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Omessa convocazione dell’assemblea condominiale: ultime sentenze

1 Agosto 2020
Omessa convocazione dell’assemblea condominiale: ultime sentenze

Mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale e annullabilità della delibera condominiale; impugnazione della delibera per nullità assoluta.

Quando la deliberazione è annullabile?

L’annullamento della delibera assunta dall’assemblea dei condomini, derivante dall’omessa convocazione di uno di essi, può ottenersi solo con il tempestivo esperimento di un’azione “ad hoc”, non potendo tale doglianza formare oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea medesima.

Cassazione civile sez. II, 07/11/2016, n.22573

Il condomino non convocato all’assemblea condominiale

La nullità della deliberazione per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale può esser fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando i condomini nei cui confronti la comunicazione sarebbe stata omessa siano stati presenti all’assemblea, deve presumersi che essi abbiano avuto comunque notizia della convocazione dell’assemblea.

Corte appello Napoli sez. VI, 07/05/2019, n.2443

Vizio di omessa convocazione di alcuni condomini

In tema di avviso di convocazione dell’assemblea, se prima della riforma dell’istituto condominiale intervenuta con la l. n. 220 del 2012 vigeva il principio di libertà delle forme (per cui l’unico criterio concretamente applicabile doveva ritenersi quello che garantisse il raggiungimento dello scopo), ai sensi del nuovo disposto dell’art. 66, comma 3, disp. att. c.c. l’amministratore del condominio deve utilizzare le forme scritte imposte dalla norma.

Conseguentemente, in caso di comunicazione effettuata dall’amministratore mediante posta elettronica certificata, la stessa può ritenersi validamente effettuata ai sensi di legge solamente se entrambi gli utenti (mittente e destinatario) siano titolari di PEC.

(Fattispecie nella quale il Tribunale ha annullato la delibera condominiale per vizio di omessa convocazione di alcuni condomini, sul rilievo che solo l’amministratore era titolare di PEC, mentre i condomini destinatari dell’avviso di convocazione risultavano titolari di semplice casella di posta elettronica).

Tribunale Genova sez. III, 23/10/2014, n.3350

Assemblea condominiale e annullamento della delibera

L’omessa convocazione all’assemblea condominiale legittima il condomino pretermesso ad agire per l’annullamento della delibera adottata in quella sede, per contrarietà alla legge, ex art. 1137 c.c., senza la necessità di allegare e provare uno specifico interesse, connesso al contenuto della delibera impugnata, diverso da quello rappresentato dalla rimozione dell’atto in conseguenza del vizio (nella specie, peraltro, la S.C. ha confermato, correggendone la motivazione ai sensi dell’art. 384 comma 2 c.p.c., la sentenza del giudice d’appello, che aveva rigettato la domanda di annullamento della delibera condominiale, non avendo il ricorrente assolto l’onere di produrre in giudizio il verbale dell’assemblea).

Cassazione civile sez. II, 23/03/2001, n.4270

Omessa convocazione dell’assemblea e revoca del mandato dell’amministratore

Il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova ad ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell’assemblea condominiale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo. In tal senso, invero, sebbene l’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 c.c., è tenuto a convocare l’assemblea annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale, tant’è che l’omessa convocazione dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., configura motivo di revoca del mandato, ove i condòmini non chiedono la revoca dell’amministratore, tacitamente approvano il suo operato e consentono al medesimo di continuare ad esercitare la sua attività.

In tale contesto, nulla vieta all’amministratore, entro il termine di prescrizione delle spese condominiali, di convocare l’assemblea per l’approvazione di un nuovo stato di riparto, comprensivo di tutte le quote scadute pregresse dovute dai condomini, tale che anche i saldi degli esercizi precedenti entrano a far parte di un unico rendiconto che, se contestato dal singolo condomino, va impugnato nei termini di cui all’art. 1137 c.c.

Tribunale Napoli sez. IV, 03/10/2019, n.8712

Impugnazione della delibera per omessa convocazione di altri condomini

La mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, che, pertanto, se non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, 3. comma, cc. decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e da quella della comunicazione per gli assenti, è valida ed efficace nei confronti di lutti i partecipanti al condominio. L’annullamento può essere domandato solo dalla parte nel cui interesse esso e stabilito dalla legge. Ne consegue che il condomino convocato non è legittimato ad impugnare la delibera per la omessa convocazione di altri condomini.

Tribunale Bari, 05/07/2016, n.3706

Regolare costituzione dell’assemblea e partecipazione di tutti i condomini

In materia di condominio di edifici, ciascun condomino è interessato alla regolare costituzione dell’assemblea e alla partecipazione a essa di tutti i condomini, in quanto portatore dell’interesse che tutti i condomini siano posti in grado di esprimere una propria opinione in ordine all’oggetto della delibera. Ne consegue che in sede di impugnazione ciascun condomino è legittimato a far valere la omessa convocazione anche di altro condomino avente diritto alla partecipazione.

Tribunale Firenze sez. II, 24/03/2014, n.927

Convocazione dell’assemblea condominiale: quando deve essere inviato l’avviso?

A norma dell’art. 66 disp att c.c. l’avviso di convocazione dell’assemblea, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione e che in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione la deliberazione assembleare è annullabile. Ciò significa che l’avviso di convocazione deve essere non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, con la conseguenza che la mancata conoscenza, da parte dell’avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come confermato dal nuovo testo dell’art. 66, terzo comma, disp. att., c.c., introdotto dalla legge 11 dicembre 2012 n. 220.

Tribunale Lucca, 06/09/2019, n.1216

La mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale

La mancata comunicazione a taluno dei condomini dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, in quanto vizio procedimentale, comporta l’annullabilità della delibera condominiale; ne consegue che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetta, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso, sul quale grava l’onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l’omessa comunicazione risulti.

Cassazione civile sez. II, 10/03/2020, n.6735

L’omessa redazione del verbale sulla mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.

Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, ne’ la rende invalida.

Tribunale Sassari sez. I, 27/02/2019, n.246



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