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Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: ultime sentenze

2 Agosto 2020
Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: ultime sentenze

Reiterata inerzia dell’amministratore nell’approvazione del rendiconto consuntivo; mancata partecipazione all’incontro di mediazione; condizione di procedibilità della domanda giudiziale per la revoca dell’amministratore.

Revoca giudiziale dell’amministratore

La condizione di procedibilità di cui all’art. 5, d.lgs. n. 28/2010 non si applica ai procedimenti in camera di consiglio perché espressamente esclusi per disposizione di legge (art. 5, comma 4, lett. e). Alla scadenza del termine il mandato annuale/biennale dell’amministratore si estingue ipso jure e, se esso è scaduto al momento della proposizione della domanda di revoca, l’amministratore non è più in carica, donde non può, all’evidenza, essere revocato (alla scadenza può aversi la c.d. prorogatio imperii, ma con i poteri limitati solo all’esecuzione delle attività urgenti).

Tribunale Roma sez. V, 26/11/2018

La reiterata inerzia dell’amministratore

In tema di condominio, la reiterata mancata presentazione del rendiconto consuntivo da parte dell’amministratore di condominio all’assemblea per la sua approvazione, nel termine di 180 giorni, costituisce un’ipotesi di grave irregolarità, ex art. 1129, comma 12, n. 1), c.c. idonea a giustificare la revoca giudiziale del medesimo.

Tribunale Bari sez. III, 13/07/2018

Giudizio di revoca dell’amministratore

In tema di condominio, il singolo condomino è legittimato a chiedere la revoca giudiziale dell’amministratore in tutti i casi – seppure non tipici – di comportamenti contrari ai doveri imposti dalla legge e dal regolamento o che, comunque, pregiudichino la gestione economica o sociale del condominio, e ciò a prescindere dalla inerzia o volontà contraria dell’assemblea. In tal giudizio, è esclusa la mediazione in quanto si tratta di un procedimento di volontaria giurisdizione.

Tribunale Milano, 28/03/2018, n.955

Procedimento di revoca dell’amministratore di condominio

Il procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio riveste carattere eccezionale ed urgente, oltre che sostitutivo della volontà assembleare, ed è ispirato dall’esigenza di assicurare una rapida ed efficace tutela ad una corretta gestione dell’amministrazione condominiale, a fronte del pericolo di grave danno derivante da determinate condotte dell’amministratore.

Tali essendo le caratteristiche del giudizio, non è pertanto ammissibile, in esso, l’intervento adesivo del condominio ovvero di altri condomini rispetto a quello istante, uniche parti legittimate a parteciparvi e contraddirvi essendo il ricorrente e l’amministratore, con la conseguenza che gli effetti del regolamento delle spese ex art. 91 c.p.c. devono esaurirsi nel rapporto tra costoro.

Cassazione civile sez. VI, 21/02/2020, n.4696

Amministratore in regime di prorogatio: è soggetto a revoca giudiziale?

La novella condominiale intervenuta nel 2012 ha ben delimitato gli obblighi cui l’amministratore in prorogatio è tenuto (nei confronti del condominio) in attesa che altri assumano la pienezza di poteri (circoscrivendoli all’esecuzione delle attività urgenti funzionali ad evitare pregiudizi agli interessi comuni e senza diritto ad ulteriori compensi), facendogli pure obbligo di consegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini, il che lascia fortemente dubitare della permanenza in capo all’amministratore in prorogatio dell’obbligo di ripartire spese, di incassare i contributi, e finanche di mantenere il governo dei beni e servizi comuni.

Con un corredo di poteri sì depotenziato, è, dunque, difficile sostenere che il vincolo che lega l’amministratore in prorogatio al condominio sia equipollente a quello intercorrente tra l’ente di gestione e il suo amministratore in carica; senza considerare che laddove si ammettesse la revoca giudiziale dell’amministratore in prorogatio, dovrebbe ritenersi operante, anche nei riguardi di questo, l’ultrattività dei doveri di cui all’art. 1130, comma 8, c.c., salvo ad escludere che la regola della prorogatio intervenga nell’ipotesi dell’amministratore giudizialmente revocato, ma con pregiudizio, in tal caso, per l’interesse condominiale alla continuità dell’azione amministrativa (allorché, in particolare, la domanda di revoca giudiziale non venga accompagnata o immediatamente seguita dalla richiesta di nomina di un nuovo amministratore).

Tribunale Palermo sez. II, 09/11/2018

Compenso e comunicazioni obbligatorie dell’amministratore

Per l’art. 1129, comma 2, c.c., la comunicazione dei dati del neo-amministratore e la indicazione del luogo dove si trovano i registri condominiali è un adempimento che deve essere effettuato contestualmente alla accettazione della nomina; il mancato rispetto di tale adempimento costituisce ipotesi espressa di grave irregolarità tale da comportare la revoca giudiziale ma non comporta l’invalidità della delibera di nomina, in assenza di una espressa sanzione in tal senso, da parte dell’art. 1129 c.c. Per l’art. 1129, comma 12, c.c., la mancata specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso per la propria attività da parte dell’amministratore, in occasione dell’assemblea di nomina, comporta la nullità della nomina stessa.

Tribunale Milano, 23/01/2018, n.828

L’improcedibilità della revoca giudiziale dell’amministratore di condominio

Il procedimento di mediazione obbligatoria è applicabile anche al giudizio di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio e la mancata partecipazione integra il mancato avveramento di una condizione di procedibilità.

