Omessa convocazione dell’assemblea condominiale: ultime sentenze

Mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e annullabilità della delibera condominiale; impugnazione della delibera per nullità assoluta.

Omessa comunicazione dell’assemblea condominiale: rimedi e legittimazione ad agire

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della relativa delibera condominiale, con la conseguenza che legittimato a domandare il relativo annullamento, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., è unicamente del singolo pretermesso.

Corte appello Bari sez. III, 24/06/2021, n.1217

Condominio e deliberazioni: annullabilità

In tema di condominio e deliberazioni, integra vizio procedimentale la mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, che, pertanto, comporta non la nullità (come nel caso di specie assume l’appellante), ma l’annullabilità della delibera condominiale e, sul piano processuale, l’attribuzione al solo condomino pretermesso, ex artt. 1441 e 1324 c.c., della legittimazione a domandare il relativo annullamento.

Corte appello Palermo sez. II, 06/05/2021, n.730

Delibera condominiale adottata senza preventiva convocazione

In tema di condominio la mancata conoscenza dell’avviso di convocazione dell’assemblea integra un vizio di costituzione dell’assemblea stessa che è idoneo a portare all’annullamento delle delibere approvate in quella sede. Infatti tale omissione lede il diritto del condòmino di partecipare all’assemblea e di essere avvertito in un tempo congruo per poter prendere cognizione del contenuto dell’ordine del giorno, acquisendo la documentazione ritenuta necessaria, così contribuendo alla formazione della volontà collettiva.

Di conseguenza, tutte le delibere che soffrono di vizi formali attinenti alla procedura di formazione della volontà del condominio – ed in particolare quelle che violano le prescrizioni di cui all’art. 1136 c.c. – sono viziate e pertanto invalide.

Tribunale Roma sez. V, 01/03/2021, n.3573

Avviso di convocazione dell’assemblea condominiale: quando deve essere inviato?

Per effetto degli articoli 1136 del codice civile e 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, nella formulazione antecedente alle modifiche apportate dalla legge 220/2012, ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’articolo 66, ultimo comma, delle disposizioni di attuazione del codice civile, testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell’assemblea in prima convocazione.

Deriva da quanto precede, pertanto, che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell’avviso da parte dell’avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare, ai sensi dell’articolo 1137 del codice civile, come confermato dal testo ora vigente dell’articolo 66, comma 3, del codice civile introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220, il quale fa riferimento non solo all’omessa, ma anche alla tardiva o incompleta convocazione, specificando peraltro la legittimazione del solo condomino non ritualmente convocato ad agire per l’annullamento. Essendo, dunque, necessario che l’avviso, in quanto atto unilaterale recettizio, sia non solo spedito ma anche ricevuto dal condomino destinatario cinque giorni prima la data dell’adunanza in prima convocazione, ai fini della prova dell’osservanza di tale termine dilatorio è necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro.

(È, perciò, corretta in diritto, ha osservato la Suprema Corte, l’affermazione della Corte d’appello secondo cui, a fronte di riunione dell’assemblea fissata in prima convocazione per il 26 gennaio 2010, risultava tardivo l’avviso ricevuto dal condomino in data 23 gennaio 2010).

Cassazione civile sez. II, 30/10/2020, n.24041

Annullamento della delibera: chi può chiederlo?

L’art. 66 disp. att. cod. civ., al comma 3, stabilisce che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’art. 1137 del codice civile su istanza dei dissenzienti o assenti purché non ritualmente convocati. Ne consegue che, in forza dell’all’art. 1441 c.c. (applicabile a tutti gli atti negoziali), la legittimazione a domandare l’annullamento spetta solo alla parte nel cui interesse lo stesso è stabilito dalla legge.

L’applicazione dei principi in materia di mera annullabilità ai negozi plurilaterali comporta infatti che ciascuna delle parti è legittimata ad impugnare il negozio solo per gli effetti che la riguardano, sicché, in tema di violazione del procedimento di convocazione dell’assemblea condominiale, la legittimazione a far valere l’annullabilità della delibera spetta solo al condomino che non sia stato regolarmente avvisato.

