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Vendere casa ricevuta in donazione

5 Giugno 2020
Vendere casa ricevuta in donazione

Come evitare la tassazione della plusvalenza sulla vendita di una casa o di altro immobile.

Si può vendere casa ricevuta in donazione? Assolutamente sì, anche se l’operazione, sotto un aspetto fiscale, può presentare alcuni rischi. L’Agenzia delle Entrate, infatti, tende a qualificare questa operazione come un’elusione: un illecito tributario, quindi, a fronte del quale vengono applicate le sanzioni economiche (oltre ovviamente alla tassazione in origine dovuta).  

Più di recente, però, la Cassazione ha aperto una breccia ritenendo lecita la vendita di una casa ricevuta in donazione, anche se eseguita contestualmente alla donazione stessa e con lo stesso notaio. Si tratta di un importante cambiamento di interpretazione che merita di essere commentato. 

Qui di seguito spiegheremo innanzitutto perché vendere una casa ricevuta in donazione può comportare problemi con il fisco e qual è invece la nuova concezione sposata dalla giurisprudenza. Ma procediamo con ordine.  

Perché vendere casa ricevuta in donazione è elusione fiscale?

Partiamo da un principio cardine di ogni sistema fiscale: ogni volta che si fa un guadagno – di qualsiasi tipo esso sia – questo va tassato. 

Quando si vende un bene ad un prezzo inferiore rispetto a quello per il quale lo si era acquistato, il ricavato non va dichiarato al fisco; su di esso infatti non si pagano le tasse. Pensa, ad esempio, alla vendita di un’auto usata. Questo perché il contribuente non lucra alcun guadagno dalla vendita, avendo ricevuto un prezzo inferiore rispetto a quello originariamente pagato per comprare il bene. Si parla, in tali casi, di minusvalenza.

Al contrario, quando si vende un bene a un prezzo superiore rispetto a quello che si era pagato all’atto dell’originario acquisto si fa una plusvalenza ossia un guadagno. Questo guadagno costituisce reddito imponibile: va quindi dichiarato all’Agenzia delle Entrate nella dichiarazione dei redditi e viene così tassato. 

Trasliamo ora queste regole al caso di vendita di un immobile. Se si vende una casa a un prezzo inferiore rispetto a quello di acquisto, l’operazione non è tassabile perché il venditore subisce una perdita. 

Al contrario, se la vendita avviene a un prezzo superiore, si realizza una plusvalenza che deve essere tassata.

Il più delle volte, le abitazioni si apprezzano nel tempo: il valore del mercato immobiliare è quasi sempre stato in crescita (eccezion fatta per gli ultimi tempi). Il che significa che è più probabile rivendere un immobile a un prezzo superiore che non inferiore a quello che si era pagato all’acquisto. Questo scarto di valore va quindi dichiarato all’Agenzia delle Entrate per la conseguente tassazione.

Come evitare di pagare le tasse sulle plusvalenze immobiliari

Per eludere la tassazione sulle plusvalenze immobiliari, si è soliti ricorrere al seguente stratagemma. 

Chi intende vendere la casa opera un passaggio intermedio, prima donandola a un’altra persona (di solito, un familiare); sarà poi quest’ultima a vendere il bene all’interessato all’acquisto. Con questa operazione triangolare non si realizza alcuna plusvalenza. E difatti:

  • il venditore non ottiene un corrispettivo e, quindi, non consegue un reddito;  
  • il donatario, quando diventa proprietario dell’immobile, non paga alcun prezzo; quindi anche lui, nel rivenderla, non genera una plusvalenza. 

Per questo, l’Agenzia delle Entrate tende a considerare tali operazioni come delle elusioni fiscali.

Si può vendere una casa comprata?

Premesso che chi è proprietario di una casa può farne ciò che vuole, anche rivenderla dopo solo un giorno, tale decisione deve comunque fare i conti con il fisco.

Questo problema si può verificare sia nel caso in cui l’immobile era stato inizialmente acquistato che ricevuto in donazione.

Nel primo caso, chi ha originariamente acquistato la casa con il bonus prima casa, ossia con le agevolazioni fiscali che consentono un notevole risparmio di imposta all’atto del rogito (Iva al 4% anziché al 10%; oppure imposta di registro al 2% anziché al 9%), per vendere deve attendere almeno cinque anni. In caso contrario, bisognerà pagare la differenza di imposte a suo tempo risparmiate.

Se, invece, la casa che si intende vendere prima di 5 anni dall’acquisto non è stata comprata usufruendo del bonus prima casa, non c’è alcun limite e si può procedere alla cessione senza incorrere in alcuna conseguenza. 

Leggi Vendita prima casa prima di 5 anni.

Si può vendere una casa ricevuta in donazione?

Come detto sopra, se la casa viene donata e poi dal donatario viene venduta dopo poco tempo c’è il rischio che l’Agenzia delle Entrate contesti l’elusione fiscale sulla plusvalenza. 

Tuttavia, come dicevamo in apertura, la Cassazione [1] ha appena escluso tale rischio decretando la piena legittimità della vendita di casa ricevuta in donazione.

La donazione ai figli di un immobile contestualmente rivenduto non è una presunzione sufficiente a far scattare l’accertamento per elusione fiscale. 

La Corte ha spiegato che «l’Agenzia delle Entrate su cui grava l’onere di provare l’uso strumentale della donazione per evitare il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza maturata dal donante, non ha fornito alcuna prova, non potendo ritenersi sufficiente per tale dimostrazione la semplice sequenza temporale fra i due atti (donazione-permuta), evidenziando, inoltre, che l’Ufficio avrebbe potuto fornire al giudice di merito ulteriori elementi (quali ad es.: il versamento di acconti al donante; la partecipazione di questi alle trattative per la permuta), idonei a far pensare all’assenza dello spirito di liberalità e alla strumentalità dell’operazione per evitare il carico fiscale della plusvalenza». 

La vicenda riguarda una contribuente, madre di due figli, che aveva donato a questi ultimi un terreno. I giovani, però, lo avevano rivenduto lo stesso giorno e di fronte allo stesso notaio. Per l’Agenzia delle Entrate l’operazione era stata concertata a tavolino per evitare la tassazione della plusvalenza. La Cassazione, però, ha dato ragione ai contribuenti: sarebbe illogico escludere che la donazione sia stata effettuata per spirito di liberalità fra madre e figli, e affermare che ci si trovi sempre al cospetto di operazioni preordinate al fine di eliminare il carico fiscale applicabile sulla plusvalenza.

Approfondimenti

Leggi anche i seguenti approfondimenti che, oltre a trattare i problemi fiscali appena esposti, indicano le ulteriori complicazioni (come quelle di carattere ereditario) che si possono verificare in caso di vendita di casa ricevuta in donazione:


note

[1] Cass. sent. n. 10561 del 4.06.2020.

Autore immagine: it.depositphotos.com


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