Cassazione civile sez. VI, 18/01/2018, n.1237

Domanda giudiziale per la revoca dell’amministratore di condominio

Il procedimento di revoca dell’amministratore di condominio è subordinato al previo espletamento della procedura di mediazione, quale condizione di procedibilità della domanda giudiziale, non rilevando in senso contrario quanto disposto dall’art. 5, 4° comma, lett. f), d.leg. 4 marzo 2010 n. 28, stante la specialità della disciplina dettata dagli art. 64 e 71 quater disp. att. c.c.

Tribunale Macerata, 10/01/2018

Quando è improcedibile la revoca giudiziale dell’amministratore?

L’istanza di revoca giudiziaria dell’amministratore di condominio, promosso da un condomino ai sensi dell’art. 1129 c.c., è improcedibile se non è preceduta dalla convocazione dell’assemblea che deve pronunciarsi su tale revoca.

L’assemblea convocata per la nomina del nuovo amministratore non può essere equiparata a quella che deve obbligatoriamente essere convocata per la richiesta di revoca, né la delibera di nomina o conferma dell’amministratore equivale a mancata revoca.

Corte appello Torino sez. II, 05/12/2017

Ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore

Il singolo condomino non è titolare, nei confronti del condominio, di un diritto di natura sinallagmatica relativo al buon funzionamento degli impianti condominiali (nella specie, l’impianto elettrico comune), che possa essere esercitato mediante un’azione di condanna della stessa gestione condominiale all’adempimento corretto della relativa prestazione contrattuale, trovando causa l’uso dell’impianto che ciascun partecipante vanta nel rapporto di comproprietà delineato negli artt. 1117 e ss. c.c.

Ne consegue che il condomino non ha azione per richiedere la messa a norma dell’impianto medesimo, potendo al più avanzare, verso il condominio, una pretesa risarcitoria nel caso di colpevole omissione nella sua riparazione o adeguamento, ovvero sperimentare altri strumenti di reazione e di tutela, quali, ad esempio, le impugnazioni delle deliberazioni assembleari ex art. 1137 c.c., i ricorsi contro i provvedimenti dell’amministratore ex art. 1133 c.c., la domanda di revoca giudiziale dell’amministratore ex art. 1129, comma 11, c.c., o il ricorso all’autorità giudiziaria in caso di inerzia agli effetti dell’art. 1105, comma 4, c.c.

Cassazione civile sez. VI, 05/07/2017, n.16608

Revoca giudiziale dell’amministratore di condominio: è necessaria la mediazione?

Il procedimento di mediazione deve essere esperito prima di avviare l’azione giudiziale per la revoca dell’amministratore di condominio giacché la controversia, in base al combinato disposto dagli artt. 71-quater e 64 disp. att. c.c., rientra tra quelle soggette a detto obbligo ai sensi del d.lgs. n. 28/2010.

Tribunale Vasto, 04/05/2017

More del procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore

Laddove, nelle more del procedimento instaurato al fine di ottenere la revoca giudiziale dell’amministratore, quest’ultimo rassegni le proprie dimissioni dall’incarico gestorio, permane in capo al ricorrente un interesse sostanziale ad ottenere una pronuncia che investa il merito della pretesa azionata, posto che l’art. 1129, comma 13, c.c. prevede espressamente che, in caso di revoca dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non possa nominare nuovamente l’amministratore che sia stato revocato.

Tribunale Milano sez. XIII, 02/12/2016



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4 Commenti

  1. L’amministratore del mio condominio non convoca mai l’assemblea, affida incarichi a ditte di amici e divide le spese in modo sbagliato. Temo che stia facendo il furbetto e si stia approfittando di noi condomini che sinceramente siamo molto puntuali e corretti. Come possiamo revocare questo incompetente?

    1. Ai sensi del codice civile, uno o più condomini possono rivolgersi al tribunale, e chiedere la revoca per giusta causa dell’amministratore, quando quest’ultimo ha posto in essere uno di questi comportamenti:
      ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
      non ha presentato il rendiconto della gestione;
      ha posto in essere una grave irregolarità.
      Il ricorso viene depositato dal condomino (o dai condomini) interessati a promuovere il procedimento che, per l’effetto, sarà integralmente a spese sue, salvo poi il rimborso da parte del soccombente. Il tribunale, sentito l’amministratore in camera di consiglio, emette un decreto motivato, che accoglie o rigetta la richiesta di revoca.Contro il decreto è possibile presentare reclamo alla corte d’appello, entro 10 giorni dalla notificazione dello stesso alle parti.Anche la corte d’appello decide in camera di consiglio, sentito l’amministratore.Unico legittimato a resistere in giudizio è l’amministratore, per difendere i propri interessi, e non il condominio.

  2. Una volta revocato l’amministratore, deve essere il giudice a nominare il nuovo professionista? Oppure l’assemblea? Vi ringrazio anticipatamente per la vostra consueta disponibilità

    1. L’assemblea non può nominare di nuovo lo stesso amministratore revocato né, secondo alcuni giudici, un suo familiare.Quindi chi presenta il ricorso per la revoca giudiziale dell’amministratore non può chiedere che sia il magistrato a scegliere il successore. Una tale istanza verrebbe rigettata. Il giudice dovrà invece, una volta revocato l’incarico, lasciare la patata bollente all’assemblea. Solo se, successivamente alla revoca, l’assemblea non dovesse mettersi d’accordo è possibile chiedere al tribunale, in un ulteriore e successivo ricorso, la nomina di un amministratore scelto dal giudice. Ma a tal fine bisogna dare prova dell’impossibilità dell’assemblea di condominio di provvedere alla nomina del nuovo professionista. Di regola, infatti, il tribunale «non può sostituirsi in automatico all’organo assembleare in mancanza della evidente prova della impossibilità del suo funzionamento e della sua inerzia».La nomina giudiziaria dell’amministratore, a differenza della sua revoca, non deve essere assunta in camera di consiglio.

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