Tribunale Roma sez. V, 12/10/2020, n.13880

Vizio di annullabilità

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che se non viene impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3° comma, c.c. – decorrente per i condomini assenti dalla comunicazione e per i condomini dissenzienti dalla sua approvazione – è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.

Tribunale Roma sez. V, 13/07/2020, n.10109

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti.

Cassazione civile sez. II, 10/03/2020, n.6735

Condomino non convocato all’assemblea condominiale

La nullità della deliberazione per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale può esser fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando i condomini nei cui confronti la comunicazione sarebbe stata omessa siano stati presenti all’assemblea, deve presumersi che essi abbiano avuto comunque notizia della convocazione dell’assemblea.

Corte appello Napoli sez. VI, 07/05/2019, n.2443

Omessa convocazione dell’assemblea e revoca del mandato dell’amministratore

Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. In tal senso, invero, sebbene l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., è tenuto a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, tant’è che l’omessa convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., configura motivo di revoca del mandato, ove i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore, tacitamente approvano il suo operato e consentono al medesimo di continuare ad esercitare la sua attività.

In tale contesto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, va impugnato nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Tribunale Napoli sez. IV, 03/10/2019, n.8712

Convocazione dell’assemblea condominiale: quando deve essere inviato l’avviso?

A norma dell’art. 66 disp att c.c. l’avviso di convocazione dell’assemblea, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione la deliberazione assembleare è annullabile. Ciò significa che l’avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, con la conseguenza che la mancata conoscenza, da parte dell’avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell’art. 66, terzo comma, disp. att., c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Tribunale Lucca, 06/09/2019, n.1216

Impugnazione della delibera per omessa convocazione di altri condomini

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che, pertanto, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3. comma, cc. decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e da quella della comunicazione per gli assenti, è valida ed efficace nei confronti di lutti i partecipanti al condominio. L’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso e stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Tribunale Bari, 05/07/2016, n.3706

Quando la deliberazione è annullabile?

L’annullamento della delibera assunta dall’assemblea dei condomini, derivante dall’omessa convocazione di uno di essi, può ottenersi solo con il tempestivo esperimento di un’azione “ad hoc”, non potendo tale doglianza formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea medesima.

Cassazione civile sez. II, 07/11/2016, n.22573

Vizio di omessa convocazione di alcuni condomini

In tema di avviso di convocazione dell’assemblea, se prima della riforma dell’istituto condominiale intervenuta con la l. n. 220 del 2012 vigeva il principio di libertà delle forme (per cui l’unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo), ai sensi del nuovo disposto dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma.

Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC.

(Fattispecie nella quale il Tribunale ha annullato la delibera condominiale per vizio di omessa convocazione di alcuni condomini, sul rilievo che solo l’amministratore era titolare di PEC, mentre i condomini destinatari dell’avviso di convocazione risultavano titolari di semplice casella di posta elettronica).

Tribunale Genova sez. III, 23/10/2014, n.3350

Regolare costituzione dell’assemblea e partecipazione di tutti i condomini

In materia di condominio di edifici, ciascun condomino è interessato alla regolare costituzione dell’assemblea e alla partecipazione a essa di tutti i condomini, in quanto portatore dell’interesse che tutti i condomini siano posti in grado di esprimere una propria opinione in ordine all’oggetto della delibera. Ne consegue che in sede di impugnazione ciascun condomino è legittimato a far valere la omessa convocazione anche di altro condomino avente diritto alla partecipazione.

Tribunale Firenze sez. II, 24/03/2014, n.927

Assemblea condominiale e annullamento della delibera

L’omessa convocazione all’assemblea condominiale legittima il condomino pretermesso ad agire per l’annullamento della delibera adottata in quella sede, per contrarietà alla legge, ex art. 1137 c.c., senza la necessità di allegare e provare uno specifico interesse, connesso al contenuto della delibera impugnata, diverso da quello rappresentato dalla rimozione dell’atto in conseguenza del vizio (nella specie, peraltro, la S.C. ha confermato, correggendone la motivazione ai sensi dell’art. 384 comma 2 c.p.c., la sentenza del giudice d’appello, che aveva rigettato la domanda di annullamento della delibera condominiale, non avendo il ricorrente assolto l’onere di produrre in giudizio il verbale dell’assemblea).

Cassazione civile sez. II, 23/03/2001, n.4270