione contabile? La mancata disponibilità della documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo da parte dei condomini implica la violazione, da parte dell’amministratore dell’obbligo di rendiconto e la conseguente invalidità della delibera di approvazione; ciò non si verifica quando la disponibilità della documentazione manchi in sede di approvazione del preventivo dove, normalmente, l’approvazione della previsione di spesa viene fatta sulla base della gestione dell’anno precedente, e dove, soprattutto, la documentazione sulle spese potrà essere conseguita una volta che esse siano state effettuate, e non in via preventiva.
    Tribunale Napoli sez. IV, 05/12/2019, n.10867″. Grazie.

  4. Buongiorno , chiedo un aiuto. Sette anni fa è stato approvato all’ unanimità un rendiconto nel quale veniva deciso di suddividere le spese straordinarie in ” generali ” come da consuntivo Solo ora però un Condomino si è accorto di aver pagato delle spese straordinarie su un bene del quale non ha titolo su quella parte di edificio . Tra l’ altro non era decifrabile l’ importo attribuito al Condomino nella colonna del consuntivo , perchè la spesa di quella parte di edificio era stata conglobata ad altre spese straordinarie. E’ nulla la delibera ?
    Il Condomino può chiedere al Condominio la restituzione di quanto pagato e non dovuto dopo 7 anni ?
    Grazie.

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